最新发布的中原地产上海办公楼市场分析研究报告显示，在沪上甲级办公楼租售稳步上升、乙级办公楼小幅紧跟的同时，在成交区域、成交结构和成交价格等多方面，市场出现了一些新变化。

供应和成交结构发生变化。在传统商务区内，新增出售的办公楼越来越少，而一些次中心区域和边缘地区的办公楼供应则明显增加。尤其是浦东金桥地区，自2005年后就不断有新的办公楼项目出售。去年新增较多的普陀区，今年上半年没有一例物业出售。从成交结构来看，目前大部分成交集中在工业园区、边缘地区以及次中心区域的一些异质化产品。这种成交结构符合上海办公格局外延的趋势。

租金差距逐渐拉大。近几年新建的甲级办公楼物业由于自身品质较高，并且与现时办公性能的需求比较吻合，因此其租金水平一直处于高位运行，目前日租金大都在每平方米1至1.4美元。如港汇广场、嘉华中心、汇亚大厦、都市总部大楼等，租赁业务都比较活跃，入住率普遍达到95%以上。而一些建成较早的甲级办公楼物业，租金水平却每况愈下，目前日租金维持在每平方米0.65至0.8美元，入住率在92%左右。随着楼龄的增长以及新建甲级办公楼的冲击，一些老甲级办公楼的租金水平和入住率预计将会继续回落。

老甲级办公楼抢占乙级市场。一些建成较早的甲级办公楼项目，由于物业设备略显陈旧，加之新建甲级办公楼的不断冲击，已经渐渐地从甲级办公楼市场的客户争夺中退出，从而将潜在的入住客户锁定在一些有着甲级办公楼需求、但支付能力相对较弱的企业和单位上。这些老甲级办公楼虽然设备稍显陈旧，但其良好的物业管理、成熟的办公氛围、相对便利的交通和商业环境，加上优惠的租金，受到一些企业的垂青。这样势必会危及一些乙级办公楼的利益，从而加剧乙级办公楼领域的客户竞争。

对于今年下半年上海办公楼市场的发展态势，中原地产有关分析人士认为，办公楼市场新增出售面积将会增多，供求比将与今年上半年基本持平。甲级办公楼的租金水平将继续小幅上升。在供求方面，甲级办公楼的需求压力将会有所缓解，乙级办公楼仍将呈现出供略大于求的局面。