上海政府主管该试点人士对本报独家透露，上海已将一批国企商业地产等项目进行初步打包，其规模初值50亿左右。

　　旨在为地产公司提供除银行外重要融资渠道的REITs，对于眼下绷紧资金链的房地产行业来说早企盼已久。国务院08年末在出台“金融国九条”首度示意放行REITs后，天津、北京、深圳等地凭借其各自优势，前后均希望争得试点资格。

　　“目前选择的不动产及物业，主要来自于浦东国资地产公司等旗下商业地产、高科技孵化楼甚至工业厂房，出租率均在80%以上。等待监管层批下来，浦东将在现行法律框架，做成初步征求意见的方案，一切顺利，三季度可进入市场实现交易。”前述主管人士向本报记者透露。

　　房地产金融衍生品REITs的推出，正是让地产商继续持有项目所有权前提下，获得资金继续滚动开发。“按目前的市场供需，5年内全国REITs规模达到1万亿不是不可能。”上海政府主管该试点人士表示。

　　央行证监会各出方案

　　本报记者获悉，目前主要有两套方案可供选择，由人民银行牵头REITs试点方案为债权类产品，主要在银行市场间流通；而证监会方案则是股权类产品，在证券交易所交易。

　　央行方案为信托、偏债券模式，只是把物业进行金融证券化衍生，地产公司可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证投资者能够还本付息。

　　证监会方案，因需要房地产企业出让物业所有权，所以做成标准的REITs会有困难，“目前的房地产市场，并不缺少开发持有型商业地产公司，而是缺乏具备持续滚动开发的公司，这些公司不大愿意放弃其对物业的持有权。”

　　“目前情况下，央行方案更为可行。”接近试点核心的人士告诉记者。

　　央行方案优势在于，发行REITs，可以避免被双重征税（即租金收益被征一次税、打包证券化上市交易后再被征税），如果选择成熟商业物业，其目前租金收益率在5%左右，扣除约3%的“双重征税”，其收益率就不具备市场吸引力。

　　“目前证监会也在修改他们的方案，但是市场更看好央行的方案。”前述人士告诉本报记者。

　　本报记者还获悉，浦东REITs将在发行持有期限上进行突破，传统的信托投资品持有期限有长达8年期、或10年期，浦东版REITs期限或有可能长达15年、20年期限的长跨度。

　　“这种长期限的发行，可能适合保险公司、银行等实力雄厚的投资者。”上海政府人士透露。

　　“REITs的试点，看起来很远，其实离得很近。”上海政府人士表示。

　　“浦东的第一只REITs试点只许成功，不能流下后患。”前述主管部门人士透露，“考虑到风险，浦东试点打包的第一批物业，倾向于房租收益率比较高，且来自于浦东的大型国资房企公司。”

　　本报记者获悉，在首批打包的资产中，摒弃了民营、外资的物业，相关主管人士透露，这是因为目前房地产形势不容乐观，担心会有被高价套现跑路的风险。

　　在房地产投资中，商业地产以开发持有、出租受益的主要模式发展。但动辄十几、二十亿的投资沉淀了开发商巨量资金，“中国目前房地产市场并不复杂，其资产没有衍生金融品市场，这些巨量的物业就没有金融市场价值。”摩根士丹利中国策略师娄刚告诉本报记者。

　　各地仍在争抢试点

　　在国务院此前释放REITs试点信号后，各地亦快马加鞭。

　　2008年12月3日，国务院出台“金融国九条”，REITs首次以国务院层面提出，10天后国务院办公厅发布细化的“金融30条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资管道”。

　　到了09年2月。上海发改委公布《上海市2009年国民经济和社会发展计划》，“争取开展房地产信托投资基金上市试点”，甚至被作为“着力转变经济运行方式”的目标。

　　同样，天津滨海新区，目前其REITs试点工作也在快马加鞭。据市场此前传出声音，天津主要也拟将工业地产和商业地产等高端收租型物业打包，到资本市场融资，以收租收益和其它投资收益实现股东分红。

　　3月23日，北京市发改委副主任、金融办主任霍学文也表示，北京将支持在京设立房地产信托投资基金。通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，支持房地产市场健康发展。

　　本报记者也几经调查发现，受困经济危机，地产不振，许多地方政府已经开始打“储地为王”主意。对于长期依赖土地财政的地方政府来说，率先争取试点，这或许是地产告别“走夜路自吹口哨壮胆”潜规则的一个机会。

　　业内人士告诉本报记者，在各地的试点诉求之中，浦东具备了特别条件。

　　在全国布局来看，上海浦东已经聚了约28家基金管理公司、4家保险资产管理公司，对于REITs的推出来说是一个良好的机构投资者环境，另外还有上交所、中国金融期货交易所等机构的交易平台优势，除此之外还有10万金融行业人才优势。

　　“最重要是浦东历经19年发展之后，区内出现了一些成熟的地产开发公司，陆家嘴金融城许多成熟的商业物业都具备打包的条件。”上海政府主管试点人士表示。

　　以上海国资地产巨头陆家嘴集团为例，目前陆家嘴集团旗下物业，第一类金融类写字楼有10幢左右，第二类是为陆家嘴金融城配商业项目，有九六广场、1885文化中心和世纪大都会等；第三类是为生产型服务业、跨国公司中国研发中心等提供的都市研发楼，2010年将达到30万平方米左右；此外还有会展中心等。这些都是具备很好租金收益的项目。

　　董事长杨小明亦告诉记者，陆家嘴集团自2004年从一级房地产开发商向商业地产开发商转型。

　　动用上市公司物业资源参与REITs试点，目前还要过制度关。本报记者获悉，这需要征得证监会特别批准。这也是为何证监会版本也受瞩目。

　　“房地产信托投资基金是融资的方式，作为一种金融产品，对于任何的房地产公司都是可以考虑的方向之一。”杨小明告诉本报记者。

　　在美国较为成熟的REITs市场，目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3,000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

　　“拟三季度推出，并不是因为我们判断房地产市场的预期，而是根据业务节点推算。”上海政府人士表示，“我们希望浦东的REITS试点，能成为浦东金融产品创新的标杆，其理念能被市场广泛认可。”