房市成交出现回升 楼市“春暖”背后的信号意义
焦点武汉房地产网 wh.focus.cn 2009年03月18日09:35 新华日报 汪晓霞 陈熹熹
　　 2月以来，江苏省多个城市出现房地产交易放大的现象，阳春三月，楼市成交上扬局面更为明显；而从价格来看，南京、苏州、无锡、扬州等城市房价波澜不惊，业内人士认为，经过一段时间的消化期，楼市"政策效应"表现得更为明显，楼市多赢格局，仍有待各方努力。

认购量创下新高，楼市成交暖意初现 　


3月9日-15日，南京迎来久违的阳光，而这一周，当地楼市成交也如晴好的天气一般：认购2001套、成交1625套，其中认购量创下2009年以来的最高周认购记录。


上周六，记者河西踩盘，发现多家楼盘的售楼处都是人头攒动，网上房地产显示，上周末两天，南京楼市卖了740套房。


同样是3月9日-3月15日，苏州楼市商品住宅成交1087套，比前一统计周期增加了257套，增幅约为31%；成交面积为12.6万平方米，比前一统计周期增加了3万多平方米，增幅为31.7%。


这一周，无锡商品房成交逼近千套，达到994套，涨幅35.98%；商品房成交面积10.7万平方米，成交均价5440.53元/平方米。


扬州3月9日至15日普通住宅成交量为269套，较上一周上扬3.86%，成交面积较上一周上升6.65%。


据了解，楼市成交"暖意"，在今年2月份已有所表现。2月南京楼市共成交住宅5502套，日均成交近200套，成交总量和1月份相比，多了300套；苏州2月份成交住宅4861套，成交面积为60多万平方米，无论是同比还是环比，成交情况都翻了1倍有余，如此大幅增长，被业内视为苏州楼市的一个转折点。"就算与2008年的成交旺季相比，也是绝对的楼市奇迹。"苏州网尚房地产研究机构研究员陈洁昨天告诉记者。


各方利益趋于均衡，购房者观望状态开始动摇


值得关注的是，成交放量的同时，各地卖房优惠也一直在持续。比如苏州园区的中海国际社区，各种优惠折算下来，每平方米房价有500元的下调。新开楼盘定价比较低，上周六新开的招商依云水岸，开价比之前的预期差不多少了1000元/平方米。


据了解，苏州楼市买方市场和卖方市场的博弈已经长达1年多，而从2月的市场情况来看，开发商的心理极限明显已经到了，各大开发商的优惠力度基本为每套房子便宜5-6万元左右，对刚性需求群体来说，是相当大的诱惑。也正是由于开发商的大手笔让步，使得购房者的观望状态开始动摇。

"据我们观察，从成交均价环比来看，近期苏州房价各区域的均价波动幅度都很小，买房者基本已形成这样的共识：住宅不可能在这段时间涨价。"陈洁说。


扬州世联投资策划管理有限公司总经理许世斌说，去年开始扬州房价基本滞涨。"2009年新开楼盘性价比都不错，2008年以前开的老盘，尚有房源在售的，现在大多都调整了价格，有的盘子有上千元的单价调整。价格一降，成交就放量，这一点表现得非常明显。"


许世斌也认为，当前推动楼市成交的，大多还是刚性需求，而由于后期流动政策的放松，甚至还出现了部分投资需求。"去年下半年，老百姓都不动，经过几个月的观望，发现房价也没有太大的下降，所以该出手时就出手了。"


房价以温和的形式调整，成交量逐步提升，这种趋势是难得的良性信号，也是经历数年"折腾"后，房地产市场各方参与者大致趋于利益均衡化的表现。


而在许世斌看来，这样的良好信号，还表现在当前地价的回归上，地价回落将很好地促使房价向理性方向发展。"扬州年后出让了几幅主城区的地块，基本都是底价成交，定价和拍卖都很理性，每亩地价在250万-300万之间，而在2007年时，邻近这些地块拍出的'地王'，价格最高的达到500万/亩。现在的地价与现阶段房价相匹配，过去那些'地王'也许面临'亏本'。"


调整仍将继续，楼市将愈加理性和健康


不过，业内专家均认为，当前楼市"暖意"并非最终意义上的回暖，仅是阶段性的释放，调整还有一个过程，而每调整一步，楼市就愈加理性、愈加健康。


南京中原地产市场发展研究中心经理张君说，成交量放大并不代表楼市完全回暖，因为仔细考量不难发现，目前成交量主要还是集中在降价力度较大的楼盘和低总价房源。


专家认为，房价的走势，根本还是看供求关系。当前各地楼市均存在数量可观的存量房源，要消化这些房源，对开发商而言压力并不小。比如未经披露的扬州存量房统计数据表明，该市目前存量房还可以卖16个月。业内人士说，这些存量房源还仅是在房管部门登记备案的，如果算上那些已开工但尚未备案的房子，可售房源还会更多。


陈洁认为，刚性需求群体最为关注的依然是价格，此前市场成交放量，是因为开发商的降价策略和购房者心理预期达到了一个平衡。


安邦咨询集团分析师苏晶说，总体上看，楼市有回暖的趋势，但楼市要实现多方共赢，开发商还应该进一步做些让利，与政府达成一些共识，让政策效应能真正落实。