前一段时间给几家房地产企业做房地产项目管理内训，几乎大家都关注到了房地产投资的项目风险评估和管控问题，看来房地产行业的不景气真地对提升内部管理起到了刺激作用。我认为风险管理是房地产开发项目管理的核心价值之一；其实房地产开发项目管理的首要方面就是明晰风险，管控和规避风险。这也是房地产行业理性投资和发展的起点。教科书和标准的风险分析方法众所周知，在这里我只想简单介绍我们企业多年来总结和运用的简洁方法，风险管理四部曲：风险识别，风险规避，风险控制和风险转移。
风险识别：这是最难做到的，因为许多潜在风险不易发现，识别风险既需要丰富的行业经验也需要科学的指标判断方法；我们现在通常使用项目环境分析模板以及项目干系人分析模板，以及项目过程关键点分析；其中列举了房地产项目实施过程中通常发生的和可能发生的事件，以及权重。根据项目具体情况不同，进行针对性的列举和分析。培训中其实和大家交流的是思想和方法，而非一定之规，真正理解和掌握之后，就可以根据自己公司不同的项目活学活用了。最后大家对这一套野路子反响还相当不错呢。
风险规避：发现了风险的存在就要制定相应的规避办法，它有别于传统的管理和流程，而是具有针对性的具体措施。这些具体工作贯穿于项目进行的全程，重点突出责任到人，实际上也是一个分析和认识的过程。
风险控制：对不可避免的风险发生或偶然性的风险，要有预案机制，也就是对风险的控制办法，必须锁定在一定范围内，避免扩大。这个环节真的需要经验和应变能力，我们引导大家从工作细分的环节中根据风险判断原则逐条标出风险关键节点，大家都认为通过这一环节的操作，加深了对工作重点地认识。
风险转移：对预期的风险通过转移或分散是最好的办法，通常选择保险和附加条件性合同条款统属于这一类。这个环节需要在风险分析之后依靠律师和相关法律以及合同各方关系精心设计。虽然有点过于功利，但是合理之处就在项目所有的相关利益者之间，要有一个共同承担风险的意识和机制，风险分担、利益共享。
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