100万20年每月还款省1329元，节约近18%

　　黄先生正在等待，看看能否把自己父母的户籍搬进自己在北京的户口。如果成功，他准备买的第二套房子将成为“改善型住房”。

　　所谓“改善型住房”，按照北京市的说法，以北京市统计局发布的2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米为限。

　　在作出买这二套房的决定前，他已经煎熬了一年多。黄先生已经结婚，现在的小家不到90平米。“一套三居室，一般都要在90平米以上，怎么也要120万。按照之前银行对二套房贷款利率上浮10%的规定，需要支付6.534%的年利率，这意味着在贷款72万、30年期限、等额本息还款的情况下，每月需还款4,567元。”

　　北京地区二手房贷款政策的松动让他决定加速进程。

　　所谓政策松动，根据最近媒体的报道，对于非改善型二套房，北京银监局重申各商业银行要严格执行四成首付比例，但是房贷利率不再要求上浮10%，而由商业银行在人民银行基准利率基础上按风险合理确定。

　　“我跟银行沟通后发现，利率不仅不上浮10%，甚至可以下调10%，这超出我的预期。”黄先生说。

　　但是，在跟银行沟通之前，黄先生仍然非常困惑，按照北京市的相关规定，他的情况不属于改善型住房。原因在于黄先生两口之家拥有的一居室已经有80平米。但是有银行朋友支招说，可以通过将直系亲属转入户籍的方式将现在的两口之家变为三口之家，这样就满足改善型住房的需求。

　　“银行答应我说，办妥之后，可以首付30%，利率打7折。”按照这一算法，120万的房子，可以贷款84万。只需36万首付。

　　而利息成本的下降更是明显——年利率4.158%，黄先生每个月只需还款4,087.18元，和以前政策下贷款72万元月供差不多。

　　而如果以贷款72万、30年期限、等额本息还款计算，黄先生在现在的情况下每月仅需还款3503.3元，每个月比以前的情况可以少还1063.7元。

　　但是，在具体优惠细则上，各家银行幅度不一，中小银行显然非常积极踊跃，利率优惠也给得很足，而大银行则谨慎得多。

　　招商银行北京一家支行的客户经理告诉理财周报记者，“在符合改善型住房的情况下，只要征信记录没有问题，如果第二套住房少于90平米，可以按首付21%、7折利率优惠处理；超过90平米，只能贷70%。”兴业银行(22.92,-0.10,-0.43%)北京某支行的客户经理也表示，可以办首付两成、7折优惠。

　　不过，理财周报记者致电工商银行(4.11,0.00,0.00%)和中国银行(3.52,-0.04,-1.12%)发现，在这两家银行办下来似乎不易。工商银行的电话银行客服表示，“只要是二套房，首付就不能低于40%，利率也不得低于1.1倍同期利率。”

　　中国银行北京一家支行的客户经理表示，“如果第一套没有还清，可打报告看看能怎么处理，但是完全7折难度较大。”

　　上海政策更宽松

　　对于二套房来说，上海政策上可享受一套房优惠政策的普通住房标准为：单套建筑面积140平方米以下；内环线以内套总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下；5层以上(含5层)的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　◎农业银行，上海银行、工商银行、兴业银行等多家银行，只要购买的第二套房符合普通住房标准，贷款人无不良记录，基本上能享受首次购房的利率优惠。但是必须需要首套房的贷款还清。

　　◎建设银行(4.47,-0.04,-0.89%)则表示，只要第一套房贷款还清，第二套即可能享受同等优惠，不受面积和金额上限制约；首套贷款未还清时，二套房首付提高至三成，也可以享受利率七折优惠。

　　◎相比之下，四大国有银行中，中国银行对于个人信贷记录把关较严；农业银行对于房屋年限较为看重，95年前建造的房屋在通过审核的时候往往就会比较困难。

　　◎借助中介和银行之间的合作关系，一般情况下，主贷人的银行信贷记录良好，二套房商业贷款金额在30万以上，最高获得和首套房相同的3折的利率下浮。

　　广州政策更灵活

　　◎多家银行的政策非常灵活，既便不是改善型住房，只要贷款人的信用记录良好，贷款利率均可下浮，首付也可低于四成。最高优惠甚至可做到与首套房同样的利率7折，首付两成。

　　◎广东工行的审核标准主要集中在客户的信用记录，若记录良好，贷款利率最高可下浮30%，首付两成。

　　◎如果第一套房不在建行按揭，建行最高利率优惠只能下浮29%。

　　◎中国银行给出的政策是，如果是改善型住房则都参照首次购房的标准，既首付两成，利率7折。