房地产行业到底算不算暴利行业?这个话题一直是业内外争论不休的焦点。有人猛揪房地产业暴利的尾巴,也有开发商频频“哭穷”,在房地产这个利益牵涉甚广甚深的行业,多数人的言论恐怕都只是站在自己的立场上,为自己身后的利益集团说话。因此,虽然关于开发商利润率的各种数字频频见于报端,但仍然无人能给这个问题下一个定论。除了开发商自己,恐怕没有谁能真正说得清他们到底赚了多少。
不过,随着各房地产上市公司2008年年报陆续公布,很多人猛然发现,2008年多数开发商的日子似乎并没有那么难过,除了积极以中间利润为目标积极降价的万科利润率在10%以下外,其余“百亿俱乐部”的房地产企业净利润率普遍都超过了15%。这与此前关于弱市行情下上市房企年度业绩将会很难看的预测形成了相当大的反差。于是,关于暴不暴利的争论又开始席卷而来,很多人表示,“寒冬”中尚且有如此回报率,更何况是在正常年份甚至是2006年、2007年这样的“牛市”中?
“暴利”从来都有争论不是新话题
冯仑说:房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。成思危说:目前国内开发商的利润在30%左右。任志强说:过去几年平均的行业利润率大概只有8%。王石说:万科不回避暴利,万科高于25%不做。
房地产是否有暴利,在各种说法中略见概貌,值得一提的是,从公布的情况看,目前万科的利润率确实是比较低的,还不到10%。
国内第一个直面房地产行业暴利问题的开发商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地产业火得一塌糊涂的时候,他就提出了“万科超过25%的利润不做”的说法。而经过了2008年的一轮调整,率先抛出“拐点论”的王石,更是成为理论上的胜利者。在其言论中,王石对房地产业“暴利话题”再度回应:万科不回避暴利,但绝不能把暴利当作追求,“因为暴利往往暴毙”。王石表示,正因为房地产存在着暴利,所以万科才提出高于25%不做。
王石表示,暴利导致狂热。他不讳言万科在前两年同样丧失了理智,纳入囊中好几个“地王”,“搞得当前的资金链比较紧张”。有业内人士指出,2007年国内多个地产热点城市接连爆出多个地块天价转让,一个个地王的诞生背后是当时一种“土地得了便是赚了”的现状,可以想象其背后的暴利。
去年,广州广钢集团均价2050元/平方米的自建房,也让开发商们的尾巴露了出来———当时广州一手房签约均价约为8000元/平方米,即使考虑到地价、品质等各种因素,两者的差价也已过半,导致这种差价的一个重要因素就是前者少了一个开发商环节而由自己承担了开发商的功能。另外,无论在郑州、温州还是深圳,个人合作建房的最大预估成本都比临近楼盘的市场价低一半。有媒体甚至指出:“很多项目(利润率)超过了300%以上!”
全国人大常委会原副委员长、著名经济学家成思危此前在接受媒体采访时表示,按照国际惯例,开发商的利润应该在房价的15%左右,但他分析,目前国内开发商的利润应该在30%左右,当然,这30%当中包括了一部分灰色成本。因此他认为,房价应该还有20%的降价空间。
不过,有揪暴利尾巴的,就有哭穷的。前不久,北京华远房地产公司董事长任志强就表示,虽然没有办法核定开发商最终的项目利润是多少,但开发商从来都没有成为过暴利行业,过去几年我们平均的行业利润率大概只有8%。他指出,房地产为什么没有像石油一样征收暴利税,就是因为它不是暴利。
而近日万通地产董事局主席、地产界“思想家”冯仑在上海举办的第一财经中国经济论坛中也表示,经历过高潮疯狂和低潮洗礼的房地产商并未享有外界预期中的超高暴利,近10年来,以A股上市公司业绩统计,房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。他很尖锐地指出,以目前全国最大、去年运营状况相对较好的住宅开发商万科而论,公开年报显示,万科去年上交税收70亿元左右,而股东利润仅为40亿元。
国内第一个直面房地产行业暴利问题的开发商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地产业火得一塌糊涂的时候,他就提出了“万科超过25%的利润不做”的说法。而经过了2008年的一轮调整,率先抛出“拐点论”的王石,更是成为理论上的胜利者。在其言论中,王石对房地产业“暴利话题”再度回应:万科不回避暴利,但绝不能把暴利当作追求,“因为暴利往往暴毙”。王石表示,正因为房地产存在着暴利,所以万科才提出高于25%不做。
王石表示,暴利导致狂热。他不讳言万科在前两年同样丧失了理智,纳入囊中好几个“地王”,“搞得当前的资金链比较紧张”。有业内人士指出,2007年国内多个地产热点城市接连爆出多个地块天价转让,一个个地王的诞生背后是当时一种“土地得了便是赚了”的现状,可以想象其背后的暴利。
去年,广州广钢集团均价2050元/平方米的自建房,也让开发商们的尾巴露了出来———当时广州一手房签约均价约为8000元/平方米,即使考虑到地价、品质等各种因素,两者的差价也已过半,导致这种差价的一个重要因素就是前者少了一个开发商环节而由自己承担了开发商的功能。另外,无论在郑州、温州还是深圳,个人合作建房的最大预估成本都比临近楼盘的市场价低一半。有媒体甚至指出:“很多项目(利润率)超过了300%以上!”
全国人大常委会原副委员长、著名经济学家成思危此前在接受媒体采访时表示,按照国际惯例,开发商的利润应该在房价的15%左右,但他分析,目前国内开发商的利润应该在30%左右,当然,这30%当中包括了一部分灰色成本。因此他认为,房价应该还有20%的降价空间。
不过,有揪暴利尾巴的,就有哭穷的。前不久,北京华远房地产公司董事长任志强就表示,虽然没有办法核定开发商最终的项目利润是多少,但开发商从来都没有成为过暴利行业,过去几年我们平均的行业利润率大概只有8%。他指出,房地产为什么没有像石油一样征收暴利税,就是因为它不是暴利。
而近日万通地产董事局主席、地产界“思想家”冯仑在上海举办的第一财经中国经济论坛中也表示,经历过高潮疯狂和低潮洗礼的房地产商并未享有外界预期中的超高暴利,近10年来,以A股上市公司业绩统计,房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。他很尖锐地指出,以目前全国最大、去年运营状况相对较好的住宅开发商万科而论,公开年报显示,万科去年上交税收70亿元左右,而股东利润仅为40亿元。
税费、地价占房价多少成疑
有人称:在总费用支出中,流向政府的部分占比例为49.42%。有人称:土地价格在商品房成本中占比,北京22.98%,上海16.15%,广州11.4%。有人称:国内大多数项目的地价及税费成本应该在总房价20—30%之间。
楼价高是否因为政府的税费过高造成?发展商这么认为政府和百姓显然有不同意见。所以减轻税费未必就是让楼价下行行之有效的方法。
就如冯仑的观点一样,很多人在力证开发商并没有获得暴利时,政府土地出让金及各种税费就成为众矢之的。
今年全国“两会”期间,全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下———房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿就称,全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高,达到64.5%。
一石激起千层浪。上海市市长韩正不得不在“两会”期间予以回应。他表示,上海市在旧城改造中都是免收土地出让金的。“我不知道这一数据怎么来的,但肯定有误。”
但韩正的回应立即又激起众多开发商的激烈反应。SOHO中国董事长潘石屹公开坦言:“根据我们在一线开发房地产的经验,全国工商联这些数据都是真实可靠的。”任志强也在博客撰文,称“既然韩正市长用全国工商联的数据有误来辩解,认为上海市政府的收益没有报告中那么多,那么就请韩正市长也用正确的数据来说服大家,用更认真的态度来回应问题的提出”。
对此,一位原上海市房屋管理局官员表示,全国工商联报告的统计数据均出自“REICO工作室”,众所周知,这一工作室恰恰是由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远等房地产企业共同出资建立。一位上海市政府决策咨询专家也对此提出质疑,“全国工商联的发言根本就是站在开发商立场上来,把高房价矛盾转嫁给政府。政府认为房价高是因为开发商暴利,一直希望开发商能顺应形势积极降价,于是开发商就相对提出房价高是缘于高地价、高税收。”
一位业内人士表示,国土资源部几年前在全国范围内展开的调查结果显示,北京市土地价格在商品房成本中占22.98%,上海占16.15%,广州仅占11.4%。最近两年,地价虽有所上涨,但考虑到房价同时也在上涨这一因素,地价在房价中的构成相差无几,甚至在一些房价上涨速度快于地价上涨速度的地方,地价在房价中所占的比例其实是在下降的。
广州一位开发商私下也向记者透露,商品房开发的单位面积成本中,主要由地价、税收、建造成本、经营管理费用、资金成本等几大块构成。当中最大的一部分应该是建造成本而不是交给政府的地价和税费。“当然,也可能个别项目的地价特别高,但大部分项目的情况大概是这样。”以其2007年—2008年在广州开发的一个项目为例,每平方米售价约为1万,开发成本大约为4000元。成本之中,建造成本约为50%—60%,地价和税费之和大约为20%—30%,还有10%多为经营管理费用等其他成本。也就是说,开发这个项目,毛利润为60%左右,而地价以及税费大约为12%,“绝对是暴利”。
不过该开发商也表示,这个项目具有特殊性,因为地是在上世纪90年代拿的,因此特别便宜。但即使按照2006年、2007年的地价来算,交给政府的钱也不会超过30%。他表示,房地产开发项目由于地域、环境以及项目立项时间等因素的不同,成本必然不同,但流向政府的部分所占比例超过50%是极少数。“以我的经验来看,国内大多数项目的地价及税费成本应该都在总房价20%—30%之间”。
年报显示房地产公司普遍“不差钱”
粗略统计,房地产公司净利润率普遍超过15%,最高的是中江地产为61.54%。粗略统计,房地产高管工资最低过百万最高近千万。
从公布的年报看房地产公司和房地产公司的高管目前都不差钱。
近期,房地产上市公司陆续公布了2008年年报,也为我们看清开发商的利润提供了参考。
WIND针对3月24日前沪深两市披露2008年年报的40家房地产公司的统计数据显示,这40家公司2008年全年净利润达157.32亿元,较2007年增长了12.27%,而去年这些地产股的算术平均加权净资产收益率为18.7%,同比增加了2.4个百分点,显示地产股资产盈利质量仍略有上升。粗略统计,房地产公司平均净利润率仍高达20%,普遍超过15%,最高达61.54%。其中,万通地产净利润同比增长219.78%,净利润率为17.17%；中江地产、陆家嘴和新湖发展净利润率最高,分别达到61.54%、53.92%和40.91%；广宇发展净利润同比下降178.55%,但仍有8%,业绩同样负增长的泛海建设和银基发展等地产商净利润率也分别维持了14.72%和19.88%。
而本月公布年报的两家房地产巨头碧桂园和雅居乐的利润同样也不低。碧桂园2008年总收入为157.13亿元,毛利为70.26亿元,毛利率约为44.71%；而雅居乐2008年营业额为93.26亿元,毛利为34.36亿元,毛利率为36.8%。虽然比2007年有所下降,但百分之三四十的毛利率仍然让很多人咋舌。
从2008年销售额超百亿元的房企来看,行业龙头万科地产的净利润为9.8%,显得较低。但有业内人士指出,万科去年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润达40.3亿元。表面上看净利润比2007年下降8亿元,但其实是因为万科对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备,如果不考虑存货跌价准备的影响,公司2008年的净利润实际比2007年仍有增长。
而有专家指出,从年报披露来看,不仅房地产公司“不差钱”,上市公司高管也“不差钱”。
ST幸福公布的2008年年报显示,归属母公司净利润达4.04亿元,与2007年的0.02亿元相比增长幅度可谓惊人,董事长任志强以774.3万元薪酬,成为目前房地产业上市公司高管老大。华远地产日前公布的2008年年报显示,任志强提取了公司董事长薪酬年薪320万元,并按《公司奖励基金管理办法》获得公司400多万元的奖励基金。另外公司总经理孙秋艳也获得499.7万元的薪酬,其他副总及财务总监薪酬均为100万元左右。
万科董事会主席王石年薪虽和2007年相比缩水大半,但仍高达248.1万元人民币,同时获得约522.7万股激励股票,以24日开盘价8.59元计算,市值约4490万元。保利地产董事长李彬海2008年年薪与上一年持平,仍然是182万元。
而华发股份年报披露,公司净利润同比增长81.6%,高管薪酬总额却增长334%,达到4107.9万元,仅前3名董事报酬总额就达1467.7万元。不少消费者认为,且不说这些高薪是建立在大大超出百姓承受能力的高房价之上,即使从上市公司对股东负责的角度看,一些高管薪酬增幅远远超过公司利润增幅也令人难以理解。
有此一说
利润周期导致房地产利润过高假象?
看到这样的年报数据,在很多人眼里,房地产俨然就是暴利行业了,“卖一套房挣几万甚至几十万,开发商心太黑!”不过也有人表示,看待房地产企业的盈利情况,不能仅仅看利润率,也要考虑利润周期。
一套房子,从拿地到顺利交房,差不多得两年时间,有的甚至更长。上文向记者透露地价比例的开发商表示,假设一个项目开发商有40%的利润,两年开发完成,则平均到每年只有20%的利润。“有的人指出像家电产业由于是充分竞争的行业,目前的利润率仅在2%-3%之间,已经像刀片一样薄了；而开发商卖套房子就可赚上万元,多则赚几十万甚至上百万。但是他们忽略了一个问题,就是利润周期。”他指出,虽然家电产业利润很薄,但他的利润周期非常短。“以东芝为例,据公开报道显示,东芝笔记本电脑一年能生产240万台,则每分钟就能生产出约4.5台。卖一套房一年赚20%和卖一台笔记本电脑10几秒就可以赚3%相比,这笔账大家应该算清楚。”
但他也承认,开发商的利润,其实并不仅仅来自房价与成本的差距。在一定程度上,利润也来自于开发过程的金融杠杆。即使开发商的利润率并不高,也可能因为金融杠杆而放大。
《经济参考报》也曾就这一现象算过一笔账后认为:一些开发商采取了“五个锅三个盖”的资金策略,不断用后期预售房款投入前期项目,通过加速资金周转,大大提高了资金利用率,从而也就进一步提高了自有资金的回报率。开发商“暴利”的秘密就在于此。动用信贷等金融杠杆和“透支炒股”的道理是一样的。只要利润率为正,金融杠杆就可以成倍地放大投资者的收益水平。
当然,金融杠杆可以成倍地放大投资者的收益,也同样可以成倍地放大投资者的亏损。在上述例子中,如果总售价低于总成本,楼盘或者会由于缺乏后续资金而变成“烂尾楼”；或者得由开发商从自有资金中承担巨额亏损。这就是为什么在市场成交量大幅下降时,房价下降的程度远不如人们想象的那样大的原因。
2008年楼企百亿俱乐部
部分成员利润情况
○万科地产2008年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润40.3亿元,同比下降16.7%。净利润率9.83%。
○中海地产2008年中海地产集团全年营业额为港币188.9亿元,净利润达到港币50.5亿元,净利润率26.73%。
○保利地产2008年实现营业收入155.2亿元,同比增长91.24%；净利润22.39亿元,同比增长50.35%。净利润率14.43%。
○富力地产2008年营业额较2007年增加4%至153.6亿元,纯利较2007年下降41%至31.53亿元,净利润率20.52%。
○碧桂园2008年总收入为157.13亿元,毛利为70.26亿元,毛利率约为44.71%。净利润13.78亿,净利润率降至8.8%,净利润下降主因是对赌美林亏损。
○合生创展2008年总收入107.75亿港元,低于2007年的营业额111.31亿港元,股东应占利润下滑13%至17.36亿港元,利润率16.11%。
○雅居乐2008年营业额下降9.6%至93.26亿元,毛利下降34.0%至34.36亿元,毛利率36.8%。净利润率58.6%,导致净利润暴涨主因是出售海南清水湾30%权益所产生了打量利润。
○万科地产2008年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润40.3亿元,同比下降16.7%。净利润率9.83%。
○中海地产2008年中海地产集团全年营业额为港币188.9亿元,净利润达到港币50.5亿元,净利润率26.73%。
○保利地产2008年实现营业收入155.2亿元,同比增长91.24%；净利润22.39亿元,同比增长50.35%。净利润率14.43%。
○富力地产2008年营业额较2007年增加4%至153.6亿元,纯利较2007年下降41%至31.53亿元,净利润率20.52%。
○碧桂园2008年总收入为157.13亿元,毛利为70.26亿元,毛利率约为44.71%。净利润13.78亿,净利润率降至8.8%,净利润下降主因是对赌美林亏损。
○合生创展2008年总收入107.75亿港元,低于2007年的营业额111.31亿港元,股东应占利润下滑13%至17.36亿港元,利润率16.11%。
○雅居乐2008年营业额下降9.6%至93.26亿元,毛利下降34.0%至34.36亿元,毛利率36.8%。净利润率58.6%,导致净利润暴涨主因是出售海南清水湾30%权益所产生了打量利润。
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房地产仍然是
实业投资的理想方向
如果你有大一笔钱投资做传统行业,你会选择做什么?下面的数据可能有助于帮你选择:
做家电制造业的格力电器,2008年营业收入420亿元增幅10.58%,净利润为20.5亿增长85.19%,净利润率4.88%；做食品制造业的统一企业,2008年总收入92.416亿元增长6.8%,净利润为3.438亿,净利润率为3.72%；做流通行业的苏宁电器,2008年公司营业总收入为498.97亿元增长了24.27%,净利润为21.70亿元增长了48.09%,净利润率为4.35%。
而在房产行业中,从进入百亿俱乐部的企业公布的年报来看,即使是一直“回避赚取暴利”带头降价促销的万科,2008年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润40.3亿元,同比下降16.7%。净利润率也到达了9.83%。
千万别忘记,前面三家企业中的两家的利润在过去的2008年中是高速增长的,而万科在同一年中净利润下降了16.7%。
同样是企业,由于行业的不同,利润率相差几倍到十倍。虽然我们不能就此确定房地产是暴利行业,但目前的数据至少可以肯定了以下几点:一、目前房地产行业的利润率仍然比较高；二、之前的2006年、2007年房地产行业的利润率更高；三、行业利润率偏高侧面佐证了楼价偏高；四、行业利润率高还需要市场应充分竞争(没地产企业倒闭也说明了行业竞争不充分),所以不应该救地产；四、房地产仍然是实业投资的理想方向。张波
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开发商暂度过生死劫
下半年或面临无款可贷
“2008年底,中国大多数开发商难以度过年关,因为欠银行的钱太多,市场销售几乎停顿。”这是潘石屹描述去年年底房企的艰难时光。“就在这紧要关头,中国银行大量发放贷款,截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款,银行基本都给延期了。”同时,各个城市的地方政府为了化解这一危机,潘石屹称:“目前算是度过了这一生死劫。”
业内人士楚芸认为,目前只是政策、银行和购房者帮了开发商的忙,暂时脱离了生死危险,但开发企业应居安思危,不能等到生死抉择的时候才来想办法,也不能将刺激经济采取的积极财政与宽松货币政策当做永久的跳台。
潘石屹所说的房企“躲过生死劫”是在政策扶持、银行注资的前提之下。但是唐路认为今年1季度4.58亿元的天量信贷更值得开发商警惕,因为“下半年,很有可能出现指标用尽,无款可贷的局面,开发商的资金链依然会紧张。悲观的看法是,今年年底如果信贷不能提供足够的支持,经济大环境不能回暖的话,等待开发商的会是又一场生死考验。”
———据媒体公开报道整理
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