| 近来，不少老乡纷纷打听杭城的楼盘消息：这个楼盘潜力多大？那个地段升值空间如何？哪个小区最具投资价值？详细的告知各个情况后，一般的，我都会在附带一句话：“以现金为王的情况下，先捂住口袋、清空美好的遐想，目前还是谨慎出手，楼市回暖尚早，再等等”。昨日又一老乡看中了滨江一项目二楼的1000多平方米的临街商铺，并兴致勃勃的描绘投资回报率，我只能苦笑，问了一句：“这样的商铺买来租给谁？做什么？如果你自己经营，你会怎么做？”乡顿时傻在那里。
近日，楼市回暖的话题是被炒的沸沸扬扬，看空的和看好的各半。也许，以后再谈论这个问题时，我们不妨认真的思索以下几个问题：
一、宏观经济分析
相对欧美等发达国家，经济复苏还遥遥无期。在春意黯然桃红柳绿中谈论这个冬天还尚早，但2009年的这个冬天，对全球经济来说，还是一个极为残酷的寒冬，在中国，目前宏观经济基本面尚不乐观，虽然国家及时出台了诸多救市方案，但利益受众群的只是原有的利益即得者，贫富的差距必将再次拉大，地产行业亦不能独善其身，若将目前的楼市定论为反转或复苏仍为时过早。2007年为什么中国股市楼市双丰收？我个人认为：主要是当时美国经济危机出现端倪，我们的很多企业已经拿不到定单，同时由于人民币的升值，外贸利润空间不大，双刃剑导致了大量制造加工企业大量原始积累只能往楼市股市投资，直线拉升了股市和楼市。但其中的蕴藏的危机，大家都清楚。
二、成交量与成交金额的矛盾
从上述图表中，我们也可以看到今年一季度的成交额比往年都高。同比2008年第一季度的5349套，2009年一季度的成交增加了44.7%。销售套数是增加了不少，但是销售面积和销售总价却减少了，这是一个极为典型的矛盾，难道只是聪明人玩的数据游戏？在这里我情愿自己是傻子，看不懂，也不想做任何评论。
三、目前存量房是多少？新开工面积多少？
据说， 2008年全国房屋竣工量只有 6亿平方米，2009年竣工近10亿平方米。目前全国房屋空置面积已经达到1.6亿平方米。即使今年出现2007年那样的楼盘旺市，全年房屋库存也会有2.5亿平方米。这意味着全国每年房屋销量的1/3房屋处于库存状态。杭州2009年主城区存量住宅410万平方米，已接近3.2万套，新增住宅481.86万平方米，按套均120平方米计算，可售房屋超过4万套，更有消息称今年杭城楼市总供应量超过12万套。目前按2008杭州楼市的日均成交量基本保持在50套左右，年销售量不到2万套。未来几年内将形成巨大的房源积压量。
四、购房者需求分析
一季度来，婚房作为刚性需求成为最大的买家。多家开发商也在刚性需求上做文章，瞄准工作不久、准备结婚的新人，力推“中小户型、低总价”的楼盘，因此，周边总价低的楼盘开始了暖春之旅。这表明，当前市场的主流需求还是自住需求，而自住需求在任何时候都存在。投资型和改善性需求没有启动。但是，如何吸引改善性需求和投资型需求，30-50岁的中产家庭购买100平方米以上的房屋的市场购买主力，还是一个很大的问题。
五、国家政策是否变化？
目前楼市交易量的复苏与今年的信贷投放政策放宽有着直接的关系。但是，目前的信贷政策仅是对首套自住型住房给予7折利率的优惠，二套房贷优惠贷款政策没有最终出来。由此使占市场2/3的改善性需求和投资型需求难以释放出来。
接下来，我们全面分析此次小阳春的真正原因。
1.刚性需求厚积薄发，经过2008年下半年长期积累，刚性需求已经形成了极大的力量，以刚性需求为主力购买的格局没有改变。目前超过80%的消费者不急需购房，以观望为主；
2.营销策略成功演绎。这是开发商的一种营销策略，是为了造成一种楼盘好卖的假象，以给买家增加紧迫感。最重要的是开发商的团购促销降价等等手段，迎合了急需购房消费者的心里。
3.开发商内部买卖。由于交易税下调，费用也不高。再加上资金压力大，不少开发商在内部做假按揭。
4.二手楼市的回暖及中介公司的暗箱操作。暗中造势说房市春天来了，造成供不应求的局面。忽悠买家出手，然后找卖家接手。更有甚者部分中介公司自己吃下，然后拉高价格卖出，从中赚取差价。
5.舆论攻势。通过各种媒介办法传博，楼市回暖，大家要快买。
如果楼市真的“回暖”了，是一件值得欣喜的事，但在信息不对称、不透明，楼市秩序依旧不够规范有序之时，楼市的“回暖”自然让消费者担心、也让业内人士担心。
其实，楼市回暖关键是房价问题。我们的消费者太善良了、太天真了，在整体经济形势依然严峻、赚钱越来越难的情况下，即使只给了一些优惠政策，在投资渠道不多的情况下，人们还是会把钱轻易投入楼市，但是谁能对他们未来美好预期负责？要让楼市尽快回暖，除了政策的支持外，主要看开发商是否能把房价降下来。房价越早回归理性，楼市越早回暖。 |
