| 受今年以来上海房产市场的回暖推动，上海商品房用地上市的步伐正在加快。截至4月30日，上海市规划和国土资源管理局已发布了30余个土地出让公告，挂牌出让的住、商、办等商品房用地数量及比例较去年同期均出现了大幅上升。在土地推出节奏加快的同时，开发商拿地的热情也渐趋高涨，虽然土地价格没有提升，多次出现底价成交情况，但去年频发的“流标现象”基本绝迹。
中信证券分析师陈聪表示，目前开发商开始加快建设进度，预计此后开发企业会加大新开工和新增土地储备，此举将推动市场信心好转，同时由于开发周期的存在而暂时不会导致供过于求。
供应力度有所加大
据统计，今年第一季度，上海市规划和国土资源管理局发布了27个公告，出让97幅地块，其中包括商品房地块34幅，占总量35.05％，比例比去年同期增长17.27％。上海北孚地产研究所副所长刘光东表示，这一比例变化与往年土地供应的惯例不同，显示住宅和商办地块的供应力度有所加大，暗示了政府借机试探今年土地市场行情的意图。
2008年，由于开发商资金链紧张和楼市低迷，上海土地市场频频出现底价成交甚至流标。最终成交面积170.6万平方米，流标住宅用地比例达38％。而今年一季度上海共成交地块82幅，其中包括住宅类4幅、商办类9幅。与上年同期相比，成交地块数量基本持平，但流标情况明显好转。
近日，上海今年以来总量最大的一次住宅用地集中出让更是受到“追捧”，总面积为65.3万平方米的8幅住宅用地均被开发商竞得，其中面积为18.65126公顷的松江区辰花路15号B地块，共有39家开发商领取挂牌文件，最后由绿地集团在4月30日以9.57亿元的价格竞得，创今年以来上海住宅用地成交价之最。
中信证券分析师陈聪认为，由于目前地价只有2007年高峰时候的三分之二左右，只要总体地价相对合理，受不同拿地动力推动，开发商将积极参与土地盛宴。目前不同储备的企业存在不同的拿地压力，有的来自项目断档压力，有的需要适度补充土地资源，有的存在毛利率下降压力。
地价并不乐观
不过土地交易回暖的背后，是土地价格的依旧僵持。在一季度上海土地出让中多次出现底价成交情况，日前这次总量最大的住宅用地集中出让中，其青浦徐泾镇3号地块，土地挂牌起价仅仅为3000元／平方米，总价3亿元，不及一年多前地块价格的一半。今年3月成交的位于上海核心商业区的静安15号街坊地块，也仅以起拍价7.4亿元成交。此次拍卖并未引起激烈竞争，只有国企上海静安城建配套发展公司一家参与挂牌。
上海北孚地产研究所的统计数据显示，一季度成交的13幅住宅、商办地块中，底价成交的10幅，占总量的76.92%，另外3幅地块溢价幅度有限。而去年同期有52.63%的地块实现了溢价成交。分析师薛建雄认为，目前政府对待土地的态度也是希望将其价格控制在较低幅度，以保持房地产市场的价格稳定和交易活跃。
国土资源部日前发布的“2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告”也显示，全国35个重点城市地价总体水平为3189元／平方米，环比下降1.53%，同比下降2.25%。房地产分析师回建强表示，全国主要城市地价环比同比双降表明地价出现松动，房价继续上涨的基础也将出现松动。回建强认为，从目前的情形看，资金的短缺并不是导致地价回调的主要原因。毕竟一季度银行信贷规模达到4万多亿，其中流入房地产行业的信贷资金也有一部分。因此，最重要的因素还是投资意愿。
值得关注的是，目前多家小型开发商是上海土地市场的主角，而大型地产企业则参与热情不高。分析师薛建雄认为，大型地产商手头有较为充足的土地储备，其压力主要集中在库存销售上，“只要其前期库存水平尚未整体扭转，大型企业将继续坚持原有的‘去库存化’土地策略”。 |
