记者 彭勇 姚玉洁

    国土资源部近期公布的报告显示，一季度全国地价８年来首次出现下降。在楼市“小阳春”行情已经延续３个月，面对红五月考验的时候，这一消息引发了很多人对于房价的再度关注：地价下降是否会带动房价下跌？未来楼市走势如何？

    地价下降有助于降低房价成本

    国土资源部近日发布的“２００９年第一季度全国主要城市地价状况分析报告”显示，全国３５个重点城市地价环比、同比均出现下降，总体水平为３１８９元／平方米，环比下降１．５３％，同比下降２．２５％，增幅比２００８年同期下降１４．３７个百分点。这是８年来土地价格持续高涨之后，全国地价首度出现下降。

    此报告一出，立即引发了很多的猜想：土地成本下降，房价是不是也要降了？地价与房价之间确实存在着紧密的联系，特别是一些地方政府在片面的“经营城市”的理念下，一些开发商抬高房价，推动地价不断上涨，从而使得政府获得的土地出让金水涨船高；反过来，地价的不断攀升，也给开发商持续涨价提供了理由。地价和房价互相“促进”，共同“进步”。

    虽然没有权威部门的统计，但根据业内人士的说法，目前地价成本占房地产开发总成本的部分超过１／３。“地价的下降必然会降低开发商的建设成本，从长远来说，有助于抑制房价持续上涨。”复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成说，今年一季度出现的地价下跌，是对前两年房价、地价上涨过快的修正，它会对未来房价形成向下的牵引力。

    但他同时也表示，房价是由开发成本和企业利润构成，如今地价等开发成本虽然在下降，但并不等于开发商愿意降低企业利润，因此地价下降并不等于房价一定会下降，这仍然要看开发商与购房者之间的博弈结果。

    深圳案例：房价和地价是双向作用的

    深圳一直被看作是全国楼市重要的风向标，同样也是解剖房价与地价作用机制的极佳案例。国土资源部的报告显示，一季度深圳居住地价同比下降２６．８４％，领跌全国３５个大中城市。

    根据中原地产对深圳国土局相关数据的追踪统计显示，从２００３年到２００８年，深圳出让商住用地成交楼面地价分别是每平方米１３３５元、２０７５元、２１６３元、３０２４元、３７４８元、２１００元；而同期，深圳房价分别是每平方米５６８０元、５９８０元、７０４０元、９１３２元、１３３７０元、１２７９４元。

    可以看出，房价和地价之间在变化趋势上存在一定的相关性。２００３年－２００７年深圳市地价与房价都保持快速上涨态势，２００８年则双双出现下降，总体上地价与房价的走势基本保持一致。

    但同时，深圳房价的涨速明显要快于地价的上涨。据记者不完全测算，２００３元－２００８年深圳居住地价占住宅价格的比例分别是２３．５％、３４．７％、３０．７％、３３．１％、２８．０％、１６．４％。可以看出，地价占房价的比例没有随房价的上涨而直线增大，反因房价的较高增长而有减小的趋势。

    “这说明地价的上涨不是房价上涨的决定性原因。”深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智说，地价走在房价前面，房价随着地价的涨跌而升降，这是理想中的模型。按照这种理论，深圳房价２００８年出现大幅调整，２００７年的地价就应该事先作出反应，但事实上国内很多城市的“地王”就是在２００７年创造出来的。

    李耀智认为，房价和地价是双向作用的，也就是说楼市的兴衰起落也会决定土地的成交价格。楼市火爆时，开发商手中的资金充裕，自然出手大方，反之楼市冷清时，土地自然就乏人问津。现在楼市逐渐回暖，土地价格可能会逐步随之走高。

    中国指数研究院的统计显示，３月全国６０个重点城市共成交土地４５８宗，成交土地面积１９９２万平方米。其中，住宅地块成交９７宗，环比上涨４５％，成交土地面积６８５．４万平方米，环比上涨５３％，表明房地产开发企业拿地信心逐渐恢复。

    楼市先行指标下降隐忧不少

    全国楼市自２００７年进入下降通道以来，持续萧条了一年时间。在国家出台一系列鼓励性政策后，压抑了许久的刚性需求释放出来，在今年一季度带来了一波“小阳春”行情。在经历了３个月的成交放大后，有些地方楼市的成交量开始小幅萎缩，而作为楼市传统销售旺季的５月份的到来，房地产市场似乎又走到了一个分岔路口，房价涨跌都有可能。

    根据国家统计局和国家发改委的统计，３月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比下降１．３％，降幅比１月扩大０．１个百分点；但与此同时，环比却上涨０．２％。这意味着，全国房价较去年同期仍然是在下降，但与２月份相比，有复苏抬头之势。

    “在现在的形势下，最重要的是开发商的态度，而非是地价的涨跌。”深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智说，国内楼市自２００７年以来，已经持续调整了一年时间，目前好不容易回暖，如果开发商抱定“快速出货”的心态，房价可能会企稳，在现有的基础上小幅波动；但如果开发商追求高利润，很可能房价再度出现上扬，目前深圳、上海等地就出现了很多楼盘提价的现象。

    一些专家认为房价未来走势不太乐观。数据显示，一季度，全国完成房地产开发投资４８８０亿元，同比仅增长４．１％，比去年同期大幅回落２８．２个百分点；全国房屋竣工面积同比增长２６．３％，而新开工面积同比下降１６．２％。

    “这些都是房地产市场的先行指标，它们出现下降，说明全国楼市的隐忧不少。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，现在楼市回暖行情还不明朗，有很大不确定性，如果刚性需求释放完毕，国家有关部门不出台进一步的刺激措施，不排除楼市下半年再次探低、呈现“Ｗ”形走势。