广州是我国实行改革开放后内地最早恢复房地产市场的城市。1979年引进港资建设、并在穗港两地销售的东湖新村，是内地最早的商品住宅小区。经历了30年市场经济的风风雨雨，广州为全国房地产市场提供了许多经验与教训。

　　2004~2005年间，广州房价回升较上海等长三角城市为缓，被媒体美誉为“成熟市场的理性”;2006~2007年间，广州与深圳一起领涨全国房价;2008年至今又进行了市场调整。这些都引起业界及媒体的高度关注。分析近年广州房价波动的原因，预测今后走势，对于思考政府政策取向，大有裨益。

　　广州近年房价走势

　　2001年以来，广州房价经历了下跌、回升、高涨、增速回缓几个阶段。

　　市场上供应的住宅分新建的商品住宅(一手房)和存量住宅(二手房)。2001?2004年间新建住宅每平方米均价(总销售金额除以总销售面积。以下房价均为“每平方米均价”)在3900?4600元之间，其中2002、2003两年负增长。2004年增长19%，看似幅度大，实际是上年数值跌破4000元之故，如与2001年比则增长9%。2005年进入5000元台阶，随后两年大步跨入6000元和接近8000元台阶，涨幅分别为20%和30%。2008年达到8502元，同比增幅6%，如与2007年底的价格顶点比则下降20%。考虑到2008年新建住宅多是全装修房，销售时往往附加赠送家电等优惠，与2007年销售的新建住宅并非同质，实际上2008年新建住宅价格同比可能略有下降。

　　存量住宅价格2001?2004年间在2600?2800元之间，其中2002、2003两年也是负增长。2005年接近3000元，2006?2007年进入3000元台阶，增幅为15%和13%。2008年跨进4000元台阶，增幅回落至11%。

　　为总体考察广州房价水平，试按新建住宅与存量住宅的销售面积权重计算，整理出“综合房价”。2001~2004年间在3000元台阶，其中2002、2003两年负增长。2004年增幅13%，但与2001年比，增幅不到2%。2005年进入4000元台阶，增幅8%。2006~2007年接近5000元和跨进6000元台阶，涨幅分别为16%和23%。2008年是6756元，增幅回落至10%。

　　广州房价是否合理？

　　广州房价水平过高抑或适中，一直是争论不休的话题。

　　房价水平是个相对概念，在比较中衡量。试将房价增长速度与广州同期经济、社会发展各项指标比较。

　　2002?2008年间广州新建住宅价格年均增长10.52%，综合房价年均增长8.25%，同期广州GDP年均增长16.38%，固定资产投资年均增长11.87%。以综合房价计算，其年均增长低于GDP与固定资产投资增速8.1和3.6个百分点。

　　试与居民经济生活指标比较。2002?2007年间广州城镇居民储蓄存款年均增长11.33%，与同期综合房价年均增长7.90%相比，高3.4个百分点。2002?2008年间广州城镇居民收入年均增长8.08%，略低于同期综合房价增速0.17个百分点。

　　近年以房价收入比衡量房价是否合理成为流行，所谓“4?6倍国际惯例、国际警戒线”大行其道，被奉为圭臬，成为政府制订政策的依据。必须指出，这是完全没有文献依据的缪误。

　　房价收入比是研究房价的诸多方法之一，迄今为止的文献资料并未证明其存在“合理区间”。

　　试计算广州房价收入比。“房价”是一套合理面积的住宅价格。暂定90平方米建筑面积为合理面积，按2007年广州户均3.14人计算，即人均28.66平方米，与该年全国城镇人均建筑面积约28平方米相当。单价以综合房价为主，同时参照新建住宅均价、存量住宅均价。“收入”取户均可支配年收入。经计算，2001?2008年间广州房价收入比在6.73?8.03区间，低端是2003?2005年间，高端是2002和2007年。中位数7.43,平均值7.34。

　　精确的研究，应该是不同类别住宅价格与不同收入群体的比较。对于低收入群体而言，套均90平方米指标显然偏高。

　　房价收入比数值是否合理与居民消费结构等诸因素有关。大城市、繁华都市居民的消费结构与小城市不同，其居住、交通费用比例高于小城市。

　　广州房价收入比是否合理？需要更多的横向、纵向比较研究。

　　市场调整期的政策取向

　　房价是住宅市场供求双方博弈的结果。住宅市场背后还有一个重要的利益主体参与博弈：土地供应方，即城市政府。

　　2008年广州房价涨势回缓，实际房价可能负增长。但是，毕竟是历史性地攀上8500元高位。在不景气的市场气氛下，购房方企望房价进一步回调，最好能够回到2006年的6000元台阶。开发商认为经过一年调整，继续下调的空间不大。许多开发商不愿意进一步降价缘于对市场的中长期预期尚好，自身土地储备不多，资金尚能支撑;而且，也需要避免降价激发的负作用。供求双方对房价未能达成共识，反映在市场上是销量大幅度下降。2008年广州新建住宅销售面积同比下降27%，减少销售348万平方米;二手房销售面积下降38%，减少销售406万平方米。面对销量下降，开发商的本能反应是收缩投资。2008年住宅新开工面积同比下降34.8%，减少新开工面积404万平方米，回到2005年水平;同时降低对土地的需求，去年购置土地面积同比下降1/3,致使政府出让的土地有些流拍，能够成功出让的也是底价出让或略高于底价出让，土地出让金收入比较2007年减少100多亿元。

　　市场机制已经失灵。任由市场持续僵局，经济社会代价极大。

　　有人认为，症结在开发商不肯降价，只要房价降下来，销量就会上升;有人建议以收紧银行信贷的手段迫使开发商降价。其实，与房价上涨时往往被过度推高同理，房价回调时也往往被过分压低。姑且不论房价持续下降是否会刺激销量，就房价波动对市场供求关系、对宏观经济、对金融体系安危等方面的影响而言，大幅度下跌绝不是好消息，也不应该成为经济不景气时期政府的应对措施。相反地，遏制房价过度下跌、保持市场稳定、促进销量回升，进而带动宏观经济复苏，是应对不景气的明智举措。如此，才能理解美国政府何以拨巨款挽救“房利美”、“房地美”，而并非任其自生自灭。房价“崩盘”，意味着房地产市场衰退硬着陆、宏观经济衰退硬着陆。

　　有人担心，在房价未大幅度下降时激活房地产市场，会激发投机热潮，助长新一轮的房价高涨。这些担心来源于对房价涨跌全无规律性的认识，把客观经济现象归咎于人们的主观意图与动机。他们对房价上涨原因的理解是开发商囤房囤地加上投资者贪婪，把房价下跌动因归功于政策调控的结果。

　　笔者认为，广州及全国房地产市场已经进入周期性调整，这一轮周期性调整与中国宏观经济调整、世界金融危机同步，其结束有赖于宏观经济复苏。在此期间，房价小幅波动不可避免，大涨几无可能。是否出现大跌，取决于政府政策应对是否得当。

　　房地产业链条长，产业关联度大，一头牵动着投资，一头紧连着消费，关乎许多人的就业岗位。房地产市场不能复苏，中国宏观经济不可能复苏。这是考虑政策取向的基本出发点。

　　政策取向的着眼点与归结点是刺激市场消费，维持开发投资规模。刺激消费与维持投资规模是相辅相成、互为条件的。在刺激消费层面，它既是维持开发投资规模的必备条件，又是扩大内需的重要构成。近年宏观调控出台了许多限制住宅消费的政策，如二套房贷政策、二手房交易税收政策、境外人士购房限制政策，等等，都应予以撤销，还要考虑新的鼓励消费政策。在维持开发投资规模层面，须尽快撤销近年为防止投资过热加于行业的种种束缚，加大信贷支持力度，精简行政审批程序，裁减行政事业性收费，宽松缴税期限，取消“90/70”规划限制，严格限定保障性住房的受惠面等等。

　　政策取向的可持续性在于改革。当前实施的房地产法律及整套制度规章，包括土地出让制度、房地产开发融资制度、市场准入制度、税费制度、商品房预售制度等等，形成于上世纪80?90年代，是改革开放以来借鉴香港经验的成果。随着时间的推移，其局限性逐步显现，这些局限性成了房地产市场弊端的内在根源，实在有改革的必要。以往因“维稳怕乱”已经流失了不少改革良机。从产业的社会经济背景看，政府行政管理体制、宏观调控思路与措施、城市经济增长方式、垄断行业敛财手段，都深刻地影响着中国房地产市场及房地产业。处于目前经济社会大环境中，很难想象房地产业能够独自完成其增长方式的转变，百业之中一枝独秀。

　　(作者系广东省房地产行业协会副会长)