京沪深三地楼市经过一个季度的成交放量之后，在4月走势出现了分歧。北京4月一二手房网签数量环比分别上涨20.9%和7.9%，其中二手住宅网签成交量首次突破两万，成交价格环比微涨1.5%；上海4月二手房成交套数环比下降了11.8% ，新建商品住宅交易量环比增长了25.2%；深圳4月二手房成交13477套，环比增长21.97%，新房成交7694套，环比下滑9.58%。

　　北京：二手住宅买卖网签量突破两万套 新房成交继续放量23.9%

　　21世纪不动产监测数据显示，4月京城楼市继续升温，二手房网签总量达22195套，其中住宅网签量首破两万，达21517套，环比3月上涨了7.7%，涨幅与3月的113.1%相比虽有大幅回落，但仍处于成交量的上升通道。

　　从城区来看，4月二手房成交集中在朝阳、海淀和丰台三个城区，这三个城区成交量占全市成交量的48.6%。朝阳、海淀两区成交量大主要是由于区域覆盖面大，区域内次新房存量多，区域配套完善，而丰台区本月成交量大则主要是由于该区域距市中心较近，且价格相对便宜，统计数据显示，4月丰台区成交项目中总价在100万元以下的占比达56.1%，而在海淀、朝阳两个城区该类成交房源仅占比27.5%左右。

　　4月北京新房网签数据中住宅成交量环比上涨23.9%，从成交量涨幅来看新房市场高于二手房市场，但从具体交易量来看，一、二手房的成交量倒挂仍然明显。4月北京市一手住宅成交18632套，与二手房相比低了13.4个百分点。成交量的上涨确实增强了开发商对市场回暖的信心，从21世纪不动产对新房预售价格的监测来看，4月份获得预售许可证的项目无论四环内外开盘均价环比都出现了8.5%左右的上涨。

　　租赁方面，21世纪不动产监测数据显示4月北京市二手房租赁成交量延续上月的回落趋势，环比出现了12.5%的下降。从成交房源的价格区间来看，4月租赁成交房源中每月1000元以下房源占比5.6%，1000-3000元/月占比46.7%，3000-5000元/月的占比29.9%，5000元/月以上的房源占比17.8%。可见1000-3000元/月的房源是目前市场需求最大的，这部分房源的承租者一旦转入买卖市场，对房源的需求也将集中于中低价位、中小户型的低总价房源，与目前买卖市场的主力人群一致，因此在市场继续回暖、房价保持平稳的情况下，激发这部分需求向买卖市场转化将有利于维持成交量的稳定。

　　上海：4月新房交易继续上涨 二手房缓慢回落

　　21世纪不动产监测数据显示，4月上海二手房成交套数较3月下降了11.8%、成交面积下降了13.2%；尽管4月成交量比3月的高点有所回落，但与去年同期相比其成交套数、成交面积分别增长了47.2%和50.2%，同时也高于2月份同期水平。可见，4月上海二手房市场的交易量仍保持在较高水平。

　　21世纪不动产分析师认为，成交量的下调是购买力在大规模释放之后的正常调整，其幅度、时间长度也将处在较小的合理范围内，购房需求的客观存在将使得后市总体运行在较高水平。但值得注意的是，因可售优质房源的减少和部分业主盲目返价，目前交易双方有重回博弈状态的迹象，成交速率已经有所放缓。对此，分析师认为跳价现象的进一步蔓延会加速交易量的下挫，若市场不受此类因素影响，随着双方对后市判断达成一致，二手房市场或将在数月后重新升温。

　　新房方面，市场的回暖和总体价格水平较为稳定使得购房者的信心逐渐回归，上海新建商品住宅交易量继续放大，达189万平方米，环比增长了25.2%、同比增长93.0%，达到07年10月至今的月度峰值，新增供应量为114.61万平方米，环比下降8.4%、同比增长21.1%；成交均价为13351元/平方米，环比上扬1.3%、同比下降12.9%。区域上，松江、浦东、闵行、宝山、嘉定五区的交易量居于全市前五，交易量总和占全市63.6%，同时新增供应也主要集中在上述几区。

　　来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，4月上海二手房租赁交易套数连续第二个月下滑、环比降幅近三成，但租金水平总体稳定。

　　4月租赁交易的降温除季节性因素外，今年1季度买卖交易的活跃、低首付低利率的房贷政策也促使上述闸北等买卖热点区域的潜在购房者从租赁市场转投买卖市场，分流租赁需求。此外，部分板块的租金上扬也抑制了成交，如闸北、宝山的1号线沿线区域，最近两月来的租金涨幅在15%左右。

　　21世纪不动产分析师认为，预计5月下旬开始，随着换租人群和离校大学生的需求陆续释放，上海地铁沿线小户型租赁将重新升温，租金上扬现象或更为普遍。

　　深圳：投资客入市 二手市场成交量继续放大

　　在税费等房地产利好政策的支撑及楼市成交量连续放大、市场信心恢复的情况下，4月深圳二手房市场交易量在3月的基础上再度攀升。21世纪不动产监测数据显示，4月深圳二手房成交量为119.84万平方米，环比3月上升20.18%。成交套数方面，4月二手房成交13477套，环比增长21.97%，其中罗湖、福田两区的总成交量为6235套，约占深圳总成交量的一半。

　　此外，4月底，深圳正式取消“限外令”，无论是对开发商，还是外籍人士都是利好消息，部分投资客开始入市，中小户型的二手住宅由于其总价低、流动性强的特点成了投资客的主要追捧对象，这一现象在中小户型集中、成交量大的罗湖、福田片区比较明显。与此同时在成交量放大的带动下部分区域房价出现上涨现象，业主返价也明显增多，但在全球金融危机阴影的笼罩下，消费者对后市经济走势仍持谨慎乐观态度，抗风险能力也明显下降，因此反复返价的房源成交相对困难，占市场成交总量的比重较小，对市场的影响有限，短期内不会刺激市场迅速上涨。

　　新房市场上，深圳新房4月成交量为74.58万平方米，环比下降7.94%，成交7694套，环比下滑9.58%。由于5月房交会的即将举行，使得预购买新房的客户开始观望，此成为4月交易量下降的原因之一。

　　从京沪深三地一二手房成交数据来看，4月各地交易量纷纷出现了涨幅趋缓甚至触顶回落的情况，这种情况也是一季度成交量大涨之后比较理想的市场状况，在城市人口稳定的情况下，房地产交易量过高、过快的增长必然会透支市场需求，极有可能引发市场大涨后的大跌，从而再次重创消费者刚刚恢复的市场信心，因此在这种情况下成交量的软着陆对于市场长期的健康、稳定发展是十分有利的。21世纪不动产分析师认为京沪深三地市场成交量的小幅调整在5月份仍将继续。