上半年强劲反弹

　　下半年重新回落

　　记者：在您看来，最近各地房屋销售较为乐观的情况，是否意味着楼市真正回暖？是阶段性回暖还是持续性回暖？

　　杨红旭：今年春节过后，房地产市场出现了全国性的复苏迹象，具体表现在两个方面。一方面是房屋成交量持续增长，一季度全国房屋成交量同比增长8.2%，部分大城市增幅更大，如3月份上海、北京、杭州等一手商品住宅成交量环比飙升九成以上。4月份，全国房屋成交量总体依然增加，但增幅明显收窄，比如京沪两地一手商品住宅成交量环比增幅仅为二成左右，深圳、天津等地已出现环比负增长。由此可见，经过近3个月的上冲之后，成交量已显露疲态。

　　另一方面，房价出现重新上涨的现象。3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。需要重点关注的是环比价格。2008年8月该指数的环比价格首次出现负增长，并持续下跌了7个月，如今又逆转为正增长，幕后故事是在成交量上涨刺激下部分楼盘开始提价。另外，今年一季度全国商品房成交均价则同比大涨13.8%，其中商品住宅上涨14.7%，充分证明价格明显反弹。

　　但是，据此还难以将当前楼市定性为持续性回暖。经研究后发现，近几年几乎每年春季，楼市都会出现季节性回暖，但能否持续全年却不一定。由于本轮成交量反弹的主力需求是刚性需求，主要是去年被非理性压抑，在今年政策利好和开发商降价的双重利好之下得以释放。但在目前房价上涨又无新增政策利好情况下，自住需求必然重新开始观望，而投资需求尚未显著入市，反弹势头消减，三季度市场则有可能降温。

　　因此，本轮楼市行情目前定性为反弹或者阶段性复苏和回暖更为恰当。整个2009年，市场依然属于振荡格局，上半年强劲反弹之后，下半年重新回落。

　　楼市或将出现

　　“W”形调整

　　记者：基于人们对中国宏观经济形势的不同判断，目前对国内房地产市场走势也存在着分歧，诸如“L”形、“V”形、“U”形等说法。有乐观者认为，随着国家救市措施的出台，楼市会很快止跌企稳，发展趋势继续向好；悲观者认为，受宏观面影响，楼市会继续下滑，且在二三年内难以走出低迷。对此，您是怎么看的？为什么？

　　杨红旭：房地产是我国经济的重要支柱产业，所以其与经济的关系是相互影响、兴衰同行。从经济周期分析，改革开放30年以来经历了3个周期，每个周期10年左右，最近一个周期的增长期始于2002年，2007年为顶点，2008年开始步入下行周期。按之前的规律，经济调整期可能在2011年至2012年结束，其后步入另一个景气周期。短期来看，今年一季度部分指标显示经济有复苏迹象，但PPI和CPI连续数月出现负增长，最关键的是出口依然是负增长。在国外金融危机尚未好转，并且加速向实体经济浸透的情况下，中国经济或能率先走出低迷，但外部环境相当险恶，经济前景依然相当严峻。

　　宏观经济如此，房地产市场亦不容乐观。纵观世界经济发展史，在经济低迷的时候，房地产市场难以一枝独秀。1998年房改之后，中国楼市出现了“黄金十年”，尤其是2003年之后增长偏热，房价过快上涨。2008年，楼市与经济一起步入调整，理论上楼市应该出现一轮3年左右的调整，尤其使房价回归到合理水平，“U”形走势是合理的。然而，今年春季的强劲反弹，打破了市场调整的步调，尤其是房价上涨，非常不利于行业健康发展。

　　在这种情况之下，“U”形调整极有可能转变为“W”形调整，也即上半年上行，下半年下行，整个调整周期被拉长，明年或后年才有可能真正摆脱低迷，步入新一轮增长周期。

　　龙头房企“不差钱”

　　商品房投资仍低迷

　　记者：今年以来，受各方面因素影响，房地产投资增幅明显缩窄，1月至3月全国住宅投资额同比涨幅仅为3.18％。不过，随着“131号文”的逐步实施，特别是去年底以来银行信贷快速增长，大型地产企业的融资情况有所好转，相继获得银行综合授信、并购贷款，一些地产企业还传出借壳上市或增发新股的消息，最近又有地产项目资本金松绑的传闻。由此看来，企业资金压力将大为缓解，这是否将催生房地产投资新一轮热潮？您认为在投资拉动经济增长的过程中，房地产业扮演怎样的角色？

　　杨红旭：近些年，房地产开发投资增幅每年都保持20%以上的高位，个别年份甚至超过30%，在全社会固定资产投资占比约有二成。在很大程度上可以说，近10年我国经济增长是投资拉动型的，而房地产投资的贡献又是最大的，产业链条是最长的。如今，房地产投资步入低增长状态，对于“扩内需、保增长”的经济发展方针非常不利。

　　正由于此，去年11月，住房和城乡建设部推出了“9000亿元安居房投资计划”，实质上是中央4万亿元投资计划的重要组成部分。这就意味着，在经济“保八”过程中，中央依然重视房地产作为重要支柱产业的功能，只是将其发力点放在住房保障投资建设上。值得关注的是，按规划今后3年将新建400万套经济适用房，但部分地方政府并不乐意新建，而是采取货币化补贴和收购存量住宅用于经济适用房分配的“曲线救国”的方式。近期，住房和城乡建设部表态允许地方在经济适用房政策上因地制宜，这就意味着“9000亿元安居房投资计划”可能要打折扣。

　　所以，不能单靠住房保障来拉动房地产投资。随着春季房市强劲反弹，开发商对后市预期有所好转。另外，银行信贷的放松和资本市场融资功能的部分恢复，也使大企业在投资方面有所行动。不过，数据显示，1月至3月全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降16.2%；全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降40.1%。这两项数据表明一季度开发商对市场依然比较悲观，既不敢拿地，也不愿加快开工。但4月以来，随着房市快速升温，部分开发商已开始积极拿地，全国土地市场流标率急降，少数优质地块重现多家开发商激烈竞标的现象。

　　从资金面上分析，经过近3个月的销售好转，很多开发商的资金回笼量较大，明显缓解了去年下半年资金紧张的局面，再加上银行信贷政策的松绑，对于很多大型优质企业而言，目前并不差钱。然而，这并不意味着会掀起新一轮的投资热潮，企业是否愿意加大投资，取决于未来一段时间房市的发展形态和预期。如果下半年市场重新低迷，则必然会挫伤企业拿地和增加新开工的积极性。另外，中小房企在本轮楼市反弹中受益度远小于大型企业，融资困局并未得到明显改善。

　　总之，在投资拉动经济增长的过程中，与基建有关的“铁公机”项目投资将唱主角，房地产投资不过是个“小跟班”，其中住房保障的戏份偏多，商品房投资还将在低迷状态中维持1年至2年时间。