每经记者刘琳发自北京

　　近一个月以来，房地产业逐渐开始成为外资机构的“宠儿”。无论是在各种分析报告还是论坛上，不少外资机构都纷纷唱多房地产业。在他们眼里，此轮房地产业的回暖具有长期性、必然性，不仅具有流动性的支持，更重要的是具有刚性需求的支撑。与此相反，来自国内的不少机构和学者对此表示强烈质疑，认为楼市的回暖并不强劲，也难以持续。

　　大摩：中国楼市没有泡沫

　　摩根士丹利首席经济学家王庆近日在接受《每日经济新闻》专访时表示，中国楼市不存在泡沫。“中国的房地产一直都没有泡沫，房地产业本身是非常健康的。”王庆表示，“即使有一些波动，主要也是因为政策变化带来的调整。”

　　王庆指出，多年来中国经济周期一直是“经济放缓、房地产政策调整、房地产业复苏、经济复苏”的轮回。“房地产仍将继续成为中国经济增长引擎。而此轮房地产业的小阳春是可以持续的。”

　　他同时指出，由于刚性需求的支撑，此轮上涨的房地产业将以中低档房最为突出。“在中低档房市场回暖后，信心的提升将使复苏扩展至高档商品房市场。”

　　无独有偶，摩根大通中国区首席经济学家龚方雄近日也表达了类似的观点。龚方雄认为，目前房地产业的房屋库存仅仅能够销售7到8个月。由于预期明年可能会出现供不应求的销售旺景，因此现在开发商的拿地热情高涨，下半年房地产投资会非常活跃。

　　瑞银证券的报告也表达了类似观点，其中国区首席经济学家汪涛表示，中国房地产业将在终端需求拉动下，在今年下半年强劲复苏。由于看好刚性需求，瑞银证券认为，我国房地产业的复苏将首先体现在中低档房市场上。

　　专家反驳：回暖难以持续

　　与外资机构不同，国内机构的分析人士多持相反观点。来自国泰君安的首席经济学家李迅雷向《每日经济新闻》表示，此轮房地产业的“小阳春”，主要是靠宽松货币政策带来的充足流动性所导致，和刚性需求关系不大。

　　“政府为了刺激经济增长，投放了大量资金。但由于产能过剩，这些资金难以全部进入实体经济领域，自然会大量投入资本市场，这里既包括股市、债市，也包括房地产市场。”李迅雷认为，此轮房地产业的回暖与其说是刚性需求支撑，不如说是货币支撑。“可以说，这一轮复苏不是长期的，也不是强劲的，只可以把它视做一个反弹。”

　　此外，人民大学经济学院副院长刘元春也表示，从房屋库存的角度推理，同样不能得出房地产投资将走强的结论。“房地产业的库存量需要分清现房和期房。现房可能只够销售7到8个月，但加上期房就远不止这个时间。”李迅雷也表示，以北京为例，若将现房和期房全部计入，那么现有的房屋库存可以销售21.9个月，也就是将近两年的时间。

　　炒火行情是为了出货？

　　此前炒得沸沸扬扬的“适婚女郎”说被某些开发商和唱多房地产业的分析机构解释为推动房地产业复苏的刚性需求的源头，但是这一结论目前却遭遇了“逻辑质疑”。

　　社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉表示：“为了结婚的80后群体买房，很少有自己掏全部金额买的。大多数都是父母甚至倾入两代长辈的积蓄来买婚房。”

　　由于80后的父母一辈已接近退休或已退休，这部分人在经济学中被视为“反储蓄”群体，即他们掌握的资金在不断流失，没有再生的能力。刘煜辉指出，“用房者并非掏钱者，而掏钱者属于反储蓄群体。从来没有哪个国家的房价增长是靠退休人员这一反储蓄群体来推动的。”

　　那么外资机构为何纷纷唱高房地产？刘煜辉对本报记者分析，近一个月以来，有不少国际资本进入了亚太资本市场，而国际资本往往倾向于选择地产股这类蓝筹股。“如果国际资本想炒火一波行情，必然就要把现在房地产业的小阳春，唱成是可以持续的大阳春。”刘煜辉表示。显而易见，只有在房地产业制造一个可持续性的故事，才能在现在的高点上，找到可以接盘的人。