5月27日，固定资产投资项目资本金比例的调整结果出台，出人意料地将普通住宅项目和保障房项目的最低资本金比例下调了15%，从35%直降到20%。毫无疑问，这是一次力度非常大的政策调整，也将对住宅市场产生明显影响。

　　从政策出台背景看，当前我国宏观经济依然没有走出低迷的困局，外贸需求依然在下降，同时4万亿投资计划已经在实施过程中，但主要看到的仍是政府的身影，社会投资响声不大。今年前四月房地产投资数据也充分说明了这一点。1~4月份我国商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1~3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点。

　　上海是我国住房市场较发达的地区，1~4月份，上海住宅开发投资为236亿元，同比下降10.1%。同时，上海住宅新开工面积同比下降28.8%，住宅竣工面积同比下降20.6%。一系列数据同比大幅度下降显示房地产企业开发住宅的信心和规模都不足。反观1~4月，上海住宅销售量达到820万平方米，同比增长21.4%。住宅销售量的增长是刚性需求和改善型需求集中释放的结果，但住宅投资和住宅销售并没有实现同步。

　　通过上述全国和上海的数据分析，我们发现，今年住房投资出现了较大问题。虽然现在住房销售势头不错，但房地产企业对于持续投资信心不足，反而更加热衷回收现金，目的是应对可能出现的第二波寒冬。

　　政府当然能够掌握更多的实际情况，大幅降低普通住宅和保障房项目的资本金比例是出于对房地产投资增长放缓的忧虑，更是对未来住宅供应不足可能导致房价飙升的忧虑。按照当前的住宅需求情况，我国的住宅投资增幅在20%以上比较正常。在这样的情况下，国家近日出台降低项目资本金比例的政策就显得非常及时和必要。

　　那么资本金比例的大幅度下调对房地产业影响到底如何？从定性角度看，资本金比例下降会增强企业的资金调度能力，原先不能完成的开发现在具备了更多的开发能力，从而提升了企业的投资能力，有利于房地产投资规模的恢复和增长。

　　房地产投资的恢复能够给市场更多的产品供应，从而改善市场供求关系，有利于平抑房价。但这个比例的下降到底会给房地产企业带来多少增量资金？只靠定性分析是无法解决的，我们还需要通过一些简单计算来洞察一下。

　　从1~4月份的数据看，5114亿的住宅投资中，资本金的比例为35%左右，即企业资本规模为1930亿元，项目资金杠杆为3倍左右。降低资本金比例后，项目资本杠杆变为5倍。假设未来7个月企业自有资本增加不大，那么通过项目资本杠杆的作用，可以额外增加企业房产投资能力为5000亿元左右。

　　当然，这是在企业拥有良好的投资意愿，以及银行的支持配合下的估计数字。如果考虑到企业投资信心受宏观经济不景气影响，银行规避信贷风险等因素，5000亿的新增投资规模要打一个折扣，预计为4000亿。这样，在降低资本比例的情况下，预计2009年房地产投资同比增幅将达到15%~18%的水平，房地产投资基本恢复正常，步入正轨。

　　（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）