小阳春有假象

　　今年一季度开始，包括武汉在内的全国70个可统计的大中城市房地产市场出现销量上升、降价减少的“小阳春”现象。以武汉为例，一季度销售商品住宅2万套，比去年同期增加87%。上月销售量再次过万，商品住房均价略涨。

　　易宪容判断，销量复苏是与去年雪灾期间全国房地产大幅萎缩相比较的，如果按正常水平看，这种销量增长依然缓慢。比如最能反映真实销量水平的住房按揭贷款，在前年房地产活跃时，个人住房贷款月均新增600多亿元，而今年一季度平均月增长才328亿元。

　　他说，不少地区售楼存在雇人排队，制造紧张心态，购房后再故意退房，以吸引老百姓入市。

　　武汉楼市有泡沫

　　易宪容认为，武汉一手商品住宅均价约5200元/平方米，相对京沪动辄2万元的价格，的确不算高。但仍有泡沫。“衡量房价是否合理有3个指标：月还款额占收入的28%——35%；家庭负债率不超过50%；更重要的是房价收入比在3—6倍。即一套住宅的价格是家庭年收入的3—6倍。”

　　去年武汉人均可支配收入1.67万元，照此匡算，买100平方米住宅要花52万，房价收入比在15倍以上，远高于合理水平。

　　易宪容评价，武汉的开发商也总拿刚性需求说事，认为城市化进程带来的刚性需求会支撑房价向上。“实际上根本没有什么刚性需求，只要房价一涨，有支付能力的人就会减少。房价超出心理预期就会导致销量下降，市场重归冷清。”

　　房地产没调整完

　　我国房地产调整始于前年10月，一年后国际金融危机爆发，导致房地产市场更加冷清，为救市去年底国家及地方政府相继出台系列减税放贷举措，从而使房地产出现短期繁荣。“房地产调整有其自身规律，一般会有几年周期。政策的出台，会延缓调整的深度和时间，但在目前经济危机的大环境中，房地产调整远未结束。”

　　易宪容判断，房地产何时触底，要看未来政府会不会出台促进房地产的政策；也要看开发商的决策。“要使房地产健康发展，关键要区分开投资性和消费性的购房行为。国家目前正在商议出台物业税，这是财产税的主体税种之一，一旦开征会有效压缩投资性购房利润空间，把多收的税用于补贴广大百姓。”

　　易宪容预测，投资买房同样可能亏得大，比如现在香港房价还没回到1997年前。“但如果工资水平持续上升，房价肯定上升。但后者涨幅要低于前者才是房地产发展的健康水平。”