假按揭值得关注

　　近日，回暖、涨价、假按揭、退房等各种消息充斥地产市场，扑朔迷离。

　　华融证券市场研究部负责人张红杰注意到6月2日有关报道透露的一组关于新增贷款结构变化的数字：四大行5月前30天新增对公贷款603亿元，占比只有35%，而个人贷款达到943亿元，占比达55%。而在前五个月(不含5月31日)的总量中，新增对公贷款15276亿元，占比为56%。

　　“这印证了房地产市场的回暖与银行贷款的支持有直接的关系。”张红杰说，“其中部分省市由于银行信贷相对宽松,还引起了房价的较大幅度上涨。”

　　理财周报记者调查了解到的情况是，目前各家银行5月新增信贷数据正在统计上报之中。仅依据各银行单独的统计数据还不能准确推导出最终的新增贷款数据。有关数据汇总到央行后，央行还要考虑季节调整等因素再算出最后的增长情况。

　　银行对个人按揭贷款兴趣大

　　个人住房按揭贷款在银行的个人贷款中一直是重头。

　　长期关注金融地产行业的张红杰认为，银行转向支持房地产信贷有其合理性。由于1-4月,对工商业的信贷大幅度增加,银行再大力度的投向工商业也存在选择项目的担忧,转向房地产也是一个必然的选择。银行信贷向房地产转移可能还将延续一段时间。

　　某股份制银行的一位高层负责人透露，现在银行对开发贷款的兴趣小于对按揭贷款的兴趣，之所以给开发贷款其实想要的是按揭。虽然由于利率优惠，把按揭贷款的利差压缩得很小，对银行的业绩也有负面影响，但是对银行来说没有别的选择，还是要多做。“各个银行现在对按揭也非常积极，现在市场甚至可能出现一些违规倾向，反映很多银行真的想做这个业务，只要是好的项目、好的开发商、销售的房价合理，银行现在都会积极支持。”这位负责人说。

　　“目前我们评价按揭贷款，主要看市场位置、户型等。市场定位比如上海、广州等地，授信人群还是要给中档客户，我们发现90平米左右的户型在广州还是有很好市场。在深圳大一点的比较好，比如100平米、140平米左右比较受市场欢迎。”这位银行高层负责人说。

　　关于个贷的增加还有另外的理解。在交银国际研究部联席董事吕小九看来，个贷占比增加主要还是因为对公贷款的减少造成的比例变化。当然，5月个贷确实增长得不错。但不是主要原因。

　　“新增贷款的结构是管理层和业内都很重视的敏感指标。按以往情况，在新增贷款中，个贷占比一般也在25%-30%。假如5月份四大行贷款增量是3000亿元，那么个人贷款占比就可能在35%左右，与以前类似。”吕小九说。

　　吕小九认为，用个贷自身的增长情况来衡量更有意义，只有看到个贷自身的量在明显的加快增长，才能说明问题。

　　房市“回暖”

　　数据显示，今年5月，上海、北京、深圳、南京、武汉、杭州、天津和厦门八大城市成交量保持平稳，成交量同比增长45%-259%，平均售价总体环比上升0-11%。六个城市的未售单位合计面积从4月的6210万平方米降至5月的5790万平方米。上述数据在一定程度上支持了“房市回暖”的判断。

　　虽其中六个城市的成交量环比增长4%-56%。但北京和重庆的成交量分别环比下滑6%和29%。成交量环比下滑的背景下，关于“假按揭”、“退房率上升”等说法泛起。

　　吕小九身边的很多朋友在今年1-4月份买了房。对于“假按揭”、“退房率上升”之说，他的理解是“瑕不掩瑜”。“可能有假按揭，但真的（按揭）还是主流。”

　　“假按揭、退房的报道以偏概全。其实开发商由于资本金比例要求降低，可能产生更多的借贷需求。银行看到按揭贷款量增，认为房地产风险也降低，倾向房地产贷款就成为一个合理选择。”天相投顾分析师王逸峰说。

　　北京市房地产协会的有关负责人认为，所谓“北京高退房率”，是对数字的误读。如果没有开发商与银行内部勾结，假按揭的操作难度非常大。近期没有发现假按揭的迹象。

　　但有业内人士认为，假按揭是否在制造着楼市和银行信贷的双重泡沫是个值得关注的问题。

　　日前，记者在北京通州的几个楼盘看到，与两个月以前相比，楼房的均价提高了1000多元。世纪星城的楼盘均价由原来的7300元提升到了目前的8500元。紧邻北京东部的河北燕郊的某些楼盘均价提升也大致如此。从各个楼盘的售楼处可以看到，购房人气趋旺，其中绝大多数购房者使用按揭贷款方式。

　　“5月份交易量下来符合逻辑，如果不下来倒是不符合逻辑。因为市场买卖双方达成一致是分阶段的，有一个博弈的过程，不可能一次达到一个完全一致的价位。”吕小九说。

　　“我不赞同房价就此回暖。目前房地产价格仍超过其价值。价格是应该回归的。若不能有效回归，则通胀会来得更早些。若通胀来得过早，令人担心的滞胀就会到来。”《次贷危机》一书作者、高级经济师孙兆东说。