最近，国人关于物业税的讨论可谓人声鼎沸，搜索一下“物业税”，相关文章面已达135万篇。但即便你把这135万篇文章全部通读，相信你也说不明白，物业税到底是个什么东西。它和我们买房时缴纳的5%的“营业税”一样是一个单一税种吗，还是会将之前很多税都打包进来？没有文件说得清。它会像很多人期望的那样，让房价大跌30%-40%吗？好像不能，很多人认为它对房价的影响没有那么大。它能在今年出台吗？似乎认为它在3-5年内出不来的人占更大多数，因为从2003年国家第一次提出“物业税”这个概念到现在，它仍然是在“空转”。老百姓真的大部分都支持物业税开征吗？好像也不是，网络调查显示，支持者和反对者各占一半……

　　上述这些问题如今都悬而未决，在它正式出台之前，谁也回答不了，我们能做的事情是，对它进行符合事实的猜测，猜测它可能长是什么样，它在什么时候出生，它对这个行业的影响等等。至少，可以让这个城市的市民对它多点认知。本期会客室，我们以“物业税能否平抑房价”为主题，从多个角度为读者提供关于物业税的深入解读。[相关新闻：物业税征收面临难题 实际开征至少要三五年后 ]

　　时机：当下征收条件不成熟？

　　物业税征收似乎已是大势所趋，但很多业主都旗帜鲜明地反对物业税。而专家们的看法也是分歧明显，税务专家、资深投资客以及开发商代表均认为征收物业税有它的好处，开启征收合理。邓坚更认为，征收物业税如果可以分摊土地出让金，可以摊薄长期以来地方政府对土地财政的依赖。但宋丁认为，在中国土地制度很难改变的前提下，征收物业税的时机不成熟。

　　邹建民 物业税该征且正是时候

　　我觉得物业税跟70年使用权的费用没有什么关系。就像香港，也有物业税的。内地的土地使用权70年年限是跟香港学的，香港并没有因为这一点不收物业税，我认为在内地也不成问题。物业税应该是要收的，它符合政府通过税收调节社会贫富差距的功能，而且，我觉得现在是时候收了———为了应对金融危机，前段时间很多税收政府减的减、暂停的暂停，政府承受了很大的财政压力，支出大增，收入大减，谈了几年的物业税该收了。至于说有些工作没有做好，要完善，我想应该不会太慢。

　　宋丁 地价制度未变，条件不成熟

　　国内目前地方政府、城市政府预算外的收入主要是房地产土地招拍挂的收入，占到整个地方收入的50%.我们现在没有房产持有成本，因为我们把钱都交到土地那边去了。在地价制度没有根本改变的情况下，现在推出和国际对接的物业税相当困难。涉及到未来很多问题，包括税负体系的梳理，现在很不合理，这种制度使现在的开发商特别是最终的消费者需求方面，已经付完了70年的土地使用费，再加个持有环节的物业税，重复了。从目前的格局来看，我个人觉得中国来征物业税，整体上很不成熟。

　　熊勇 物业税应触及土地出让制度

　　物业税是一个十分敏感和非常朦胧的话题，我们现在做的更多是猜测。其实早在2003年10月，国家就已经提出了这一设想。这个设想其实是涉及房地产规税的税制改革，从整体来说，物业税改革应该触及土地出让制度，否则就是一个单纯的新税取代旧税的改良，说不上改革。其中最核心的一点是土地出让金怎么改？是全部转化为税收还是分阶段逐步转移？我的观点是，从制度安排上应当考虑把现在一次性收取的土地出让金通过税收的形式，以合理的方法向不动产市场主体，特别是房屋产权人去逐渐地征收。在这个假设的前提下，物业税的开征是利国、利民的好事情，因为现在土地出让金是一次性收取40-70年的税费，不符合国际惯例，也是房价之所以不断上涨、居高不下的内在因素。而且，中国的房地产税制长期以来存在“费上加税”和“税上加税”的不合理问题，比如说土地增值税，企业/个人已经缴纳了企业/个人所得税，现在又要缴纳这个土地增值税，这是重复征税。如果物业税的制度设计把这些不合理的税制因素做出了合理的改善或者改革，我想这个税的开征一定是利国利民的大好事。

　　邓坚 物业税可减少政府卖地冲动

　　我们现在来讨论物业税的出台，首先应该尝试读懂中央制定和出台物业税的原因和目的是什么？第一，它能改变财政收取模式。我们现在地方政府的财政模式是拼命卖地，寅吃卯粮，土地出让金在地方政府财政系统中占有相当大的份额，6月2日宝城26区的旧改项目就卖了26个亿。如果长期延续这种方式，后届政府很难继续发展。但通过征收物业税，可以摊薄地方政府对土地财政的依赖。第二，从财务费用来说，土地出让金是一次性征收，它没有考虑到土地的长期价值，比如十年前成交的一块地当时地价很高，但十年之后我们发现上当了。深圳湾2001年卖地楼面地价是2900-3000元/平方米，在当时是地王，现在看多便宜。但如果通过对持有环节征税，那就可以为地方政府带来可持续的收入。比如说你原来的房屋值100万，我在100万的基础上按比例收税，现在值300万，收税基础就变成了300万。第三，通过对房屋持有环节征税，可以避免使房屋过多地集中在富裕阶层手中，起到财富调剂的作用。

　　税率：征收标准应低于0.5%？

　　税率应该多少？税该怎么征收？这直接由政策的导向决定的。但在政策条文没出来之前，本质上大家都是在猜测。邓坚估测，物业税可能有三种征收模式，要么分摊土地出让金，要么取代过往税种，要么就是白白增加一个新税种。宋丁则依据国际标准给国内物业税定了税率：0.3%-0.5%，再高就不符合中国国情。

　　邓坚 物业税可能有三种征收模式

　　关于物业税现在最大的争议在于，它会不会把土地出让金包括在内？如果包括土地出让金，那物业税的实际构成会发生比较大的变化。如果不包括，那可能只是将以前的一些税种打包归到物业税名下，那不是质变，只是税种名目的变化而已，不但不会稳定房价，而且会增加买卖双方的成本。从国家立法的角度，物业税的目的应该是尽量藏富于民，把高收入者的获利降下来，让中低收入者享受。

　　我认为物业税未来的征收无非三种模式：第一，土地出让金分摊。第二，把某些税种取消，让物业税来取代它。第三，什么也没少，额外增加一个税种。我担心的是第三个可能性更大，到时候是旧税未去，新税又加。当然税率不会很大，而它真正推出市场也不会那么快。

　　熊勇 不可能是税上加税

　　邓总提到了三种模式，我倾向于第二种。因为，现在房地产行业已经有完整的税收，比如土地使用税、房产税等，如果再加税就是双重征税。这涉及到的根本问题是物业税改革站在什么高度来做的事情，如果是利用一个合适的时机解决房地产税收制度中“费上加税”、“税上加税”的顽疾，肯定是一个非常好的事情。

　　关于如何征收，如果是全民征收，那税基很大，如果税率是0.3%-0.5%，老业主按照这样税率去交税是不公平，但立法者肯定会有所考虑，比如物业税推出之前已购房的业主，可以通过技术手段剥离掉地价进行计算，这个问题没有必要太担心。

　　另外，对于居民自住型、首次购置和唯一居住型用房可能会有一定期限的免税或者减税优惠，否则跟目前国家拉动内需的导向产生冲突和政策消耗。结合这个考虑，我们买房自住的业主，物业税的负担不会太重，甚至有可能没有。物业税出台最大的影响，还是炒楼者。

　　宋丁 估计税率就是零点几

　　如果开征物业税，税率要多少？你这个房子值200万，按照美国的税率是1%-3%，意味着一年交2-6万块钱，符合中国国情吗？肯定是太高，因为我们已经交了70年的土地使用费，再定那么高的税率不合理。按照平均承受力来讲，我的朦胧估计就是零点几的税率，也就是在0.3%-0.5%，超过0.5%压力就比较大了。

　　邹建民 完全可借鉴香港

　　我们谈了半天，哪有那么复杂那么难？我看香港就是一个例子。中国为什么有70年的土地政策，就是学香港。香港也有物业税，没有说税费重叠，也没有人指责政府，我们直接拿来用就行了。

　　障碍：确定产权都需要五年时间？

　　尽管有财政部专家说物业税目前已经提上立法日程，但大部分人依然不相信物业税能很快出台，因为物业税涉及到的技术因素实在太复杂，比如市中心的农民房和郊区的商品房该怎么收？普通住宅和 豪宅该怎么收？写字楼、商铺和住宅该怎么收？怎么界定投资和自住以及改善型住房……有学者董藩甚至直言，物业税开征比办奥运会还难。但有税务专家熊勇认为它并不像大家想象的那么难，因为之前有关部门已经进行了“空转”实验，并且过往的一些税种开征后已经积累了相关的信息，因此，它的出台可能会比想象的快。

　　熊勇 并不存在很大困难

　　董藩说物业税征收比办奥运会还难？真的是这样吗？我们国家已经对物业税进行了长期的准备，最近几年也进行了比较大范围的“空转”模拟。同时，我们在进行土地增值税征收管理时，也基本完成了对不动产交易信息，特别是不动产确权的信息掌握。这样一些信息通过现在税收部门、房屋交易部门、国土部门、银行部门的协作，除了那些脱离监管体系之外的房屋，实际上已经不存在很大的困难。

　　基于这些判断，我认为物业税的出台其实并不存在特别大的难度，主要还是时机问题。国家选择在什么时机出台，需要考虑国际国内的经济形势以及国家的财政状况。目前我们国家已经进行了个人所得税、增值税、营业税的改革，做出了很有力度的让税，使财政收入近几个月的增长速度连续下滑。因此，物业税出台未必会像大家想象的那么慢。

　　张伟 5年之内都出不来

　　据我了解，现在有十个试点城市在进行物业税空转，只是模拟，都局限在商业地产，而且，真的是“空转”，因为地方政府没有人愿意做这些事情，对他没有什么好处。因此，即使出台物业税1%的可能也是针对商业地产。先不说征收的合理性，就看操作性也很难。首先要确定产权是谁，做到这一点，中国没有五年、十年时间做不到，弄清楚每个人有几套房非常难。第二个问题，确定了几套房又牵涉其他问题———房产价值如何评估？每一年都在变，需要多少评估师定出来，这个量难以想象。就算这步也做到了，每一个房产都有价值，每一年都在更新，那么税率怎么定？还有，怎么区分自住、投资？老实说，现在又说要征物业税，我们公司没有一个人在意他，看十年、二十年能不能出来吧。

　　市场影响：能降低房价30%-40%？

　　房价能不能降？这是公众最为关心的问题，有房者不希望听到“物业税”这个词，无房者欢欣鼓舞，呼吁尽快出台，因为有专家曾不止一次地表示，它要是出台了，房价能降30%-40%，自己就能买到房子了。但是在这个问题上，只有资深投资客邹建民扮演了正宗的看空派，认为物业税会对房价产生颠覆性影响。其他人则认为，有影响但不大，中原地产张伟更是指出，在当前流动性重又泛滥的背景下，物业税出台对房价上升是螳臂挡车。

　　邹建民 会对房价产生颠覆性影响

　　物业税可以改变整个房地产现象，现在出台的话房价肯定大幅下降。2001-2002年我刚开始投资房地产的时候，买二手房首先问的问题是管理费多少，如果是1.8元/平方米，这个房子3000元/平方米可以买，但如果是2.8元，那我只能接受2500元/平方米。管理费是我们当时买房子的依据之一，可想它的影响有多大。

　　物业税和物管费相似，也会是一个算得到的成本问题，这种问题最影响入市心态。今年以来房价一路上涨到现在，再入市风险已经大了，如果再来个物业税，成本又要更大了，就没得（盈利）空间了。

　　有人评论说，物业税对投资客影响最大的。实际上对短线投资客影响最小，对自住客和长线投资客影响是最大的，因为持有越久交的税越多，短线投资客主要看趋势，今天买了过两个月就抛了，可能还没来得及要交物业税。而现在市场上最主力的购买者还是自住和长线投资客，所以开征物业税会明显打击市场、降低房价。

　　宋丁 有影响但不致颠覆

　　（影响）没那么颠覆，因为国情，我们的物业税肯定没有像美国那么高。但它肯定会对中国的房地产市场产生影响，这个影响主要是调整房地产内部不合理的持有。有的人买了房，没有还贷能力还是持有，物业税的调节就是让你持有房产也有成本压力，没有能力持有就不要持有。通过这个手段来将空置的房屋释放出来，增加了市场供应，客观上平抑了房价。但不要指望物业税能够让房地产市场没有波动，那是不可能的。

　　熊勇 理性购房消费不会受影响

　　刚才邹先生提到颠覆性影响，这也是很多业主关心的问题。但还是要回到政策取向看。国家制定法规，选项有几种：第一，基本保持原来的税费负担；第二，适当增税费负担；第三，适当降低总体税费负担。从物业税来看，国家很可能在基本维持现有税负条件下进行结构优化。就像宋（丁）老师提到，通过差别政策让不合理的投资受到抑制，让理性的消费受到鼓励。现在相关政策不清晰，很难做出一个准确的判断。假设国家把原来的房产税、土地使用税甚至把土地增值税整合，变成物业税，又使整体税收负担不增加的话，其实对于这种理性的房地产消费投资不会有太大影响。

　　张伟 资金推涨，物业税压不住房价

　　物业税出台，我认为，一、对发展商是重大利好。比如说原来买地价一个亿，经物业税分摊后只要五千万，开发商会不会因为少了5000万，原来卖1万的房子现在卖5000呢？不会，那就是发展商赚大了。二、对中介也利好，增了这个税，业主持有房产成本高了就会加快流转，中介肯定得利了。三、对消费者未必是好事，除非制定细则的时候区分是不是自住客，否则是一竿子打死都要增加成本。所以，对于市场的影响，我觉得不像大家想象的那么大。

　　关于房价，从去年的11月市场成交量起来，到现在已经有差不多6个月时间，现在涨幅有点大，投资客也进场了，还能不能涨？我认为还有上涨空间。我觉得现在房价变化不是来自于市场，而是来自于整体经济环境最近又发生很多变化。大家看到美元的贬值非常厉害，美元一贬值理论上说，房产一定会涨的，因为货币贬值以后要找出路，在中国只有两个地方可以去———股市或楼市。现在还面临一个问题，外围的资金都在往中国涌，加大了中国的压力。

　　这种情况下，房价的上涨还会持续很长一段时间，而且涨幅可能会出乎很多人的预计，有非常大的机会会超过2007年的疯狂程度———2007年上涨是投资客推动，那时市场的钱是恒定的，而现在是钱太多了，而且放在太大的经济环境背景下，谁都控制不了。

　　邓坚 中短期房价可能下跌

　　从中短期来看，市场下行的压力会大一些，投资者会增加放盘量，而新进的买房人会观望这个税，因此，中短期的市场可能产生一个波动。但是从长期看，很多国家都有物业税，但买房人该炒楼还是炒。我们还是应该回归到房地产的价值规律。

　　从大的方面看，下面这几个因素才是决定房价长远趋势的关键因素，一是国民经济的发展；二是国民收入；三是分配体系，分配差距过大，富裕阶层就会炒高房价；四是货币现象，货币政策宽松，房价就会炒高。总而言之，如果我们的收入年年下跌，就不用指望房价涨了。但如果说今年（月）收入平均3000，明年4000，后年5000，物业税也不能阻挡房屋上升的趋势。

　　业主声音

　　罗先生：我不同意交物业税

　　●我买房时已经交了相应的税费，再让我交一部分钱，凭什么？已经打包交了费，再让我每月重新交费，怎么可能？

　　●物业税这三个字和物业管理费有点相似，等于是国家现在成了最大的物业管理公司，但若它服务差了，我却无法换物业。交了钱得不了服务，肯定不心甘情愿了。

　　●成本问题。装修房和毛坯房肯定不一样价格，豪华装修和一般装修的房子价格也肯定不一样。二手转出去，作为卖家肯定把这个加在成本里去。

　　●我虽然不投资，但是我可以想到，其实对投资者来说增加了投资成本，虽然这样可能清掉一批小投资者，但说不定养了一批大投资者，比如一个个企业、集团。

　　●征收标准的问题。每个区域的房子不一样，怎么来征收？按面积征收，难道关内100平米和关外100平米面积征收是一样吗？

　　嘉宾：

　　邓坚尚模地产营销总监

　　宋丁综合开发研究院（深圳）旅游与地产研究中心主任

　　熊勇税务专家、广东广和律师事务所律师

　　张伟深圳中原地产深港研究中心总监

　　邹健民资深投资客