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长三角地区房地产价格分析-重庆写字楼租售信息网
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长三角地区房地产价格分析
发布时间：2005/2/1
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近两年来，长江三角洲地区凭着优良的投资环境、训练有素的劳动力和雄厚的产业功底，努力吸引外商投资，大力发展个私经济，进入新一轮经济高涨，投资者、建设者蜂拥而至，房地产价格亦今非昔比。最为典型的是杭州，当地房价从1998年均价3278元／m²飞升至去年底的58616元／m²，被业内称为杭州现象。而曾是沪宁线上楼价最低的苏州，近年来房价也涨幅惊人，工业园区的普通商品房价格已接近4000元／m²。一直以高房价闻名的南京市区，2001年的销售均价为3579.2元，房价与年可支配收入的比率为11.9，居全国第四。 　　(一)推高房价的因素 　　近年来，长三角以制造业为基础的强劲的经济增长速度，是房地产价格不断升高的最重要原因，但要分析房地产价格，还得从房地产供求平衡关系的变动说起。 　　1、需求方面的变动 　　(1)经济增长，外来人口增多。与珠三角相似，长三角地区的外来人口急剧增长，随着外来人口的素质和财富的增加，他们越来越多地要求当地提供更为优越的生活和创业资源，房地产就是其中之一。每个城市都有一个类似的现象，最好的住宅买者多为外地人。上海的高档住宅中有53%为外来者拥有。而外来人口对商品房的需求究竟有多少，就像一个谜，谁也说不清。外来人口的增加使得以户籍人口以及前一轮控制城市人口为基础所作的规划显得捉襟见肘。 　　(2)城市改造，拆迁户增多。随着拆迁法制化进程的推进，实物补偿改成了货币补偿，拆迁户得到的补贴也大幅增长，拆迁户借机改善住房条件的愿望也越来越强烈，二手房市场和商品房市场涌进了最为迫切的需求者。 　　(3)财富积累，投资购房增多。时至今日，中国经济走出了一条经典经济学书上没有描述过的景气现象：经济增长与通货紧缩并行。一方面，股市持续低迷，利率不断调低。另一方面，社会高收入阶层财富日积月累 ，急于寻找合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望，一批在房地产市场活跃的投资者，带动了更多的人投入到购房投资的行列。 　　(4)收入增长，换房成时尚。随着收入的不断增加，对生活质量的要求不断提高，住房的更新换代成为时尚，包括公积金制度以及单位货币补贴等的一系列住房制度改革政策更使这一要求成为现实可能。 　　(5)优惠政策刺激住房消费。银行对个人住房消费信贷提供高至80%的强力金融支持，有些城市的契税地方财政补贴以及所得税退税、公积金贷款限制放宽等优惠政策，均刺激了消费力提前释放。 　　2、供给方面的变动 　　(1)土地拍卖，地价推进。土地拍卖已经不再存在任何理论障碍，从2002年7月1日起拍卖在全国范围里正式实施。始料不及的是，本来被严格的土地开发政策拦在门外，觊觎良久的外地资本，随着土地拍卖而一拥而入，使得土地供应市场僧多粥少，短短的几轮拍卖就足以把价格抬到一个令人咋舌的地步。 　　(2)建筑成本上涨。政府规划和建设标准提高，房地产商追求品质，采用新材料以及降低容积率、提高绿化率等，都造成单位面积建筑成本上涨。 　　(3)前期开发量少，供求暂时失衡。再早些时候，刚刚经历了房改分房末班车的房地产销售高峰，房地产商纷纷看淡未来市场走势，房地产开发量进入了低潮，商品房供应满足不了前年开始的房地产购房高潮，空置房大量被消化。由于存量房较少，房地产商都开始惜售。供求关系急剧失衡，价格开始暴涨。 　　(4)住房制度改革，改变供应规律。以前，单位分房面积较小，周期较长，房地产主要面对机构顾客，而与最终用户距离较远。现在，房地产商直接面对最终用户，从选址到设计到营销均以客户需求为导向。 　　(5)土地资源短缺，有效供给不足。长三角地区是世界上人口最密集的地区之一，也是土地资源最为短缺的区域之一，这是支持房地产价格上涨的长期因素。从近期来看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行车、助动车，能有效开发房地产的土地只限于基础设施较为完善的地区。由于土地资源短缺，政府难以也不应该大规模供应土地。土地有效供给不足，使现有的很多小房地产公司关、停、并、转，重新组合。 　　由以上分析可知，长三角的房地产价格高涨，并不是哪一个孤立的因素所引起的，而是需求和供给变动的多种因素相互作用的产物。当然，国家刺激内需、鼓励消费的政策和市民买涨不买跌的从众心理也起到了重要的作用。 　　(二)价格认同感与价格承受力 　　在长三角房价高涨的形势下，很多人感受到的房价常常高于权威机构公布的房价。这的确是事实，但也有心理感受的问题。 　　1、公布滞后 　　按照目前的计算方法，政府公布的价格都是实际成交的价格，而顾客询价和在预售前预订(热门楼盘预售时已经没有房子可买了)都是未来的价格，有些甚至要一年以后才交付使用，所以，市民看到的公布价格已经是以往的价格，而实际成交的却是将来的价格，两者的差额有时可达数百元。 　　2、地域差异 　　政府公布的平均价格，是指全市范围的商品房平均价格，这个价格涵盖了县级市和偏远郊区，而市民在生活中首先知道的是市区典型楼盘的价格，而各种价格由高至低排列为：高档明星楼盘价格、典型楼盘价格、市区平均价格、全市平均价格，增长幅度也是以类似的梯度推进的。 　　3、心理感受 　　公布的平均价格包括上、中、下各个层次，甚至包括滞销商品房的价格，而有实际需求的顾客往往只会关注中高层次的典型的商品房，并且选择适宜的楼层与套型。目前实行的一户一价的定价策略加剧了这种差异。 　　4、价格承受 　　据统计资料，目前长三角地区，城市居民收入排序为上海、宁波、杭州、苏州、无锡、南京，家庭平均年收入从4万多元到2万多元，而商品房的价格排序却是杭州、上海、南京……这样又产生了一个疑惑：价格是否得到收入的支持？不断有人讨论住房价格是家庭年收入的5倍好还是8倍好，并应以此作为政府制定房地产价格政策的依据。事实上，房地产作为一种高档的特殊消费(投资行为)，却正好符合经济学上著名的“二八”法则——给房地产公司带来80%利润的是20%的客户，只要市民中(包括外来人口)有20%的人的收入能够与房地产价格对应，该价格便能被市场接受。从微观的角度讲，房地产商根本不用顾及另外80%的人的感受。所以，这是一个需要政府干预的不完全的市场，政府不能缺位。 　　(三)泡沫隐患 　　长三角地区房地产尤其是地价是否已被高估了？是否已经存在房地产泡沫？这可以从以下几个指标综合来看： 　　1、空置率。〖HT〗至2002年末，上海共有空置一年以上的商品房27947万m²，同比下降了514%。苏州商品房空置面积12738m²，同比减少了335%。空置率的大幅下降，正说明长三角地区的房地产市场尚处于供不应求的状态。而销售面积与竣工面积基本相当，也说明市场供求尚属均衡。 　　2、房地产投资收益率。〖HT〗这是指广义的收益率，计算公式为：(持有期租金+出售的价差利润)÷购入价。上海楼市的投资回报在亚洲属偏高，去除各项成本，写字楼年纯回报率有5%～7%，住宅的纯回报率高达8%以上，因此吸引了众多外籍的投资人士。 　　3、房地产转手率。〖HT〗短期内转手率高，说明存在过度投机。期房需要开发商在签约30天内到权属部门登记，而在登记甚至发售之前，以预订名义转让的，难以统计。以苏州为例，在新盘开盘的同时，一面是售楼处售罄牌高举，另一面是中介已挂上了新楼盘的出售信息，投机已成为订购新楼盘的动力之一。 　　4、地价上涨幅度与GDP增长幅度之比过高，则说明地价存在高估的可能。通常50%是适宜的比率，超过100%时则要加以注意。与上年同季相比，去年四季度上海土地交易价格上涨13.4％，房价上涨9.7%，GDP增长速度为10.9%。杭州的土地交易价格上涨24.4％，房价上涨6.6%，GDP增长速度为13.2%。杭州自1998年以来房价上涨了1.79倍，而同期GDP的增长为56.5%，目前房价居全国前列，短期面临调整压力。土地交易价格涨幅超过GDP增长幅度，固然有土地交易政策变化的影响，然而其中隐含的投机炒作因素需要政府加以警惕。苏州由于过去在沪宁线上房价偏低，虽然商品房价格增长17%，GDP增长速度为145%，但由于过去地价被低估，现在的上涨正是对价值的回归。 　　从现有的数据来看，长三角地区的房地产市场投资收益率偏高，空置面积在减少，市场仍有较强的吸纳能力。但转手率高及地价上涨幅度过快，说明市场存在相当多的投机成分。
     
 
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