随着成交持续迅速回暖，广州商品住宅价格逐渐走出底部，刚性需求释放节奏有所放缓。而改善性和投资性需求则更加积极的入市，这种柔性需求不仅扩充了住宅市场承接面，更直接撑起高端住宅市场热销局面，保持市场热度和稳定。

　　高端住宅价量齐升市场份额跃升

　　据合富辉煌集团市场研究部监测，2009年5月广州商品住宅签约成交11945套，未出现同期内北京、上海等地成交回落现象，继续保持销售畅旺态势。尤其高端住宅市场非常活跃，这也是广州楼市继续火热的重要因素。

　　据其监测，2009年广州高端住宅市场份额在连续3个月保持10%左右后，5月跃升至18%，而成交均价自2月开始连续走高，均价17179元，比2月的均价上升了3284元/平方米，短短3个月升幅达23.6%。(高端住宅以单套住宅总价200万以上的标准界定)

　　事实上2009年1-5月高端住宅市场都比较活跃，期间新增供应2732套，成交3029套，从面积来看，1-5月广州高端住宅市场累计供应59.24万平米，成交65.22万平米，其中仅5月份成交面积就达25.8万平米。

柔性需求加速释放后市价格升中企稳

　　广州是国内房地产发展较早较为成熟的城市，首次置业的刚性需求和改善性、投资性置业都是是市场主流。2009年初由于前期积压的刚性需求迅速释放，楼市步入回暖轨道，但随着成交持续回暖，房价触底回升，但鉴于经济形势尚未有较大改善，收入预期并不乐观，部分首次置业者无追高意愿。随之，需求结构也逐渐向高端挪移。广州楼市回暖的首要推力来自刚性需求，其持续性则取决于改善性和投资性需求的释放，即柔性需求的入市，对整体成交动力的补充和延续。

　　显然，相比于刚性需求，柔性需求的价格承受力较强，且更注重住宅产品质素，更容易受外部经济、政策环境影响，并有买涨不买跌的心态。

　　2009年以来，政策对多次购房的限制逐渐放开，一季度房价见底并稳步回升。

　　从产品层面来看，近期广州城市化发展持续推进，珠江新城、滨江一线、老城区、番禺华南板块、南湖、山前大道、科学城(000975)、新塘等高端住宅板块迅速成熟。高端住宅项目不仅占有着日渐稀缺的城市资源，产品综合素质和服务水平也有所提升。其中汇景新城、星河湾、玖珑湖等楼盘拥有较高国际声誉。

　　由于实体经济回暖周期较长，部分产业需求大幅萎缩，不少民营经济投资人加大产业投入意愿不强。另一方面，今年大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，现金为王的观念已经过气，以投资的形式将财富转移到价格已见底回升的高端住宅，作为长期投资增值、存储保值或改善居住环境都是较为稳妥的理财方式。

　　据合富辉煌集团市场研究部监测，广州商业中心和未来CBD所在地天河区在2009年1-5月广州高端住宅成交总面积中占比高达35%，约23万平方米，区域高端住宅成交均价也是全市最高，达18132元/平米。

　　2010年前广州主流高端住宅板块供应约1万套，供应量较充足；2010年前广州高端住宅供应最多的板块是珠江新城、山前大道、华南板块、老城区四个板块。

　　通过与同等级城市比较看，广州目前高端住宅价格相对仍较合理，在开发商资金压力已大幅减轻的背景下降价可能性不大。

　　据合富辉煌集团市场研究部监测，广州市高端住宅价格涨幅为23.6%，明显高于整体市场5%的均价增幅。而且广州高端住宅市场置业主体是本地的高端客户及在穗经商的投资客，多数为兼顾投资和自住的柔性需求，港澳台及境外买家保持一定的比例，但外来热钱投机炒房的现象比较少见。

　　整体来看，未来广州高端住宅价格或将呈现升中企稳的走势。