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中国房地产是否存在泡沫 房价博弈与盲人摸象-重庆写字楼租售信息网
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中国房地产是否存在泡沫 房价博弈与盲人摸象
发布时间:2005/2/8
来源:中国经营报
阅读:720

房地产是否存在泡沫,房价是该升还是该降,参与讨论的各方各执一词,自说自话,如同盲人摸象。在参与市场讨论的各方之中,对房价影响最大的,是政府、国内外炒房资金和地产商及研究者。   笔者认为,政府做多,房价必定大幅向上;政府大幅做空房价,对政府不利,经济增长缺乏火车头;房价的小幅调控亦有技巧。但如果听之任之,最后只会套牢除游资外的所有参与者。   底牌   从政府的角度看,政府如果想让房价上涨,可以采取收紧“地根”、提高土地价格、降低银行存贷款利率、抬高业主购房贷款门槛、让人民币持续升值、减少经济适用房开发量、缩减银行对开发商的贷款,以及其他增加开发商成本的办法。反之,则可以采取相反的办法。   2004年上半年政府实施宏观调控以来,一方面将开发商自有资金比例提高,另一方面缩减银行贷款,后来又收紧“地根”,再微微上调利率,这一系列政策,不可能将高位的房价打下来。   政府推高或打压房价,一定是以不引发社会问题,不导致金融风波,不引起中国经济的大起大落为底线。   只要市场环境允许,地产商一般不会主动调低房价。利益驱驶地产商扩大开发规模,提高房价。他们可以制造各种题材和概念来使房价持续走高,并在销售时制造繁荣的假象。地产商一方面充分利用了信息不对称挣大钱,另一方面,他们还可以通过业界的整体力量,通过同媒体的关系制造舆论,来影响政府决策。比如去年  政府在房地产政策方面的反复,就是一些大地产商作用的结果。在中国,地产商对市场、传媒和政策的影响不可低估。   他们的底牌是,做房地产还有钱可赚,再就是不引爆银行贷款风险。   海外游资,特别是那些坐拥数百亿美元的基金,无孔不入,尤其擅长制造舆论,甚至调动国外政要。他们惯常的做法是大规模炒作,跨市套利。他们可以同时在期市、汇市、股市、楼市操作,并同时在中国香港、上海、深圳股市及其他大城市楼市炒作,同时炒作中国股指期货。他们可以在一个市场受损,而在另外的市场上大挣其钱。他们正同国内游资一起,推高上海房价。在房价上涨方面,他们与房地产商的利益一致。游资的性质,决定了他们的底牌是,可以通过大幅度推高或打低楼价,大幅打低股指或股指期货,引爆银行贷款风险,影响政府的决策。   在这场博弈游戏中,银行比较被动。他们可以通过加大贷款力度或提高贷款门槛来参与市场,控制自己的风险,取得利润。但根据世界各国的经验,一旦房产大幅贬值,银行注定要承担风险。银行的底牌是房产抵押和贷款安全。   从目前参与博弈的各方来看,主要是政府与中外游资之间的博弈,但是这一博弈牵扯到各方。一旦某方利益受损较大,那么他们就会自动参与进来,并且出现从暗中使劲向明里叫板的转变。   抉择   其实现在的市场形势已经很明朗,房价走势关键取决于政府。那么政府会如何出牌呢?   笔者认为,政府可以有四个选择:   第一,顺应国际游资,选择人民币升值。这里有两种方法,一步到位或逐步温和升值。一步到位升值,国际游资立马套利走人。楼市跌,股市跌,但都跌不太深。当然,如果房价跌势时间较长,幅度控制不好,那么楼市就有可能陡然转势,形成类似于车市的状况。到那时,本轮经济增长的发动机就全部关闭了,中国经济将陷入一个低谷,重新出现通缩。   如果逐步温和升值,海外游资将愈来愈多地涌入中国。因此,可以肯定地说,政府不会这样出牌。   第二,政府采取其他办法打压楼市价格。比如再度升息,扩大土地供应,扩大经济适用房供应量,放宽经济适用房购房限制,放宽单位建房、集资建房、个人建房限制。但这类办法亦有局限,一是对游资比较集中的高档房影响较小,二是较难把握房价的下跌幅度,做到既适当打压房价,又不致关闭经济增长的发动机。   在此情况下,游资会选择两种办法应对,一是你打压你的中低价房,我拉我的高价房。二是顺势大幅打低房价,将火烧到银行房贷,逼政府出利好政策。这是一种玩命的做法,游资自己首先会亏损,待政府出台利好后,博弈仍将持续。这种对局一时分不出胜负。另外,中低价房能否打压下来,还得看地产商的选择。从利益  的角度看,地产商一开始会死扛,直到政府再度出台利空政策。   如果政府选择连续升息的话,游资既可以大幅打低房价,将火烧向银行,又可以大幅打压股市。   第三,政府可以选择其他方法推高房价。但这样的结果,游资仍可以从房价上涨中得利。如果房价长期上涨,幅度过大,就会将问题积压下来,直到最后的总爆发。这一办法对游资和地产商合算,对政府而言,这种选择较为不利,社会舆论会给政府造成不少负面影响。   所以,政府不会轻易选择这种政策,特别是那种使房价快速上扬的政策。   第四,政府可以选择让楼市在高位小幅盘整的办法,涨小,跌亦小。这样既不至于关闭经济增长的发动机,又不至于掉进游资所设下的局。但游资们肯定还会借助大家相信人民币升值的时候,选择时机推高房价。另外,政府在信息、决策等方面的滞后性,决定了政府的反应总是滞后于市场。因此,政府和游资之间还会有背水一战。   所以,政府要么让游资立即获利出局,要么选择高位横盘,小幅上涨或小幅下跌,将大战时间拖后。或者依靠时间的力量,逼游资出局。这虽为一着险棋,但却是政府最好的选择。以静制动,静观其变。   而从游资丰富的实战经验看,他们不会大幅度亏损离开。故而仍会继续拉高房价,在此情况下,开发商会利用信息优势小幅推高房价,政府想达成的稳定局面依然面临挑战。   一旦当房价拉高到超出大家容忍的范围时,政府就会打出人民币汇率以外的组合拳来打压楼市,房价就在这种游资和地产商做多、政府做空中向下。只要幅度不太大就是一个较好的结果。如果政府出台的政策较为激烈,引发楼市大幅向上或大幅向下的话,结果都会是灾难。
     
 
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