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2005上海楼市能否突围 -重庆写字楼租售信息网
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2005上海楼市能否突围
发布时间：2005/2/8
来源：新闻午报
阅读：636次
楼市一次次突围，对有自住需求的购房者来说，并不是令人兴奋的消息，随之而来的商业成本提高，最终将对城市竞争力造成影响。 　　回顾2004年，银行出台了一系列房贷政策，对房地产市场的健康发展有一定的影响。近日，某知名机构研究报告中提到，央行(中国人民银行)相关人士透露：2005年出台的房贷政策将会更多，利率有可能还要继续调整。 　　这一消息的传出以及相关政策的出台，无疑向市场传递两个重要信号：一是房价虚高，银行加大控制风险的力度，大力排斥投机性市场行为；二是鼓励自住型购房，并适当给予优惠。 　　然而，此举反而增加了房地产市场的不确定因素，未来走势变得扑朔迷离。无论相关职能部门还是购房者，必将面对一些潜在的市场不良反应，而这些潜在的不良反应则可能对现有市场结构造成极为关键的影响。2005年，上海房市是否能够如2004年一样，再次创下房价涨幅历史新高？ 　　一系列房贷新办法的执行，以及央行最近传递出的信号，指向性更加明确，即“限制投资，挤压泡沫，吓阻投机性市场行为。”现把部分银行住房贷款措施列举如下： 　　一、商业贷款利率上调。贷款利率在原有的基础上增加0.27%； 　　二、公积金贷款利率抬高。银行目前放宽了公积金贷款额度，购房者公积金(包括补充公积金)的贷款额度最高可以达到20万。如果公积金(包括补充公积金)贷款基数不足20万，贷款额度可以翻倍，但不得高于20万； 　　三、严格遵守房贷审批程序，提高房贷审批力度。收入证明格式有了明显的变化，贷款申请材料需信贷科科长以上级别人员审查； 　　四、加大对“高龄住宅”交易限制。投资房龄在15年以上(如建成于1988年、1989年)的二手房，上海户口的购房者最多可以贷款70%，外地户口购房者则最多贷60%，并且贷款基数以银行指定的评估公司评估价格为准。据有关人士透露，对于1985年以前的老工房，银行有可能不予放贷。 　　显而易见，上述措施在很大程度上提高了银行贷款资金的安全性。但是，这些举措经过市场的放大后，产生了一系列微妙的变化和影响，令购房者和相关职能部门面临一定的风险，同时也使房地产市场发展趋势更加莫测。在此，笔者对这些变化和影响做出浅析和预测。 　　影响一公积金利率提高，工薪阶层反应平淡 　　对于公积金额度的提高，市场很难有积极的反应。这个政策的指向性非常明显：鼓励自住型房地产消费。但是在近几年的房地产高温中，大量的自住需求已经被市场消化。另外，公积金贷款利率与商业贷款利率相差不大，在房价居高不下的现实面前，目前的自住型住宅消费对这一政策刺激产生的正面反应相当有限。 　　影响二老工房“低质高价”，购房者望而却步 　　基于银行对高龄住宅交易的限制，1989年以前的住宅，将面临交易尴尬，甚至从二手房市场消失。这些住宅极有可能转为长期投资对象，原因有两方面：一是“高价”。对于这一类型的住宅，购房者要一次性投入较大的资金，低价房因此却变成“现金高价房”，购房者难以接受这样的条件。对这一类型的住宅有强烈自住愿望的人士，也只能望而却步。二是“低质”。此类住宅由于房龄时间太长，在质量方面具有明显劣势，因此将在二手房市场上举步维艰。 　　影响三投资者勇往直前，自住者望“楼”兴叹 　　严格的贷款审查程序，意味着投资成本的增加，对投资者来说肯定不是一个好消息。但是目前火热的房地产市场最直接的反应，是通过交易价格的上涨来消化这一不利影响。此外，利率的上调幅度有限，它的影响力也极为有限，而它将来的影响力也可以通过比较隐蔽的方式被市场吸收，从而转嫁到交易下家，最终的购买者则必将把所有的市场压力全部吃进。面对目前的房地产市场走势，购房者要么早下决定，要么望“楼”兴叹。 　　不仅如此，虽然高成本意味着高风险，但是投资者目前还很难开辟出另外一个如房地产市场这样的高回报市场。投资资金向高回报行业集中是必然趋势，而房地产市场的资金集中，也必将得到相当长一段时间的延续。银行虽已把房地产投资道路充满不确定性的相关信号传递给市场，但是在没有找到新的利润增长点之前，房地产投资应该还会进行下去。 　　相对于投资者来说，自住型购房者则感受到了更加明显的压力。公积金贷款额度的提高不过是杯水车薪，而老工房贷款的限制政策，更是令他们对住房消费望而却步。对于步步攀升的房价，除了大多数人无可奈何、望“楼”兴叹外，少数人也只能无可奈何地接棒，小心谨慎地审视房贷政策，焦急地期盼房价进一步上涨，以证明自己的决定是明智的。 　　目前的房地产市场并没有因为投资者资金压力明显增加而停止步伐，也没有因为银行大量的暗示而止步不前。在多种压力下，2004年上海房地产市场突破重重包围，实现了近几年房价的最大涨幅。在新的贷款政策包围圈里，如果投资者没有办法找到新的投资方向，上海房地产市场是否能依然红火？我们将拭目以待。
     
 
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