“稀缺”历来是开发商津津乐道的玩法。由于北京西山独特的自然景观及别墅用地受政策所限，西山板块别墅产品的有限供应让业界和不少投资者格外看好该区域别墅产品“稀缺”的空档。

　　“雄踞香山、玉泉山、万寿山之间，20余万平方米庞大体量，周边200万平方米四季山水园林环抱其中，南侧比邻五环内最大的27洞高尔夫球场。”位于北京西山附近绝好地段的自在香山项目，自2006年年底开盘以来，始终在“稀缺”概念上大做文章。

　　然而，填补这一“空档”的项目，却是以科研用地立项。面对西山地区别墅产品的“稀缺性诱惑”，又碍于自身地块属性的限制，自在香山正在陷入左冲右突的尴尬境地。据公开资料显示，开盘3年以来，自在香山始终在“科研办公楼”和“别墅”两类不同物业类别中摇摆。无论在产品的宣传上，还是产品层面上，骑墙的意图始终让这个项目看起来颇有点“拧巴”。

　　“在宏观政策形成的压力下，搞新鲜玩法的开发商钻进的是空子还是山洞，还真不好说。”一位业内人士指出，“怀着做类别墅的抱负，却逃避不了用地性质方面的种种限制。此类项目很容易变成高不成低不就的伪别墅。一字之差，可谓天上地下。”

　　 我是谁？

    物业类别无疑是所有楼盘在面市之时应该明确的要素之一。但是，从2006年开盘以来，占地面积20万平方米的自在香山始终在物业类别上寻求着“我是谁”的答案。

　　据北京市房地产交易管理网显示，除了2006年一期预售证上标明项目用地属于综合用地外，自在香山项目二期和三期的土地性质皆为科研用地，其物业类别自然也应为“科研办公楼”。

　　但是，在各大写字楼网站上还贴有售楼信息的同时，在自在香山项目所属开发商永泰房地产公司的网站上，截止到记者发稿日，项目展示一栏上却赫然写着，“自在香山是北京西山区域首栋商务别墅”。6月3日，当记者来到自在香山售楼处时，三期的某一售楼小姐更是直言不讳：“你知道国家早就不批别墅用地了。做成这样的产品，市场是有需求的。我们公司的这块地是在2004年拿的，开发商只能用这样的地来建别墅。”

　　而翻看自在香山三期的宣传网页，记者发现，项目区位、建筑风格、园林景观等方面的介绍应有尽有，惟独没有关于其独栋产品物业类别的明确说法。

　　实际上，2006年12月，自在香山一期正式开盘时，其在焦点房地产网推广信息上曾明确为“低密度独栋办公楼”。而在推出二期产品时，自在香山的项目定位就发生了关键性转变。

　　据北京市房地产交易管理网显示，该项目二期早在2007年10月就获得了商品房预售许可证，而真正开盘的时间却一直延到1年后的2008年10月。值得注意的是，就在2007年到2008年这一年多的时间段里，尽管楼市在阴晴不定的大背景下持续低迷，西山别墅板块却成为京城别墅区的领跑者。供不应求的现实加强了西山别墅产品价格持续走高的预期。

　　迎合市场的形势，自在香山当起了“变色龙”。在其项目网站上，它甚至直接表明：2008年，该项目“果断地在9月份进行封盘整合，重新定位项目形象和目标客户群。经过一个月的策略调整和包装后，终于在10月份正式开盘，并以全新的项目形象成功入市”，并“迅速取得了区域销售冠军的佳绩，市场关注度也大幅提升。”同时，在焦点房地产网上，其物业类别也由“低密度独栋办公楼”脱胎换骨地改为“别墅”。

　　然而，“依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，国家实行土地用途管制制度。科研用地属于政府公用地，做住宅类的别墅不符合法律规范。”国土资源部法律中心专家顾问杨重光在接受本报记者采访时表示，更改用地性质，必然涉及到补交土地出让金。具体而言，即“在符合城市规划的前提下，因土地用途改变为经营性用地，必须依法以招拍挂方式公开供应土地使用权”。北京问天律师事务所律师赵卫东介绍。

　　“与风靡当下的商改住公寓相比，科研楼与别墅的距离要远得多。”一位规划领域的专家指出。

　　因此，想做“别墅”的自在香山，鉴于政策方面的限制，转变的意图始终遮遮掩掩。就在记者从售楼处返回当日，再次致电售楼处时，另一位男售楼员就一再强调，自己销售的产品不是别墅，而是概念模糊的“商务低密度项目”。

　　 往高还是往低？

    与其一期产品基本售罄的情况相比，自在香山二三期产品销售状况并不很乐观。据北京市房地产交易管理网显示，目前自在香山2008年10月推出的二期第一批的67套房屋中售出57套，仍有10套待售。而2009年3月末推出的三期第一批楼盘中可售房源有34套，至今一套也未卖出。4月22日拿到三期第二批销售预售证的一共82套，销出33套，还有59套未售出。也就是说，目前三期开盘后，仍有93套处于预售状态。科研用地的出身和看好西山区域别墅市场的野心纠结在一起，正在让自在香山陷入尴尬的定位之惑。

　　自然地，这种定位之困也必然传导到产品层面上，用地上的科研用地性质必然会使其在产品设计上，与纯别墅类产品形成差别。

　　当走入其三期项目刚刚开放的大户型样板间时，区别于纯别墅的感觉便迎面而来。走进楼梯口，即使记者伸开双臂，也触不到楼梯两侧。在已入住的一期内行走，小区间狭小的楼间距也让人丝毫感觉不到别墅的意味。“楼间距这么近，怎么能有小区的私密性。”一位购房者告诉记者。

　　而当“科研办公楼”在当作住宅的别墅来卖时，也遭到了收房业主的指责。“设备间放在大门口，业主一进门好像到了‘杂货铺’，煤气管道、燃气炉、热水炉等全部安装在大门口。”一位刚于4月收房的二期业主在网上留言。

　　“深具区域人文价值的住宅，‘居住还是办公’请告诉业主知道。”有购房者的留言更为激进。对于那些以其为第一居所的购买者而言，“居住还是办公”的尴尬并不少见。

　　同时，由于是科研用地立项，其周围住宅配套也不是很丰富。据记者实地考察，周边的配套江南明珠酒店由于早已存在，与别墅的档次相比，明显不匹配，看起来更像郊区的宾馆。

　　当然，由于土地成本低廉，自在香山的尴尬也在价格领域给购买者进行了补偿。有数据显示，2009年4月，它的成交价格最高为23000元/平方米，最低则为20000元/平方米，整套价格从500万元到1200万元不等。在西山别墅区，属于低总价产品。但是，对于这类仅有50年产权在根本上属于投资型物业的产品来说，自在香山给购买者的补偿并不算多。

　　“在西山地区购买投资型别墅产品，需要考虑的首先就是其持有费用，而且这一费用始终在不断增高。在西山别墅区，国际客户的认知度比较低，只有北京地区的国内客户比较认同。”GVA衡信柏迪营销综合服务部董事岳峰钢向记者分析，“相对来讲，这一地区的租金比较难保证，而且不是很稳定。”