近期，主要城市一、二手房市场呈现“价涨量跌”态势，楼市回暖正在逼近阶段性顶部。“后拐点”的争论也风生水起。21世纪不动产中国区副董事长卢航在接受中国证券报记者专访时认为，随着房价进一步上涨，自主性需求将逐步退场，而改善型需求在一定程度上会弥补自住需求的下滑，但总体而言，市场观望气氛在增加，而投资性需求的介入将加剧市场的波动。

　　中国证券报记者：5月份以来，北京、上海、深圳等城市的一、二手房价位相继回到2007年底的历史高位，从掌握的数据分析，在这一价位上，刚性需求是否会再度陷入观望？

　　卢航：5月份，三地市场的一、二手房成交数据总体呈稳中有降的趋势，且新房成交量的下滑速度要高于二手房市场，价格则普遍呈上升态势。二手房价格已接近回调前的价格，而新房的价格更是超过前期价格高点。从6月上旬21世纪不动产在一线城市门店所反馈的信息看，需求已出现一定程度的下降，确实有部分刚性需求再度陷入观望状态，但改善性需求的及时释放使行情依然得以延续，而低利率带来的市场流动性的增加有可能进一步推高价格，因此，短期交易量会有回落的要求，但价格依然还会有上升的空间。

　　中国证券报记者：今年以来，各大城市二手房成交连续超过新房销量，代表市场活跃度的“二手房与新房比”逐步走高。这一现象应如何理解？是否意味着投资性需求和炒房有可能抬头？

　　卢航：今年前5个月，北京等城市二手住宅成交量已经连续超过新建住宅的成交量，原因主要有两方面：一是各地二手房价格调整的幅度要大于新房，调整的幅度被购房人接受。21世纪不动产监测数据显示，自2008年年中二手房价格调整以来，北京二手房总体价格下调幅度超过15%，再加上今年政策上对于二手房流通环节税负的减免，使二手房总体交易费用下降超过20%；二是新房项目除了个别价格调整幅度较大外，基本上采取了延长工期、开盘放缓的策略来“保价格”，造成上半年新房的供应量偏低，部分未得到满足的需求不得不转入二手房市场，这也促进了二手房的销售。另外，二手房本身也具备一定的优势，二手房房源多，分布范围广，且均是现房。

　　一般而言，二手房与新房之比代表了市场交易的活跃度，也在一定程度上反映投资需求的热度。对于卖方而言，出售房产可能是出于投资变现的考虑，也可能是因为改善住房。因此，这一比值越高，更能代表市场改善型需求和投资需求的旺盛。数据显示，今年1-5月，北京二手住宅与一手住宅成交套数比分别为1.02、1.13、1.33、1.15和1.15。这说明，市场的活跃度保持了较高的水平。

　　中国证券报记者：有评论认为，目前房地产市场存在从回暖走向过热的可能。您是否同意这种判断，当前的复苏能否持续？

　　卢航：从前期的房地产交易数据分析，虽然近期交易量环比出现下降，但下降的幅度比较缓和，且即使下滑，目前的交易水平与往年同期相比依然处在非常高的水平。从需求来看，近期来电来访量虽然同样出现滑落，但依然稳定维持在较高的水平。因此，短期内还是可以继续维持目前的交易水平，但交易的难度随着价格的上涨正在逐渐加大；长期看对行情的持续发展不利，毕竟目前经济回暖尚未明确，尤其是目前市场价格上涨过快，需求快速萎缩的风险可能会增加。

　　现在，开发商的投资意愿依然十分谨慎，而新房存量的消化依然缓慢，库存压力依然很大，按照上半年的新房销售速度，目前北京市场新房存量仍需21个月才能消化，因此去库存依然是未来房地产市场恢复需要面临的瓶颈。

　　中国证券报记者：对于步入历史高位的房价，您认为在短期内有没有继续上涨的空间？从最新数据看，目前主要是哪些需求还在进场？

　　卢航：21世纪不动产监测的数据显示，5月一线城市二手房的价格依然在小幅上涨，而且在目前的交易量的支撑下，价格依然有继续上涨的空间，尤其是现在的需求比较复杂。据我们5月做的客户需求调查，改善型需求已成为目前市场的重要力量，已占总体需求的50%以上，而刚性需求居次，占到需求总量的35%，剩下的则为投资性需求，确实与年初以刚性需求为主的市场相比发生了很大的变化。

　　投资性需求之所以开始转变对市场的看法而入市，主要是因为在经济形势尚未明朗的前提下，投资实体经济的前景也不明朗，配置资产被认为是比较稳妥的投资方式。但投资性需求的入市将进一步推高价格。随着价格的上涨，市场的风险正在逐步累积。在刚刚经历了2008年大调整后，相信市场对于风险的认识会更趋于理性。