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二线商务区投资显潜力　北外滩写字楼受关注-重庆写字楼租售信息网
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二线商务区投资显潜力　北外滩写字楼受关注
发布时间：2005/3/14
来源：新闻晨报
阅读：618次
　　根据戴德梁行上海研究咨询部发布的消息，2004年上海甲级写字楼的总吸纳量约达到50.2万平方米，比2003年全年增长近一倍。市场强劲的吸纳量，使得浦西中心城区的甲级写字楼存量所剩无几。近期，虹口区少量可售型写字楼，因其地段、价格、主力面积大、销售型物业、酒店式写字楼服务等诸多优势，一上市即受到投资者关注，成为该板块继浦江景观住宅之后的又一亮点。 　　据戴德梁行写字楼部统计，年初，上海东北部杨浦、虹口、闸北三区写字楼供应放量，三区的供应主要集中在北外滩、五角场和上海火车站附近，特别是北外滩地区供应的写字楼量占到北部供应总量的近50%。在北外滩诸多有利规划下，开发商对该区域未来办公环境十分看好。据介绍，北外滩区域销售的写字楼档次较高，主力面积一般在310平方米以上。 　　有关专家介绍，就甲级写字楼投资而言，目前最值得投资者关注的，应当是具有良好前景的二线商务区，比如虹口区北外滩、杨浦区大连路隧道附近等等，该区域内投资条件趋于成熟，且商业地产项目已经开始呈现出强劲的发展势头。这些区域，基本都纳入了市、区两级政府下阶段发展的重点，有明确的高起点规划和大力度的政策扶持，而且相当部分已经进入强势启动阶段，区域前景看好，高档商办用房的现实需求和潜力都比较旺盛。从产品供应的角度来看，目前该区域内若有甲级写字楼供应，基本属于这些区域的稀缺产品，而且销售价格相比成熟区域而言，也具有更大的比较优势和成长空间，确实值得投资者重点关注。 　　从供需对比分析，随着规划目标的推进，未来一到两年内，虹口区北外滩及周边区域将对高档商务楼宇产生较大的需求，受相对薄弱的基础供应量及建设周期的影响，市场可以供应的产品相对稀缺。就物业形态而言，以写字楼为代表的销售型商务楼宇本来就属于物业市场比较稀缺的高端产品，对于这样一个供不应求的区域而言，更凸显其投资价值状态。作为成熟的商务区，这些区域的价值已经被广泛认同，通常情况下在这些区域开发的甲级写字楼，多数是以出租为主，少量放出的，价格都比较高，投资者拿到手的时候，增值空间已经被一定程度消化。 　　从价格分析，目前陆家嘴的花旗集团大厦售价3600美元/平方米；黄浦区的天安中心最新成交价为3500美元/平方米；徐汇区的飞洲国际广场均价达到2800-3000美元/平方米，淮海路CBD已基本无楼可售，甲级写字楼等商务楼宇的价格一般比同区域住宅房价高三成以上，用这一基准衡量，北外滩区域商务楼宇的价格潜力远未被发挥出来。目前北外滩区域的新建住宅相当部分达到了15000元/平方米以上，而海宁路吴淞路口的森林湾大厦，属于北外滩商务区的黄金地段，其现有销售均价2200元美元/平方米，仅略高于该区域高档住宅物业价格水平，有相当的增值空间，开盘至今，签约付定的客户已接近23000平方米左右，占整个项目可售写字楼面积38000平方米的60%。 　　北外滩的区域优势吸引着国外众多企业机构来沪投资，需求潜力不言而喻。目前森林湾大厦买家仍由投资和自用两类主流客户构成。其中，在将近50%的销售面积中，该区域内的航运、物流、贸易类客户亦占据主要分额；同时，以往以中资客户为主要构成的自用需求市场正在逐步扩大，且越来越多的外资机构开始试探性地进入到该区域的写字楼销售市场。 　　业内人士认为，从中长期来看，北外滩已经开发或即将启动的商务楼宇项目，当中也不乏一些著名发展商精心规划的项目，北外滩地区正在逐步引发高品质商务楼宇开发销售的热点汇聚效应，有望随着北外滩规划的逐步实现，投资效应将进一步显现。
     
 
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