编者按

　　上周末，上海楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮，无论是市中心或郊区，在松江或南汇，这些楼盘的售楼处前尽是排起的购房长队。不但持币待购的老百姓看不懂，就连开发商也颇感意外。上海楼市究竟是繁荣再现，还是正在编织一个新的泡沫？早报今天刊发4位专家的“楼市笔记”，从不同角度解析纷繁复杂的上海楼市。

　　调控房价政府必须明确角色

　　聂日明

　　房地产过热再现端倪，6月的第三个周末，上海的楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮，无论是市中心或郊区，在松江或南汇，这些楼盘的售楼处前尽是排起的购房长队。与热购潮对应的是高企的房价，据不完全统计，部分楼盘较年初已经上涨30%有余。（东方早报6月22日报道）

　　5月份以来，京、沪等地的房价就已经大幅上扬，与之对应的是半年多以前，全球金融危机影响下的房市陷入低迷。相当多的人认为，上海等地的房价已经触底反弹，而不仅仅是“阳春一现”。事后看来，近几个月房价趋势可上溯到去年10月开始的经济刺激计划，具体到房地产行业有下调契税与贷款利率、免征印花税等，深圳、上海等地还出台了具体的救市政策，如政府直接向开发商购买商品房。近半年以来，央行宽松的货币政策也为房价上扬推波助澜。在实体经济未出现好转的情况下，大量的信贷资金不得不进入资本市场，其直接结果就是飞速上涨的房价和股指。对于部分投资者和购房者来说，基于对未来通货膨胀的预期，投资房地产也是规避通货膨胀带来的风险。

　　对开发商和炒房者来说，时下的行情是一个绝佳的机会，紧张的资金链和乏力的需求面曾经让他们不断地向决策层游说、施压，以图度过危机。如今算是心愿达成。但对购房者来说，恐怕是一个噩梦，原本期待房价下行以后，可以缓解不能承受的高房价之痛，此行情一出，消费者观望情绪结束，更多消费者又加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，房价增速反而变快。繁荣的房市救了开发商和GDP，谁来拯救购房者？显然，政府正处于两难的状态，目前房市的库存压力仍然很大，全国房价也没有全面反弹，如果调控政策不当，房价陡跌，会让去年年末以来的房地产刺激政策付之东流。但公众对房价上涨的敏感程度使政府必须给予必要的重视，而不能仅仅流于形式。此时政府应该怎么办？

　　首先，我们在谈论调控政策对房价变化的影响的时候，实际上假定了政府的中性角色。但实情并非如此，1998年住房改革启动以来，政府（尤其是地方政府）已经深陷于房地产业的利益纠缠。在房地产的火爆过程中，政府转变了以往监管者的角色，成为土地的做市商，低价征收农用土地，高价招拍卖给开发商。快速增长的房价，才能保证土地出让金的增速，才能维持源源不断的房地产税费收入以补充地方政府捉襟见肘的财政收支。因此，从长远计，政府应该退出房地产行业的利益格局，逐步放开对一级土地市场的垄断，从做市商的身份转换为监管者，将土地的收益分配给消费者和失地农民。同时应该取消以往限制投资与抑制消费的各种税费、信贷等限制性措施。这也是真正的让利于民、于企业，不仅可以有效地降低房价，也可以增加开发商的利润，造成供需两旺，更将征地带来的不稳定因素消于无形，是真正的保障民生、保障房价平稳发展的政策。

　　其次，必须明确商品房与保障性住房之间的差别，商品房、高等教育、高级卫生保健等需求的成本较高，覆盖面很难拓展，是不可能满足所有人的需求的，也不应该列入政府承担的公共品中去，更不能寄希望于靠市场来解决所有人的房屋所有权问题，这也是人类历史未曾有过的。至于让每一个人有房子住，则是基础社会保障层面，政府应该从廉租房、向无力购房者提供货币补贴等渠道来满足这一部分人的住房需求，而不是通过控制房价（包括经济适用房）来满足。

　　同时，居高不下的房价，让高价的房地产物有所值也可以打消对高房价的质疑。蒂布特（Tiebout）在1956年发表了一篇引用率极高的论文中，引入了居民与公共品互动的“一般均衡”，他认为地方政府对公共品投入的激励，来源于良好的公共品建设会吸引更多富裕的人来居住以及投资，以此带动房地产业的发展，促进经济增长，形成良性循环。早先浦东建区之初对基础教育的投入便很好地带动了浦东的房地产升值，而不是投资过热带来的房产泡沫，这才是政府维稳房价的根本之道。

　　（作者系上海金融与法律研究院研究员）

　　产业资本也来炒房 这下麻烦大了

　　顾建发

　　上周末，上海楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮。人们不禁要问：上海楼市怎么了？住宅市场井喷背后隐藏些什么？

　　自今年春节以来，上海住宅市场和全国住宅市场一样，出现了一波小阳春的行情，一改去年下半年非常萧条的颓势，日成交量从300-400套增加到600-700套，购房对象主要是结婚、改善等刚性需求。然而，从4月份开始，房地产投资客纷纷入市，日成交量再从600-700套上升到1000套以上，达到了上海房地产市场繁荣时期的水平。同时房价也出现不同程度的上涨，许多楼盘的涨幅超过了两位数。因此，房地产投资客的入场，使住宅市场供求关系发生逆转，从而引发市场井喷。

　　受国际金融危机影响，我国经济从去年下半年开始出现滑坡，其中受影响最大的首推制造业，我国外贸出口出现严重的负增长，并且这种影响到目前为止并没有出现转机。因此，在去年4万亿投资规划和今年众多产业振兴规划影响下，制造业尤其是外贸出口企业没有如期走出困境，相反出现了产业资本开始向外部溢出的现象。一些拥有几百万、几千万甚至上亿元资金的私营老板认为，在当前形势下寻找资金出路最好的办法就是炒股买房。然而，上证指数从6000多点跌倒1600多点的巨大风险让那些蠢蠢欲动的资金望而却步。相反，从现在来看还没有套过人的上海楼市非常吸引这些产业资本，买几套房权当银行储蓄相当普遍，十几套、甚至几十套也不是个别现象，这一情况在以前则是很少出现的。

　　在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的影响下，我国1-5月份人民币各项贷款增加5.84万亿元，同比多增3.72万亿元。5月末人民币各项贷款余额同比增幅高达30.6%，是十几年未见的高速增长。另据央行上海总部统计显示，5月份上海中资银行新增人民币个人消费贷款86.9亿元，同比多增70.4亿元，创2000年以来个人消费贷款单月增量历史新高。其中，个人住房贷款增加78.7亿元，创近4年来单月增量新高；同比多增64.6亿元，较上月多增44.8亿元。当月，新建房贷款增加45.7亿元，二手房贷款增加33亿元。从上述数据来看，货币政策不仅仅是适度宽松，而且是非常宽松。

　　经历了2008年下半年的金融危机后，世界各国纷纷采取了量化宽松的货币政策和积极的财政政策。受美元贬值预期和全球通货膨胀预期的强烈刺激，国际大宗商品价格已经出现持续飙升的势头，国际原油从每桶37美元上涨至70美元附近，“输入型”通胀压力大增；在通货膨胀预期下，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，以实现资产保值。根据上海统计局数据显示，今年前五个月，本市房地产开发投资、商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积四大指标同比分别下降2.7%、3.6%、16.2%和8.5%，只有商品房销售增长19.6%。2009年1-4月开始出现连续4个月的快速上涨，并且在5月一举突破了200万平方米，而2006年至今也不过8个月的成交量突破200万平方米，其中5次都出现在楼市最为火爆的2007年，而2009年5月成交量时隔近一年半再次突破200万平方米，达到204万平方米。事实上，上海楼市从2000年以来还从没有套住人：2005年买房的人在2006年套住了，但是2007年就解套了。2007年买房的人2008年套住了，但是到今天又解套了。因此，在通胀预期下，不动产是最好的投资品。

　　综上所述，住宅市场井喷带动房地产市场的回暖，这也是政府有关方面所乐见的，GDP上去了，财政收入也有了。然而，如果我们房地产复苏是以牺牲实体经济为代价的话，那么我们是否应该反思如何避免呢？

　　（作者系上海社科院房地产研究中心研究员）