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专家解读跨国企业的选址-写字楼标准-重庆写字楼租售信息网
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专家解读跨国企业的选址-写字楼标准
发布时间：2005/5/15
来源：安家
阅读：563次
　　有人说，对于一个国家和地区经济发展，跨国企业不是嗅觉最灵敏的，但通常是最具有影响力的。对于地产而言，有一个跨国企业落户，通常意味着对区域和项目价值的最大确认。但是，问题出来了，我们通常满心希望自己的产品足够好，能吸引来跨国企业，可是却往往未能达成目的，为什么？ 　　每一个跨国企业选址的具体标准都不一样，我们可以从宏观和微观两方面来解读这些标准。 　　所谓的宏观标准，出发点是企业的性质和规模。北京房地产专业人士协会副会长、微软（中国）有限公司房地资产与设施管理高级经理卢志华介绍说，跨国企业的规模都比较大，从生产原料到客户有效需求，其间有很多部门和分公司，这个过程中，每个部门设在哪个位置都有非常科学的衡量指标，决定了其价格定位、形象定位和市场定位。 　地段、交通是永恒不变的焦点。跨国企业选择的地段由企业性质或者部门性质来决定，既是合适区域，又有便利交通，是一种理想状态。有的跨国企业非常注重形象力，会偏重于合适区域，有的跨国企业随着业务扩张、规模扩大、品牌被市场认可，就会搬到非商务中心区，或买或盖，量身定做，建立自己的厂房、培训和研发基地。 　　华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠认为不管表象如何变化，起根本作用的是利润标准和成本标准。聚集是永恒的话题，聚集能够提高效率、降低成本，跨国企业在选址时，一部分会靠近利润中心也就是靠近客户，一部分靠近成本中心也就是靠近人才和产业聚集。如果二者可以兼得是最好的，能够取得利润中心和成本中心的统一；否则就会权衡，两利相较取其重，两害相较取其轻。也有的跨国企业会将不同的部门分散在不同的位置。微软的研发部门在中关村的希格玛，而市场营销部门则在燕莎的盛世大厦。 　　微观标准分为成本分析、设施管理和工程指标。跨国企业的选址成本与销售额的增长相关，所需的物业规模一般都是10000平米以上，必须通过管理来平滑风险。卢志华介绍说跨国企业会根据不同的物业制定不同时间长度的成本预测计划，一般的写字楼是3年，保持成本的增长与人员增长、销售额增长同步。 　　跨国企业看重的是设施管理而不仅仅是物业管理。设施管理是规模效应的统一物业管理，极为专业和系统。跨国企业刚刚进入中国时，写字楼的物业管理还远远没有达到国际标准。通过跨国企业国际标准的要求，国内的物业管理公司不断进步，逐步与国际接轨，另一方面，很多国际性的物业管理公司进驻中国，例如第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行等等，从整体上提高了国内的写字楼物业管理水平。 　　北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司写字楼项目部董事乐晓争介绍了4个方面的工程指标：首先是整个产品的管理，包括写字楼的品质和维护。其次是环保指标，包括建材环保和健康环保。第三是安全性，特别是消防，经过9·11事件，所有的跨国企业都非常重视消防安全。第四是使用率，跨国企业所需的办公面积非常大，使用率的比例不同，中央空调的加时收费都会间接增加未来的使用成本。因此，跨国企业在选择物业的同时会核算此类成本，进行综合考虑。
     
 
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