开发成本该不该公开？买房后悔权有没有可行性？开征物业税时机是否合适？虽然这三个热议话题都尚未有板上钉钉的明确指向，有些还处在呼吁或论证阶段，但这并不影响我们发现这些话题趋热时间上的一些巧合，都是处在当下楼市持续回暖之时，同时也是业内开始对市场可能出现的“涨速失控”产生担忧之后，因此，三大热议在现阶段的作用，实质都是为楼市下一阶段的理性发展“敲边鼓”。

　　开发成本该不该公开？

　　目前房地产开发成本在国内几乎是个谜题，公众普遍认为房地产是暴利行业，房地产价格虚高得厉害，开发商从房地产开发中攫取了超常的暴利。然而很多开发商认为现在土地成本过高，房地产开发利润并不丰厚。万通地产(600246,股吧)董事局主席冯仑则说，房地产开发商的平均资产收益率达不到5％，但这种说法并不能得到大多数公众的认可，很多人认为，即使是去年的寒冬期，开发商也只是紧一紧裤腰带，没有因为降价痛到肉里。

　　争议焦点：房价能够因为公开成本而降吗？

　　成本公开会是乱象还是治象？

　　[业内声音]

　　公开成本利好行业健康发展

　　上海富阳研发部经理倪海平

　　由于房地产与其他工业品如电子、家电等商品的市场化程度不一样。利用公开房价成本，找出房价上涨的真正推手，同时也可以规避个别腐败等问题，有利于保持房地产行业的长期健康持续发展。当然，公开房屋成本的同时，也希望地方政府对土地出让金、涉及房地产的各项税费等方面也向社会披露，给以房地产行业一个良好的发展环境。清晰的房屋成本构成，不仅将有利于公正廉明的政府服务，也会促使房产企业在公开透明的房产市场中积极履行社会责任。

　　至于说摸底商品房开发成本的难度问题，如果从企业口径取得数据水分较大，那么完全可以从各当地政府手中获取准确的数据。因为从批地、规划、审批、建设到销售每一个环节上的受理单位都是政府各部门，当地政府有其对应的准确数据，技术上完全行得通。

　　对保障房市场正面作用更明显

　　中国房地产指数系统副主任陈晟

　　统计局对商品房开发成本的摸底，有助于市场信息的透明化。但商品房作为高度市场化的市场，实际上是根据供求关系的市场规律进行定价，因此摸底商品房开发成本更多的是作为市场规范的方式之一，但对房价而言并无直接影响。而住房二元体系中的保障房市场则更多的采取成本导向型，如开发成本公开化，对保障房市场有较好的正面作用。

　　房价市场调节非成本决定

　　华远集团总裁任志强

　　公布房屋价格的构成及各种构成所占的比重并不是什么秘密，但公布各企业的详细成本则是另外一码事。如商品房在法律法规中也被明确界定为市场调节价格的范围。对政府定价或指导价的产品，理所当然应受到社会的和公众的监督，包括许多服务价格和公共产品价格等要召开听证会，要让公民参与意见。但商品房不是法律规定的这类公共产品，市场定价原则应用市场的调节手段来控制，包括总

　　供给与总需求的平衡，但与公布成本无关。

　　真正左右房价的是购买力

　　佑威房地产研究中心副主任 陆骑麟

　　实际上这次统计局摸底商品房开发成本意图是好的，主要为国家未来的长期健康发展提供一定的数据支持，为将来调控楼市也是有利的，但是个人首先对这次统计局对于开发成本的统计数据是否准确表示怀疑，因为开发商开发成本历来的都是一个秘密，单单依靠统计局的这次摸底，是根本没有办法统计出准确的数据；其次，就像任志强说的“公开房屋成本如同公开老婆胸部有多大。 ”这是一个“看”就知道的有多大，何必需要“摸”呢？所以公不公开都是一不争的事实，故而对房价影响可谓是微乎其微，真正对于房价的影响是购房者的购买力。

　　[网上热议]

　　“仅公开房产开发成本是不够的。价格是市场多方力量角逐的结果，若以行政命令的方式限定交易价格，则只会导致供求缺口的固化，使得愿意出高价的购房者也买不到房子，如此一来，市场自发的出清机制失效，而且会进一步强化市场购房需求，甚至引发恐慌性抢购。 ”

　　“我们在买衣服的时候，会不会要求商家告诉你这件衣服的成本是多少钱呢？没有几个人会问的，退一步讲即便开发商主动公布了整个项目的成本，对购房者的参考价值很有限。 ”

　　买房后悔权有没有可行性？

　　已实施15年的《消费者权益保护法》将迎来第一次大修。中国消费者协会副会长刘俊海提出建立冷静期制度，也就是后悔权制度。这其中包括了交易额巨大的消费行为，如买房行为。后悔权制度的实行，实际上是为广大消费者营造出一个“消费冷静期”，使消费者可以在购买商品后的一定时期内对自己的消费行为作出更为理性的判断。但在业内人士看来，“冷静期”制度的建立并不难，难在如何实际操作。

　　争议焦点：如何在实际操作中有限限定自住与投机？运用不当会否制造一些楼市虚假繁荣案例？

　　[业内声音]

　　“有限后悔权”有利于理性交易

　　上海富阳物业咨询有限公司总经理 王佳

　　由于目前房地产市场的卖方市场,消费者处于弱势地位，信息不对称。买房“有限后悔”权将倒逼过来迫使开发商对项目地产的一些信息进行更充分的披露，让客户了解项目的优缺点，开发商只有在产品的定位、户型设计、小区环境营造等方面下功夫，赢得客户的认同。而这也将使得整个地产行业更加具有活力，行业满意度也将随之提高。

　　“后悔权”保护期长短不同，将会对楼市产生不同的影响。一般商品的后悔权，一般是7天左右，但是如果保护期过长将会保护消费者权益过头，滋生道德违约、鼓励投机的行为。因而购房“后悔权”，真正实行的话，其保护期不宜长，否则与该法推出的初衷相违背。由于目前国内房地产实行预售制度，消费者购房一般需要经过签订定金合同、房屋预售买卖合同、最后交房等几个阶段，其过程短则一、二个月，长则一、二年。而购房后悔权，实行的话极有可能是针对定金合同，至于购房、及交房等环节则适用购房合同相关条款。

　　国际惯例将促进开发商保证品质

　　薛建雄

　　对于目前的期房来说，后悔权制度的建议是合理的。毕竟当下绝大多数置业者购房了解项目的渠道都是听开发商宣传的，实际交付的产品可能跟宣传时差异巨大，这对买家来说很不公平。这对于开发商来说，起到了一定的制约作用。有了这方面的政策的制约，开发商卖楼就会更实在，以品质和实力来打动客户。

　　实际上，后悔权就是特定商品退换货更为自由的一种权利，国外早已有之，在国外卖楼比中国要严格的多，在规划的时候就要有7成的人交定金才能建，建起来后不满意可以退。随着房地产产业越来越成熟，后悔权制度的实施是必要的。正是由于之前房地产产业不成熟，单方面的听取开发商的介绍，买后质量问题可能会出现，或者价格上较之前会有较大的出入，从而导致购房者对于所买房源的满意度大打折扣。

　　现有诚信水平下或被滥用

　　佑威房地产研究中心副主任 江啸吟

　　中消协副会长建议建立大宗交易 “后悔权制度”这一说法，对于普通购房者而言，促使其后悔退房的最主要的原因是房价降了，在2006年、2007年房价高涨的时候，即使房屋质量出现问题，影响居住的话，购房者也不会提出退房的要求，因为其得到了较高的回报，情愿把房子推向二手房再买新房，而2008年出现的大量退房的原因是房价出现了下跌，那样购房者才可能寻找各种理由提出退房，即使通过了这条规定，开发商也会通过各种方法阻挠购房者的退房行为；而对于开发商而言，如果真的实施这条政策的话，也极有可能推高房价就顺理成章了，开发商可以通过单边购买大量房源，从而变相的达到“捂盘”的效果，在房价上涨以后，再合理的通过“后悔权”把所有房源都撤销掉再次销售，从而达到利润的最大化，因此如果真的要实施这项规定的话，还需要立法部门对于相关配套细则的明确规范。

　　后悔不当或加剧市场不稳定

　　陈啸天

　　从来兴一利，必生一弊！后悔权出发点是好的，但是房产不比日用消费品，供应有限，在消费者动辄反应过度的今日现状下，后悔权的推行从市场层面来看，极易造成消费行为的失控，从而造成热销假象，推高房价；就监管部门而言，更加增大了管理难度；对企业而言，明显是个双刃剑。

　　“后悔权”出发点是为了能够保护购房者权利，一旦付诸实施，很可能成为多方不讨好的条款。如果市场上行，“后悔权”将会成为投资与投机者的工具，极有可能助长投资和投机行为，反正大不了找个理由退了就是嘛，很难体现对消费者权益的保护。反之，如果房价下跌、楼市低迷，给予消费者“后悔权”，大家都纷纷退房，风险将会转嫁给开发商，给本身就不景气的市场带来不利影响。

　　遵行市场经济秩序才具可行性

　　中国指数研究院（华东）研究副总监张琪

　　大宗交易由于涉及的数额较大，设立一定的风险规避机制对保护消费者利益是必要的。在房地产行业，定金等已有后悔权制度的雏形，但后悔权制度依然要遵行市场经济秩序，关键在于要在合乎法理的基础上有限时间内的交易更改，否则有了“后悔权”，购房者赢则照单全收，败则全身而退，市场投资或置业将是“零风险”，或将可能助长和推动楼市新的投资潮和投机潮，房价将再次被变相拉高。对于在信息获取和判断上处于劣势的消费者来说，房地产市场信息透明化、市场行为规范化、供求关系市场化等更为重要。

　　[网上热议]

　　“时间太短，没有太大意义。时间过长，市场的波动巨大，这种情况下允许买房后悔，可能会造成股市一样‘追涨杀跌’的效果，加剧市场的不稳定。 ”

　　“有‘后悔权’撑腰，个别买房者固然可能买房略显草率，‘后悔权’的行使，将促进市场这部分买房者的理性冷却。如果这一权利能变成现实，有望使楼市交易更趋理性和成熟。 ”

　　中国政府网公布发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中，“开征物业税”醒目地列入其中。物业税在2003年被适时提出，并经历了一次“话语高潮”，随后物业税进入一些城市的“模拟税收实验”阶段，在房价上行时期不时被“拎起”，视之为抑制房价上行的重拳。