空置率上升，租金下滑，北京楼市有可能再次进入观望期，仲量联行日前发布的2009年二季度“北京市房地产市场回顾”，概括了目前及未来18个月内北京楼市的主要特征。

　　该机构发布的消息显示，今年二季度北京优质写字楼市场需求有小幅回升，其中国内需求不断增加，外资企业需求也有所上升，内资银行、国内能源类公司及媒体公司成为市场需求主体，特别是省市商业银行在京寻找新办公楼的数量增长迅速，成为近期市场需求一大亮点，金融街成为主要受益地区，而媒体公司有向CBD聚集的趋势，本季度市场整体吸纳量78450平方米，高于去年四季度及今年一季度。为了刺激需求，租金进一步下调，但降幅趋缓，二季度市场平均租金比上季度降4．7％，好于上海的下跌8．9％和香港的10．2％。

　　由于本季度新增供应量近41万平方米，使得市场整体空置量达880万平方米，空置率达27．3％，下半年还有114万平方米上市，其中A级写字楼比例占43％，供大于求明显，预计平均租金将继续下降，空置率还将进一步走高。

　　商铺市场方面，大量国际高档奢侈品牌停止了全球扩张计划，也有部分零售商关闭一些店铺，但中档品牌在过去几个月中迅速扩张，本季度项目招租进展依然缓慢，优质商业物业整体存量达360万平方米。新项目开发商和业主开始转换经营思路，盲目追求高档大牌的定位正在减少，由于需求谨慎，本季度市场成交租金比上季下滑4％，平均空置率达16．1％。下半年将有7个项目，总计57万平方米入市，明后年还将有更多新增供应，因此，空置率将进一步走高。

　　高端住宅方面，二季度尽管跨国公司高管租房需求开始恢复，但高档公寓租金平均成交价环比依然下降1．3％，高档别墅租金环比下降0．9％，下半年由于假期因素，整体租赁市场平均空置水平将有所提高，租金也将保持小幅下降的态势。本季度，高档住宅市场出现价涨量跌现象，据该机构监测，高档公寓平均售价比上季度涨0．8％，高档别墅环比上季度涨0．6％。该行表示，最近地王频出，有三方面因素：一是公司自身战略选择，二是开发商看好中长期市场，三是部分开发商现金流充足。尽管从中长期看土地价格肯定会上涨，但该机构还是希望市场能够平稳发展，不希望出现“强劲反弹”。在经济没有完全回暖的情况下，房价快速上涨不利于成交量持续回升，市场很可能再次进入观望期。

　　酒店市场奥运后需求减弱，使得北京酒店日平均房价和入住率较去年同期分别下降22．2％和18．4％，该机构预计，未来3－5年内供应量将在2008年的基础上增加三成，因此，一些现金流吃紧的酒店将面临关闭或重新定位以保持竞争力。

　　对于地产投资市场，仲量联行称，北京优质写字楼及商业物业租金均在上半年持续下滑，但资产价格下跌幅度有限，买家和卖家之间对于资产价格的预期差距正在缩小。将于今年10月正式生效的《保险法》，为保险公司投资收购物业扫清了法律障碍，很多公司都在积极筹建专业团队以加强房地产投资业务，预计下半年国内保险资金将在房地产投资领域扮演重要角色。