基金经理更关注公司的负债水平

　　张艳红 舒时

　　缓过劲儿来的内地房地产企业又开始寻求香港上市的可能。之前偏安北京一隅的北京金隅在本周早些时候突然传出即将于本月中旬公开招股的消息，同时传出重启赴港上市的还有恒大地产。内地房企赴港上市的计划似乎在一夜之间同时启动了。

　　事实上，此前已有不少内地在港上市的地产公司实现了再融资计划，包括中海发展（00688.HK）、合生创展（00754.HK）、合景泰富（01813.HK）等均成功实现配股集资。对于那些伺机而动、急于重启IPO计划的内地房企而言，上述公司的再融资计划更像是一次市场试探的举动，也许在他们看来，结果还不错。

　　但对于元气大伤的香港资本市场来说，目前是否已经出现了合适的时机，目前还不得而知。尤其是内地房企的集中IPO对市场的资金需求巨大，虽然眼下流动性已有过剩之虞，但这些资金较去年之前已变得更为挑剔。

　　港交所门外长长的上市队伍

　　一场金融危机，打断的不仅仅是股票投资者的发财梦，一大群期待跻身上市公司行列的房地产企业，更被无情地阻挡在股票交易市场的大门之外。

　　自恒大地产、昌盛中国等企业招股失利之后，在2008年内地众多房地产企业中仅有河南建业完成上市计划，而且一度被外界看作“贱卖资产”。根据此前香港媒体的不完全统计，近50家内地地产企业筹备了境外上市计划，其中较为知名的企业包括龙湖地产、星河湾、深圳卓越、深圳花样年集团、佛山龙光等。

　　不过，暂时的失利，并不代表放弃。以最受关注的恒大地产为例，该公司一直表示，上市是公司的目标，会一直关注资本市场动态，择机重启IPO。

　　日前又有消息显示，以深圳为基地的内地房地产企业花样年集团，拟于下季到港上市，但集资额较去年盛传的5亿美元，缩减至3亿美元，并已委任高盛及瑞银为保荐人。花样年主要集中发展住宅及写字楼项目，据该公司网站披露，公司拥有20亿元人民币资产。

　　动作更快的北京金隅，已经重新启动了IPO计划，计划筹资5亿~7亿美元。标准普尔分析师符蓓表示，在什么时候进行首次公开发售，取决于各个公司自身的资金需要和发展计划，很难判断目前是否成为一个好的时间点。如果公司有迫切上市的要求，即使估值低一些，也还是会上的。

　　因此，也有并不急于启动上市计划的公司。龙湖地产集团战略及公司品牌部媒介关系总监顾伟就表示，公司目前暂无上市计划，主要出于两个方面的考虑：一是，金融危机并没有过去，整个市场依旧波动，目前重启IPO并不合适；二是，公司现有资金充足，并且成功发行了公司债，手头宽裕。

　　事实上，对大多数公司而言，上市是目的，等待的，仅仅只是一个时间点。这个时间有多长，则取决于各公司的安排，在恒大地产的许家印心中，这个期限最长是3年。

　　关键是估值

　　现在，机会也许已经悄悄来临。今年上半年，中海发展、合生创展等多家上市公司顺利完成配股融资计划，尽管各公司融资金额均不大，但这让那些希望上市的地产公司看到，投资者对内地房地产企业仍有极大的兴趣。

　　更为重要的是，虽然实体经济没有明显好转的迹象，但内地房地产企业在上半年的表现格外出众，多家公司已经完成大部分全年销售任务，从而使得房地产公司今年的业绩有着极大的想象空间。

　　即使本周市场传出的两则关于内地房地产市场政策调整的消息让香港的地产股出现了不小的调整，但境外的基金经理们仍然觉得内地地产公司有投资潜力。

　　事实上，内地房地产企业能否顺利实现IPO，在很大程度上正是取决于这些境外基金经理们对市场的判断。阿仕特朗资本管理有限公司对冲基金经理潘稷昨天接受CBN记者专访时表示，其实与两年前相比，大家对于内地地产股的估值并没有发生质的变化，如果说在现阶段有什么特别的话，就是在公司层面上，境外基金经理会更关注地产公司的负债情况。

　　标准普尔分析师符蓓也表示，目前的香港股市还不能说达到2007年那种畅旺的程度，但是从多家企业配股融资的情况看，市场已经较2008年好转了很多。对于打算IPO的企业而言，这样的形势是比较有利的。

　　“没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。”在资本市场上，眼下启动IPO同样面临这一“铁律”。“如果定价合适的话，我们也会考虑申购恒大的新股。”潘稷针对恒大地产将重启IPO的消息如此表示。

　　他所认为的“合适”定价，主要是看该新股是否比龙头地产公司有较吸引人的折让，即机构投资者们通常会将恒大地产这样的新股与已经上市的公司如合生创展、富力地产等进行对比，如果定价有一定的折让，则会考虑认购。“事实上，承销机构也会如此考虑，否则它们在这个大环境下可能很难将新股推销出去。”

　　同时，地产公司一直以来居高不下的负债水平可能也会成为其是否受到基金经理欢迎的又一标准。潘稷表示，由于经济复苏仍疲弱，未来是否还会出现去年的情况很难说，在这种情况下，负债较少的房地产公司将会较受欢迎。标准普尔的符蓓亦持相同观点。

　　除此之外，公司的盈利与销售数据也将对估值产生重要的决定作用。辉立资产管理公司的基金经理陈煜强对CBN记者表示，现在关于内地房地产政策的消息比较混乱，有一些负面政策的消息传入市场，虽然还是局限于个别城市，而非整个行业，但是“大家担心中央会出手调整地产政策，所以近几日以来香港市场上中资地产股出现了价格受抑制的现象”。

　　在这种情况下，公司本身的盈利与销售数据将对新股的发行起到至关重要的作用。“从今年上半年的情况来看，内地房地产公司的盈利与销售还是可以的，但是下半年则还要再观察，看看经济复苏情况以及看政府是否会实施一些收缩政策。”陈煜强说。

　　此外，和大多数在香港IPO的公司一样，房地产企业上市将不可避免地受到当时市场环境的影响。陈煜强认为，近期香港新股市场再度活跃，出现了新一波的新股认购热潮，因此对IPO可能有利；但是具体到时候如何，还要看大市表现。

　　同时，以往被基金经理视为最重要的土地储备状况，在新股的上市过程中仍然是境外机构投资者的关注重点。潘稷指出，近期内地土地拍卖交易开始重新活跃，一些土地价格屡创新高，对于内地地产公司的土地储备估值有帮助。“在考虑地产公司价值时，土地储备是个重要因素，在去年的情况下，地产公司的估值折让会较大，而今年形势好转，不论是地价还是房价都出现了回升，这对于房地产公司的IPO会有推动作用。”

　　北京金隅：或跑今年香港IPO第一棒

　　“A+H”上市或是其最终目标

　　王芳洁

　　运筹近4年之久的金隅集团整体上市计划终于成行。据香港的最新消息，金隅集团设立的上市平台——北京金隅股份（下称“北京金隅”）即将于本月17日在香港公开招股，如果一切顺利，公司将在随后的29日正式在香港联交所挂牌上市。这将成为今年以来首家在香港成功IPO的内地地产企业。

　　根据香港媒体的消息，北京金隅目前已经提前落实招股价范围，介于5.8~6.38港元，根据这个价格区间，北京金隅上市最多将可以募集59.5亿港元。

　　受投资者追捧

　　据了解，本次北京金隅赴港IPO的全球独家保荐人为瑞银，同时，瑞银、麦格理以及摩根大通均作为北京金隅上市的联系账簿管理人。

　　根据其保荐人瑞银的报告，基于公司经常性收入，公司2009年预测市盈率介乎12.8倍至17.8倍。但该预测并不代表北京金隅最终的上市定价区间，且依照惯例，承销团报告中所作盈利预测，通常要高出公司上市时预测市盈率区间。

　　由于是今年第一家赴港IPO的内地地产企业，北京金隅的基础投资人席位被多家机构争抢。最早曝光的基础投资者为中国银行（03988.HK）子公司中银投资及中国人寿（02628.HK），这两家各自申请认购5000万美元及1亿美元股份。据称，买卖双方仍在就认购股数进行洽谈，由于申购踊跃，中国银行及中国人寿可获得的股份价值，最终可能缩减至每家3000万至4000万美元。

　　此外，Och-ZiffCapitalManagement（OZ）、美资德州太平洋（TPG）及一家东南亚综合企业亦榜上有名，该三家企业每家涉及的认购金额至少为3000万美元（约2.34亿港元），且上述三家企业均有机会转成主要投资者（他们认购的股份没有禁售期）。

　　另有消息显示，新加坡政府投资公司（GIC）、全球最大的资产管理公司CapitalGroup、美国基金WellingtonManagement及韩资未来环球投资（Mirae）等将以基础投资者方式入股，每家涉资至少2500万美元（约1.95亿港元）。同时，有市场传言称，一名内地富豪有意成为北京金隅的基础投资者。

　　实际上，早在2005年年底金隅集团股份制改造时，已经有一些内资企业看准北京金隅的发展前景，以战略投资者的身份入股公司，抢得先机。这些企业包括中国材料科工集团、北方开发集团和天津建材集团，以及身为同行的合生创展（00754.HK）。据了解，北京金隅目前主要业务包含水泥业务、新型建材、房地产开发以及物业管理，其中该四项业务的比重大致为4：3：2：1。

　　“A+H”是最终目标？

　　实际上，按照公司原来2008年上市的计划，北京金隅此次香港之行已经迟到了。

　　同时，业界有传言称，实现H股整体上市并非北京金隅资本运作的终点，公司有可能最终实现A+H的上市模式。2006年，金隅集团通过控股河北太行华信建材有限公司，间接控制了太行水泥（600553.SH），并陆续将部分优质资产注入该上市公司。当时，外界认为太行水泥很有可能成为金隅集团A股上市的平台。不过北京金隅方面表示，一切有待H股上市成功后再说。

　　此外，金隅集团近年来的资产扩充还包括将大成房地产开发集团收入麾下，金隅集团内部人士告诉CBN记者，大成房地产目前并没有被纳入北京金隅之中。据了解，大成房地产近年来作为不多，旗下正在开发的房地产项目仅有少数几个，未来随着这些项目的开发完成，没有被纳入上市公司的大成房地产命运难定。不过北京金隅方面确认，大成房地产的品牌不会消失，公司也将继续存在，至于何时纳入上市公司还不好说。

　　恒大IPO：万事俱备，只欠东风

　　靳冬

　　对于从未放弃过公开上市的恒大地产而言，现在所能做的，只是等待一个合适的时机。日前，有关恒大地产重启IPO的消息在香港资本市场再度流传，资本市场及内地楼市的好转都令这一切成为可能。无论恒大地产上市的时机如何抉择，其董事局主席许家印的“重新出马”，注定了他还将成为另一个标杆。

　　上市“长跑”

　　2008年3月，恒大地产上市折戟成为房地产市场下滑的标志性事件，50多家房地产公司随后被挡在香港股市的大门之外，这也让许家印此前两年的精心谋划功亏一篑。

　　不过，对于一直奉行“超常规发展”却没有吃过“苦头”的恒大地产而言，尝试一次“被迫”放弃的滋味并非坏事。正如许家印在去年的某个时刻所说：“公司经历一些风雨对谁都有好处，包括我在内。”

　　事实上，过去一年多时间内，从稀释股权引进私募，到抛盘回笼资金，许家印几乎是使出浑身解数，以避免外界所流传的“破产清算”命运的发生。

　　在上市搁浅而面临困境的许多地产同行中，恒大地产或许应属“先知先觉”的公司之一。去年3月意外地中止IPO之后，许家印立即前往香港，用了整整三个月的时间来完成一场“相当于小型IPO”的私募。5.06亿美元的引入，立即化解公司当时的燃眉之急，许家印所付出的，是个人股权稀释，让渡了公司16%的股份。

　　私募资金的引入，使恒大地产旗下数十个项目得以滚动运作，并在2008年10月给当时“死水一潭”的房地产市场以有力一击——通过“成本价”抛售，恒大地产在去年实现销售收入118亿，跻身百亿军团。一些毗邻其降价项目的楼盘，或被迫跟进降价，或听任其将客户“抢走”。

　　之后，在一片“恒大将死”的预言声中，恒大地产出乎意料地“死而复生”。今年上半年，恒大披露的销售数据显示，已经完成签约金额112亿，销售127亿，在国内开发商中排名前五。与此同时，在未能上市的情况下，许家印仍然制定了快速发展的3年计划——今年完成销售280亿元，2010年350亿元，2011年则突破500亿元。这3年，也是恒大地产给自己设定的最终“上市期限”。

　　“终点”临近

　　日前，恒大地产内部人士对CBN记者表示，一直都在做上市的筹备工作，等待合适的时机。恒大地产内部看似波澜不惊，但外围市场已经“满城风雨”。

　　资料显示，经过3次增资，美林总共在恒大身上投入了约3.1亿美元，拥有近8%的股权。此外，德意志银行通过两笔投资，合共投入1.03亿美元。而新世界集团创办人郑裕彤投资入股1.5亿美元，拥有恒大3.9%的股权。此外，科威特国家投资局等另外三家机构，也握有比例不等的恒大地产权益。

　　对于习惯了短期套利的投行来说，让恒大地产上市的意愿将更为强烈。消息显示，作为恒大地产目前最大的股权投资者，投行美林将在7月15日至17日组织一次内地上市地产公司的考察之旅。在为期三日的旅程中，香港基金经理除了参观中国海外发展（00688.HK）、万科（000002.SZ）等公司的楼盘外，还将参观恒大地产旗下的多个楼盘，例如广州的金碧华府、恒大御景半岛、成都的恒大金碧天下、恒大城以及重庆的恒大华府与恒大城。

　　一切并非空穴来风。一年来埋头只顾销售的恒大地产，近期也呈现积极运作的高姿态，频繁参与和策划宣传活动。广州一业内人士猜测，蛰伏一年多时间后，恒大地产一定是有所行动了，而貌似跟上市并不沾边的一系列活动，极有可能是为即将展开的IPO提前造势。

　　香港证券界人士认为，今年以来的股市已经呈现好转，多家上市公司的配股融资顺利实施，说明市场具备了一定的承接力。此刻是否应该IPO，要看各个公司自身的抉择。不过，是否能如2007年那样高价完成公开首发，难度依然存在。

　　无法回避的是，当上一股热潮退去，恒大地产IPO的市场环境已经发生彻底改变。此刻，如何掐准时间节点、以何种方式公开发行、融资规模如何界定等等问题，恐怕都将是对许家印决策的又一次考验。

　　宝龙集团上市之选：借壳还是IPO？

　　郝倩

　　明显好转的楼市为厦门宝龙集团重走上市路开了“绿灯”。假设梦想成真，宝龙集团可能成为11个月来首家在香港上市的商业和住宅地产开发商。

　　宝龙集团总裁助理刘晓兰对CBN记者确认：“重启IPO是事实，四季度赴港上市是目标，目前所有的进程都符合港交所的程序要求。”事实上，赴港上市已非宝龙集团的唯一选择，据了解，他们同时在尝试A股借壳。刘晓兰亦证实，他们现在是“两条腿走路”，“最终保证不会丧失任何机会，只需要比较哪个更为合适。”

　　宝龙集团赴港上市的历程与恒大地产有几多相似。去年恒大地产执意“逆市而上”折戟之后，宝龙集团也在正式公开招股前夕临时决定“放弃”。虽然今年市场好转令他们有机会重启IPO，但刘晓兰仍坦言，去年的地产形势已让公司更为“谨慎”。

　　去年香港联交所聆讯前，宝龙集团曾引进某美国基金约合2亿美元的投资，并聘请了专业机构为其年内上市服务。由于上市中途暂停，美国基金的投资目前已部分退出。据了解，宝龙集团正计划引进新的战略投资者，但他们也提出了自己的要求：“看好房地产、看好宝龙及对宝龙的房地产业务有所帮助的投资者”，同时希望与这些投资者达成长期战略合作，而非短期套现。

　　在去年长达近20家赴港上市的内地地产企业队伍中，宝龙集团并未引起业界的足够重视。这一由福建晋江商人许健康开创的公司不过十余年的历史。

　　1991年，许健康联合第一国际集团以5亿澳元买下新口岸国际中心而一举成名，成为澳门的“地产大亨”。从1992年开始，许健康多次购买土地，并在随后几年中于福州、厦门等地兴建了5座五星级酒店和城市广场。根据不完全统计：现在许健康的地产版图已伸展至包括福建、江苏、山东等5省13个二、三线城市，投资了16个综合商业地产项目。

　　宝龙集团旗下项目的特征明显：均以“宝龙城市广场”命名，建筑面积都在20万平方米以上，地理位置卓越。更为重要的是，目前国内大多数房地产开发商都将所开发的物业进行出售，但宝龙集团通常自己持有经营70%左右的商业面积，并以此获取稳定的租金收益和物业升值收益。

　　根据之前香港媒体的报道，宝龙集团打算重新申请在香港证券交易所上市，而且希望在今年第四季度通过首次公开募股（IPO）筹资至多18亿港元（合2.30亿美元）。这一数字与去年公司30亿~40亿港元的期望值相差甚远。

　　但是，根据刘晓兰对CBN记者确认的消息：18亿港元所指为去年楼市最低谷时的悲惨状况，但是从最新的估值来看，物业价值正随着楼市的风生水起而水涨船高，公司最新的估值已上升至25亿~35亿港元。

　　“针对物业估值方面的最终状况，公司仍将尊重投行的意见，并适时予以调整。”刘晓兰对CBN记者确认称。

　　当然，目前所有的想法都是一厢情愿的美好愿景，在刘晓兰看来，市场远没有走出衰退的阴影。至于最终成功与否，仍有极大的不可预测性。