北京商品房价狂涨43.7%

　　北京房地产中介机构中大恒基7月17日提供给中国经济时报的最新统计数据显示：2009年1月份北京商品房成交均价为10085元每平方米，而7月上半月商品房均价则为14500元每平方米，7月的这一数据仅次于2007年12月份的楼市最高峰时的价格。

　　本报记者计算数据后发现，从今年年初至7月上半月，北京楼市商品房价格已经上涨43.7%。并且，当前北京商品房价格已经超越了2008年1月份时的14276元每平方米。

　　统计数据显示，进入7月份的商品房市场成交均价上涨幅度十分惊人，7月份上半月北京商品房成交均价比6月同期上涨幅度高达7.4%。除2007年12月份因供应产品高端化的原因而突破过15000元每平方米外，北京商品房均价最高记录其实已经被打破。

　　“当前北京商品房价出现了明显回升的现象，并已接近前期价格最高点，平均每套商品房总价已经达到152万元。”7月20日，中大恒基市场部经理张大伟在接受中国经济时报记者电话采访时表示，北京商品房价格涨势已经大大超过市场的预期。

　　二手房均价半年累计涨幅高达32%

　　二手房方面，张大伟把北京市场上半年的表现总结为：今年上半年是北京楼市历年来最疯狂的半年，成交量突破10万套，连续4个月单月成交突破2万套，成交均价更是达到11350元每平方米的高度。而7月上半月不仅延续了市场的热度，更是在成交量、成交均价、成交总价上纷纷突破历史最高峰。“楼市彻底回填2008年的缺口。”

　　北京房地产交易管理网数据显示，7月上半月二手房市场继续延续上半年从3月开始的成交高峰，半月成交达11812套，其中住宅11439套，再一次刷新了6月份创造的历史纪录。同比6月份上半月的11159套上涨5.9%，其中住宅成交量上涨5.6%。

　　中大恒基市场部统计数据显示：在二手房成交量创造历史新高的同时，成交均价也全面超越了2007年12月份创造的11560元每平方米的北京二手房均价最高记录。7月份上半月二手房均价达11820元每平方米，同比6月份的二手房均价11350元每平方米半月上涨幅度达4.1%，市场火暴程度已经明显超越了楼市高峰期2007年。目前均价比年初的成交均价8900元每平方米，半年累计上涨幅度已达32%。

　　此外，成交房源套均面积也在上涨，由6月同期的92.5平方米，上涨到7月同期的93.2平方米。平均成交总价已经突破百万。

　　中大恒基市场部经理张大伟在接受本报记者采访时认为，在7月短短半个月就出现多项历史记录被突破的主要原因有三点：

　　一是土地市场及商品房市场价格狂飙拉动。从6月开始“地王”频繁出现，楼面价接近在售房价的情况比比皆是，楼市整体开始浮躁。据统计从6月开始，北京市场挂牌房源90%出现了提价5%以上的现象。而在往常出现的需求压价现象从7月开始已经基本绝迹，市场已经完全进入卖方市场。“坐地起价”的情况在商品房市场及二手房市场已经非常普遍。

　　二是需求恐慌。目前的购房者除20%左右的投资者外大部分为压抑了多日的刚性需求，25%以上的价格疯涨使已经踏空了上半年楼市的刚性需求出现明显的恐慌现象。

　　三是市场通货膨胀预期。现在的房产市场包括土地、商品房及二手房市场都出现了对通货膨胀恐慌引起的投资需求上涨的现象。已经不能用超过1∶400的租售比来研究北京房产市场，而这恰恰是市场已经泡沫化的明显标志。

　　五环内难觅均价万元以下房源

　　中大恒基提供给本报的研究资料显示，北京除了南五环少数区域外，东、西、北五环内在今年7月份首次出现了均价万元以下房源彻底绝迹的现象。

　　中大恒基统计数据显示，北京城八区的二手房均价全部高于北京市场均价。今年上半年南五环边尚有少量万元以下房源成交，但进入7月以来，受大兴黄村等地成交的几块高价地的影响，北京市大兴区黄村、旧宫等区域业主都不同程度地提高了售价，导致7月上半月北京五环内单价万元房源基本绝迹。

　　张大伟认为，本轮均价上涨，可以认定为“普涨”，北京二手房市场全面迎来“百万元时代”。套均面积达到93.3平方米，单价1.18万元每平方米，平均总价达到108万元。“要买这样的房子，北京一个月收入1万元的家庭需要不吃不喝9年，所以很明显看出现在的市场已经不再是刚性需求理性的入市时间。”

　　房价仍将上涨15%？

　　北京房地产交易管理网统计数据显示：截至7月上半月，二手房可售房源为19736套，相比上月同期的17532套增加了近2500套。

　　“出现这一现象的主要原因是随着价格的上涨，两年内甚至半年内短期炒作房源也开始明显地增加。而且随着二手房逐渐走向‘疯牛市’，很多房主日益坚定了自己的房子是‘皇帝的女儿’不愁嫁的信念。因此，‘坐地涨价’也成了二手房买卖中的常见现象。目前90%以上的房主都对自己房子充满信心，‘坐地涨价’的房主占到了70%。”张大伟分析认为。

　　他预计，当前这种情况最少要延续到国庆前，在10月份之前国家针对楼市的宏观调控的可能性不大，即使出台一些预防性金融政策对市场影响也有限，所以北京房价还可能有15%的上涨空间。但是市场的恐慌情绪明显已经在蔓延，买房者需要理性对待市场价格上涨。盲目入市就很可能会高位接盘。