| 王府井百货10.6亿元收购外资股东持有的王府井大厦55%股权(尚未投入运营),溢价高达183%。其中,土地资产由王府井百货于10年前投入。
筹建了12年的王府井大厦,有望在2009年元旦盛装开业。但王府井百货(600859.SH)要完全获得这座大楼的产权,还要支付约17亿元。
王府井百货7日发布公告,拟发行不超过9.5亿元分离交易的可转换公司债券(债券的最终认购人可以无偿获得认股权证)。公告称,本次发行分离交易可转债的债券部分,募集资金不超过9.5亿元,全部用于收购北京王府井大厦有限公司55%股权,扩展旗舰店北京市百货大楼经营规模。目前,这55%股权由外资股东动力国际投资集团拥有,王府井百货拥有另外45%的股权。
根据北京中和资产评估公司的评估报告(采用成本加和法评估),北京王府井大厦有限公司净资产账面价值为6.74亿元(总资产为13.08亿元,总负债为6.34亿元),评估价值为19.03亿元,增值率为182.39%。
据此,王府井大厦有限公司55%的股权,收购价格为10.6亿元。收购完成后,王府井百货将获得王府井大厦的全部物业土地使用权和房产所有权。作为存续公司,王府井大厦有限公司,将承担其现有的总额为6.34亿元的债务。
与北京市百货大楼毗邻而居的王府井大厦,于1995年就开始筹建,1997年动工,2007年竣工。总建筑面积96,703平方米,占地面积10,080平方米。
目前,王府井百货已依据其持有的45%股权,拥有了王府井大厦40%的经营面积。王府井大厦的其余物业一直未投入使用。在另外支付16.94亿(10.6亿的股权转让金并承担6.34亿元的债务)后,王府井百货将获得王府井大厦余下60%的经营面积。
通过此次交易,王府井大厦增值不少。而王府井百货与外资方动力国际集团之间的交易,颇为周折。最初,王府井大厦40%的股权,曾属于香港天赋科技有限公司,但项目因香港天赋科技资金未到位等问题停工。2001年,这些股权变更到动力集团和北京城建集团名下,“动力集团和城建集团将2850万美元(王府井大厦注册资本)如期注资到位并将工程复工。”后来,城建集团手中的权益转让给了动力国际。
2006年6月,王府井百货发布公告,以2.25亿元的价格,将王府井大厦15%的股权转让给动力国际集团。由此,动力国际持有王府井大厦的股权上升至55%,原始成本合计约为4.6亿元。
当时的公告称,动力国际集团负责大楼的建筑成本与费用,王府井百货负责土地成本与费用。
王府井百货的土地出资早已到位。王府井大厦的土地为出让地。根据2006年6月的公告,王府井百货在该项目上的投入为1.97亿元,均为土地资产的投入。
而外资方的建筑资金出资,却是以项目公司王府井大厦的名义,向华夏银行贷款了3.2亿元(抵押了王府井大厦40%的在建工程面积)。直至今日,王府井百货向动力国际集团收购大厦55%股权时,这3.2亿元银行贷款仍未偿还。此次转让后,将转而由王府井百货承担。
而如今,根据北京中和的评估,动力国际集团投入4.6亿所得的王府井大厦55%的股权,已经增值至10.47亿元。鉴于其对应的资产尚未投入运营,增值应主要来自土地。此番以10.6亿元转让,其收益约为6亿元。
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