| 金融街(000402.SZ)或将成为“最富有”的地产上市公司之一。
公司近日发布公告称,拟发行10亿元短期融资券和56亿元公司债券。年初完成公开增发后,公司募资82亿。截至2008年3月31日,公司现金流已高达112.47亿元。
短时间内再次募资意欲何为?
资金充裕或紧张?
2007年,地产上市公司陷入圈地冲动,金融街也不例外。公开资料统计,金融街2007年通过招牌挂市场拿地8块,共斥资55.965亿元,合计面积超过110万平米。拿地频率最高的8月,公司一个月内共拿地三块,分别位于南昌、重庆、武汉。彼时也正值国内地产股估值最高峰。
但截至今日,金融街2008年未在公开市场上拿一块地。对此金融街董事会秘书于蓉向本报记者解释称,未公开拿地是因为判断房地产业调整由短期改为中、长期,更好的拿地时机在后面。金融街更希望在拿地时就将风险控制到最小。由于制定了以商务地产开发为主的战略,于蓉称公司更希望寻找商务核心区的商业综合体地块,而此类地块供应较少。
尽管公司成功增发,但金融街并未交出一份漂亮的一季报。一季报显示,公司实现营业收入7.74亿元,同比下降61.44%,净利润7023.96万元,同比下降88%。
对此,公司解释称,公司业绩下降主要原因是,报告期内公司已销售房产开发项目满足收入确认条件的较少,而去年同期确认金融街F1项目收入19.6亿元,集中实现利润。公司预计,同样的原因将导致2008上半年净利润同比下降50%-90%。中原证券分析师魏博解释称,利润率下降的主要原因是股本增加、摊薄了利润。
公司同时表示,由于公司销售的产品属于单宗大额产品,因此存在季度之间收入与利润的不均衡性。今年上半年,公司自持物业的租赁和经营正常进行,房产开发类业务签署了一系列销售协议。公司各项经营业务进展正常,已销售的金融街F3项目预计年内竣工交付使用。
金融街究竟有多大资金缺口?公司2007年年报显示,公司短期借款12.4亿元,长期借款30.8亿元。2008全年计划安排项目开发投资约160亿元,其中工程投资约60亿元,新项目拓展投资约100亿元。公司上述支出资金主要来源于公司自有资金、现有房地产项目销售收入、物业租赁收入和银行借款。数据显示,金融街并无现实的偿债压力。
而齐鲁证券研究也显示,目前公司各项财务数据在行业中属于较为优异的水平。2008年一季度公司资产负债率为43.57%,远低于行业67.6%的平均水平。年初增发后资产负债率升至55.137%,仍处于可以接受的水平。
为何公司急于再融资?
战略再融资
公告显示,金融街本次发行的公司债券期限不超过五年,具体期限和各期限品种将根据市场需求和公司资金需求情况确定。
此外,金融街还将根据老股东对公司债的认购意向及市场情况,确定是否设立对老股东的优先配售计划。
海通证券分析师帅虎认为,公司在近期若无大规模的收购行为,则暂时没有必要发行短期融资券和公司债,以避免增加财务费用。而公司在2008年初完成公开增发后,资金足以满足现有项目未来至少两年的资金需求,财务压力为行业内最低之一。
中信建投分析师张朝晖对本报记者表示,地产公司明年有可能面对更恶劣的融资环境。如果今年的销售情况继续没有好转,地产公司的融资信用将遭到怀疑,而且如果明年发公司债有可能要面临更高的利率。
魏博也向本报记者表示,这更是一次战略性的融资,而非迫于财务压力。在低迷的市场里,拥有更多的资金意味着将拥有更多的主动权,可以获得大量低价收购项目的机会。魏博称,今年以来地产公司发行公司债的请求还未曾遭到拒绝。5月19日新湖中宝(600208.SH)发布公告,中国证监会已经有条件通过公司发行14亿元债券的申请；5月20日、22日两天,行业龙头保利地产(600048.SH)、万科(000002.SZ)相继发布公告,分别宣布获批43亿元、59亿元公司债；6月4日,北辰实业(601588.SH)发布公告,宣布获批17亿元公司债,4家公司融资总额共计133亿元。短短半月间,共有4家地产公司的债券融资集中获批,加上今年3月正式发行的地产公司债第一单———金地集团(600383.SH),已有五家房企获得批准。
魏博认为,金融街并不比前述公司资质差,获批的可能性很大。而资料显示,公司自2001年重组以来陆续完成四次股权融资、发行两期短期融资券并拥有良好的银行信用。
此前,金地集团公开增发遭到拒绝、冠城大通(600067.SH)增发遭遇滑铁卢,实际募资额仅为预计募资额的一半。魏博认为目前状况下,发行公司债的融资难度要明显小于公开增发。
如果发债成功,摆在金融街面前的现实问题将是如何将钱花出去,如何提高资产收益率。
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