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广州再迎来推地高峰 限制放宽但出让条件更严-重庆写字楼租售信息网
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广州再迎来推地高峰 限制放宽但出让条件更严
发布时间：2008/8/29
来源：信息时报 李东元
阅读：631次
　今年以来，广州土地市场一直处于冷淡状态。在年初员村绢麻厂地块的出让并成为新地王，掀起今年第一波土地供应高潮之后，广州土地市场就进入了半年多时间的沉寂。在这期间，不仅供应量跌到了近3年来的低谷，成交也呈现惨淡的局面，多个地块均以底价成交，甚至出现流拍的现象。然而，随着8月份共50多万平方米供应量的挂出，广州土地市场在下半年终于迎来了第二波的出让高峰。 　　8月打响下半年供应头炮 　　由于上半年的冷遇，广州今年还能否完成全部的供应计划，备受业内人士质疑。而按照前不久政府有关人员的说法，今年的供地重点会在下半年，在上半年放缓供地的基础上，预计下半年将会适当加大商品住宅供地。也有官员表示，下半年居住用地供应将优先考虑已收回的闲置土地、烂尾地、“退二进三”用地等城市存量土地，并且将根据城市规划要求，适当提高居住用地的开发建设强度，促进土地的可持续利用。业内人士表示，由此可以预见，在政府部门的加大努力之下，下半年广州土地供应还是比较充足的。 　　在进入8月之后，有关部门便加大了土地的供应量：日前，广州市国土房管局发布土地挂牌出让公告，计划推出广州萝岗中心区北部两幅住宅用地，总用地面积达29万平方米；而在8月初，广州土地出让市场挂出包括花都、海珠等区域的三幅商品住宅用地，总面积接近24万平方米。两次挂出共超过50万平方米的供应量，打响了下半年土地供应的头炮。然而，由于近期所推出的地块，有面积高达近16万平方米的萝岗KXC-P6-1地块等“巨无霸”，也有面积仅6875平方米的海珠区工业大道新业路东侧“蚊型地”，对此，专家质疑如此配置是否合理。寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同表示，政府在地块的面积划分上，应更加谨慎。地块面积过大，会加大开发商的资金压力和开发难度，间接性导致地块偏向大开发商的可能。他认为，如果能把那些“巨无霸”分割开来会更好。“我认为地块的出让，面积在1万平方米到4万平方米之间会更理想，也更公平。” 　　限制放宽但出让条件更严 　　在有关的土地出让公告上，我们也发现在近期计划出让的几个地块中，政府部门对地块的户型限制也有所放松，但在出让条件上却制定出更加严厉的条件。据了解，日前发出出让公告的萝岗区这两幅地块，一改近一两年来小户型单位必须达到70%以上的限制，首次降低了小户型的比例，只要35%以上面积建成小户型住宅，至少要建成2293套小户型住宅。与此同时，该两地块对开发商未能按时支付土地出让金作出诸多严格的限制，首次要求自《土地出让合同》签订之日起5个工作日内，开发商要提交银行履约保函或履约保证金，金额为成交价的5%。同时，开发商如不能按时支付土地出让金，每日按迟延支付款项的1％。缴纳违约金。开发商延期付款超过60天，出让人有权解除合同，并通过银行履约保函向银行收取开发商保函全额的违约金。如果地块被收回再次拿出来出让，而出让价格低于原成交价，原开发商还要按差额支付赔偿金。合富辉煌市场部首席分析师黎文江表示，这些调整在可以增加地块对开发商的吸引力，避免再次出现流拍的同时，也对开发商做出了更加严厉的要求，保证土地市场的健康。 　　另外，在8月初挂出的位于海珠区的住宅用地，则首次在土地出让合同中提到了宗地范围内配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房的处置方式。合同一共列举了三种处置方式，一是移交给政府；二是由政府回购；三是按政府经济适用住房建设和销售管理的有关规定执行。据了解，这也是广州首次推出配建政府保障性住房的商品住宅用地。 　　相关报道 　　上半年土地市场饱受冷遇 　　出让的用地面积仅为50.56万平方米，创下3年来同期最低水平 　　今年上半年，广州土地市场出现了量价齐跌的局面，部分地块甚至出现了流拍的现象。据有关部门数据显示，2008年上半年广州十区土地一级市场仅有8宗商住地块出让成功，不及去年同期的一半，出让的用地面积仅为50.56万平方米，同比减少20.7%，创下3年来同期的最低水平，只完成年初公布的全年土地供应计划的15%。 　　在价格方面，上半年除恒大地产天河员村绢麻厂地块、越秀城建金沙洲地块外，其他成功出让的6宗地块全部以挂牌底价成交，占总出让宗数的75%，商住用地成交价格也分别下跌了二到七成，成为近年来罕见的现象。 　　业界分析，上半年广州土地市场之所以出现这种情况，与近一年来的宏观环境有莫大的关系。受国家对房地产业的宏观调控政策影响，自去年以来广州楼市陷入了低迷的状态，大多开发商陷入了资金紧张的局面，无力再进行新的拓展，这也导致了土地市场饱受冷遇的状态。 　　而据知情人士透露，除以上原因之外，还与二级土地市场的影响有关。该人士透露，目前广州的二级土地市场还有不少的待开发地块，主要集中在一些开发能力有限的中小开发商手上。“这些地块在去年之前还在待价而沽，但预想不到市场的变化如此之快，到今年还没能成功出手，价格也在慢慢下跌。在土地市场不断规范的情况下，也就陷入了新的困境。”在这样的情况下，一些有资金实力的大型开发商也把目光瞄向条件更为优越的二级土地市场，一级市场自然更加无人问津。
     
 
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