市场对9、10月份房地产市场成交量能否实质回升有所担心,我们认为9、10月份主要城市房地产市场成交量将明显好于7、8月份的成交量,并有效增长。

　　影响7、8月份成交量下降主因销售淡季以及供应量的不足,二套房贷政策收紧影响有限。7月份,主要城市成交量环比有所回落,8月各周主要城市成交量未有显著回升,房价维持较高水平。7、8月份成交量回落的主要原因是:季节性因素;前期成交急速放大库存下降过快,推盘量减少,开发商新增供应短期难以跟上;二套房贷收紧影响购房情绪。我们认为二套房贷政策收紧在实际执行过程中带来的影响不能一概而论。之前各城市在二套房信贷的执行方面就有差异,对于供应量有限原来执行较为严格的城市来说,收紧带来的影响不显著,影响成交下降的原因更多的是供应量不足所致。以批售比来衡量,主要城市房地产市场供不应求,7、8月份这种情况更为显著,供给方面有限是7、8月份成交量回落的重要原因。

　　京、深、沪、杭等城市将迎来推盘高峰,9、10月份供给受限的情况将有效缓解。

　　“金九银十”是传统的销售旺季,对于由供给限制造成7、8月份成交量下降,从9、10月份主要城市推盘的预期分析,9、10月份供给受限的情况将有效缓解。据我们对北京、上海、深圳和杭州9、10月具备开盘条件项目的统计,北京和深圳都将迎来推盘量的高峰,上海和杭州推盘量虽然不是最高值,但也属较高水平,并显著好于7、8月。但从北京、杭州、深圳的情况来看,推盘量与成交量的总体变动趋势是一致的,因此用预计具备开盘条件项目的建筑面积来预测供给规模有一定合理性。

　　各地举办的秋季房交会,将成为成交量释放的催化剂因素。

　　未来半年,若房价不出现暴涨,预计政策调控方向依然是支持行业健康发展,政策将具有一定的稳定性。政策方面,二套房贷政策收紧后,进一步收紧的可能性不大;08年6-11月陆续出台的针对房地产消费的刺激政策有效期至09年底,2010年能否延续优惠政策有不确定性。但从当前中国经济增长基础不够牢固,2010年政府投资效应将递减、欧美经济缓慢复苏的情况来判断,我们认为未来半年若房价不出现暴涨情况,政府对房地产行业的政策调控不会出现大的变动,支持房地产业健康发展仍是政策调控的主要方向。

　　我们从上市公司的反馈情况来看,主要城市房地产市场需求依然旺盛,从9月份开始,尤其是4季度,主流上市公司的推盘量也将增加,支持我们对“金九银十”成交量将实质回升并好于7、8月份的水平。在近半年内供应量难以急剧放大的背景下,二套房信贷收紧对市场的影响有限。

　　风险提示:注意国内外经济增长、居民收入、行业复苏、企业盈利改善低于预期、政策调控超出预期等的风险。