从今年2季度起，随着住宅市场的逐步回暖，土地市场的热度也持续上升，6、7月部分成交地块的地价/当时房价比值甚至已经达到70%以上。研究员陈啸天的一项研究表明，这些高价地块若要有正常的盈利空间，未来的房价必然高企，红色警报已经拉响。

　　研究表明，目前如果采用当时房价、开盘均价和整盘均价三种价格，对地价比重进行统计后发现，地价平均比重分别为33.9%、25.7%和24.9%。

　　由此可见，开发商出于对房价上涨的预期，使得项目拿地价格已经对未来房价有所透支，因而出现了地价过高的情况。同时，这也增加了后市风险，尤其是遭遇宏观调控、金融危机等情况时。事实上，08年“地王”退地以及企业因销售低迷而陷入资金危机的紧张局面并不鲜见。

　　四大一线城市地价比重偏高

　　陈啸天指出，在上海、北京、广州和深圳四大一线城市中，地价比重都较为集中，基本维持在27%-30%之间，高于十大城市平均水平。这主要是由于一线城市房地产市场发展都相对较为成熟，城市化水平较高，开发商对一线城市房地产市场发展预期较高，因此地价水平较高，再加上07年地王多集中在一线城市，从而直接拉高了城市整体地价比重。

　　从四大城市2005-09年拿地并销售项目的地价比重走势来看，走势均较为一致，均呈直线上扬之势。从分城市年度走势来看，四大城市又有各自不同的表现特点。

　　其中，上海和北京地价比走势较为相似，05、06年拿地项目的地价比重基本都在23-25%左右，且06年拿地项目的地价比重较05年小幅下调。这主要是由于05年后房价快速上扬，其中06年房价涨幅快于地价，对拉低地价比重起到了巨大的作用；两城市07、08年拿地项目的地价比重则均达到了30%以上，这主要是由于07年至08年初高价地块层出不穷，而当这些项目进入销售阶段时，却又遭遇市场低迷的08年，因而地价比重明显偏高。

　　二线城市重庆天津地价水平低

　　分析报告认为，二线城市地价比重相对较为分散，其中重庆比重最低，仅为16.46%；其次为天津，地价比重为20.5%。南京、成都则在25%左右；杭州和武汉地价比重最高，都在30%以上。这主要是由于各大城市房地产市场发展水平不同，部分城市房地产市场起步较早，如杭州，房地产市场发展相对成熟，因此地价比重相对较高。

　　重庆天津地价水平低房价涨速快，地价比重最低。重庆是十大城市中地价比重最低的城市，仅为16.46%；其次为天津，地价比重为20.5%。这主要是因为重庆和天津城市规模大，发展不均衡，整体地价水平尤其是城市外围区域地价相对较低。

　　南京、成都两大大城市地价房价比维持在24%-26%，杭州和武汉地价房价比最高，均在30%以上，杭州最高，达33.22%。其中，杭州房地产市场发展较快，带动土地市场成交活跃，自05年起地价房价比重就相对高企，06-08年知名企业纷纷逐鹿杭州，进一步推高了地价。尤其是07年土地市场上更是“地王”频出，地价屡创新高，07年仅楼板价过万地块就多达12幅，如5月成交的钱江新城地块，总价34.9亿元，楼板价高达11759元/平方米，其地价比重超过了40%，因而杭州整体地价比重相对较高。

　　05-06年地价较合理透支度低

　　研究报告显示，从2005-2006年出让土地的地价比重比较来看，虽然05、06年拿地项目的地价/当时房价均超过了地价/开盘均价，但这些项目上市销售后，地价/整盘均价较地价/开盘均价的降幅在3%-4%左右，这也就意味着项目在开盘后，房价仍有一定幅度的上涨空间。此外，06年拿地项目的地价/当时房价较05年出现了小幅下降，这也说明了这两年地价涨幅与房价涨幅基本同步，甚至略慢于房价的增速。因此05、06年地价相对合理，透支房价的现象并不突出。

　　面粉贵过面包07年达到高峰

　　2007年地价透支房价现象最为严重。2007年拿地项目的地价/当时房价平均值与地价/开盘均价平均值相比差距巨大，地价/当时房价平均值高于地价/开盘均价平均值达18.5个百分点，而地价/开盘均价与地价/整盘均价平均值的差距很小，甚至出现了地价/开盘均价低于地价/整盘均价平均值的现象。

　　陈啸天指出，这主要是由于2007年房地产市场供需两旺，房价快速上涨，开发商出于对后市的乐观态度，对房价涨幅预期过高，因此在土地市场上表现积极，火爆竞价的场面不断出现，土地成交价格被持续抬高，全国各地地王频出，从而导致07年拿地项目的地价/当时房价平均值高达39.7%。

　　08年开盘项目受制于大市不佳，房价下跌，地价房价比大幅上升；即使在09年，市场逐步回暖，但由于07年所拿土地时地价较高，诸多“地王”地块甚至出现了面粉比面包贵的现象，因此地价房价比仍相对较高。

　　08年房价透支现象有所回落

　　2008年房价透支现象多集中于年初。拿地项目的地价/当时房价平均值在各年度中处于次高值，这主要是由于08年初土地市场延续了07年的热度，地价继续处于高位，而此后房地产市场逐步陷入低迷，虽然政府制定的土地出让价格有所下降，但土地成交仍然受阻，加之房价的涨幅也出现放缓甚至回落，因此08年拿地项目的地价比重均值仍然处于较高水平。

　　报告显示，08年拿地项目的地价比重有所回落，但仍高于平均水平。08年拿地并销售的项目，多为年初拿地年末入市，08年年初土地市场正处于交易活跃的末期，而房地产市场是从2季度末3季度初开始下跌，因此其拿地相对较高，而销售价格相对低廉，从而造成地价房价比达到30.76％；09年市场回暖，销售价格有所上涨，因此地价房价比也略有回落，但幅度较小。

　　地块地价比超70%拉红色警报

　　2009年初企业预期谨慎，但从09年2季度起，随着住宅市场的逐步回暖，土地市场的热度也持续上升，高价地块不断涌现，房价透支现象开始增多，6、7月部分成交地块的地价/当时房价比值甚至已经达到70%以上，这些项目在未来上市时将面临较大的市场风险。

　　其中，北京和上海成为高价地块主要分布城市。这主要是由于这两大城市房地产市场较为成熟，受宏观调控影响后回暖较为迅速，市场风险相对较低。因此，开发商普遍看好其房地产市场发展前景，在土地市场逐步转暖后，两大城市土地成交不断升温，开始出现较为激烈的竞价现象，高溢价率地块频出，地价也被逐步抬升。

　　陈啸天以北京为例，2009年5月富力以14097元/平方米的楼板价，高达241.5%的溢价率竞得广渠路10号地块，6月与之相邻的广渠路15号地块，又被中化方兴以14494元/平方米的楼板价拿下，而两幅地块周边房价在15000-22000元/平方米左右，地价/当时房价的平均值均超过了70%。考虑到未来还有建设成本，这些高价地若要有正常的盈利空间，未来的房价必然高企，这将带来更大的市场风险，红色警报已经拉响。