一个房子，半年内，每平方米多卖2万元，正常的逻辑下，这似乎是个不可能完成的任务，但在2009年上半年的上海，星河湾做到了。截至8月26日，上海房地产交易官方网站显示，星河湾荟苑已售235套，累计合同均价50017元/平方米。

　　从年初时业内对浦东星河湾的开盘价普遍预测3万元/平方米左右，到8月最终销售均价超过5万元/平方米，两个数字变化对开发商的利润而言，可谓天壤之别。“浦东星河湾的整体成本应该在2万元/平方米出头。”龙湖地产上海公司一位高层人士指出。

　　在今年二季度掀起的豪宅风暴中，星河湾也只是一个最新代表。值得深思的是，2009年正在不断上演的新豪宅暴利神话，给这个行业和整个经济，带来了什么？

　　“星河湾传奇”：毛利率超50%

　　现在离浦东星河湾8月8日首日开盘已经半月有余，但相信其创下的首日成交金额40亿元楼市新纪录，一段时间里很难被刷新。

　　此前，中国楼市单个楼盘单日的销售记录，套数在2000套水平，但星河湾仅仅以264套的物业成交量，成交金额就超过了量能是其近8倍的楼盘，“胜出”的决定性因素很清楚：单价高。

　　据一位沪上知名代理公司的知情人士透露，年初刚开始摸索市场定价时，该项目在3万元/平方米左右。“但随着此后楼市出人意料的反弹并创出新高，尤其二季度整个市场在豪宅带动下疯狂上蹿后，该项目的定价和开盘时间也一再调整，最终的价格高出年初2万元/平方米，是很多人没有预料到的。”

　　据该人士测算，年初3万元/平方米的定价，开发商基本保证5000元/平方米的利润，相应利润率为17％，但在主要投入没有较大变化的情况下（半年中星河湾方面并未披露有大幅增加投入），2万元的售价增幅几乎都成了项目的毛利润，最终的毛利率即达到了50％，为此前3倍。

　　从一个最初可能是“薄利开拓市场”定位的项目到利率可观的大赚项目，浦东星河湾50％的毛利率在众多豪宅中，可能并不算最高，但能在半年内将毛利率成倍提升，则可能是绝无仅有的。

　　和许多豪宅项目一样，浦东星河湾的成本，也一直有不少谜团。2006年9月，浦东星河湾所在地块——花木地块出让，当时金地集团(600383,股吧)报价最高59.89亿，星河湾42.4亿列第四。但整整一年后，曾因某些原因中止出让的花木地块突然定下星河湾为竞得方，此事一直是上海地产界颇具争议的话题，按星河湾的报价，其土地楼板价约为8000元/平方米。

　　“今年初，该地块又经过规划调整，需要划出部分土地用于建配套保障住房性质的浦东人才公寓，最终的土地出让金也应该有相应调整，土地成本会有下降。”上述代理行知情人士指出。

　　如果按照目前业内房地产项目平均的建安成本（相关统计数据显示，去年上海住宅的建安成本平均为3500元/平方米），土地加建安两项基础成本不会超过15000元/平方米。而星河湾运作该地块，其成本超过2万元/平方米的主要原因，主要是在装修和小区景观营造方面的投入。

　　据不少前期咨询过该项目的人士介绍，在前期项目推介过程中，开发商方面通过售楼处等渠道宣称，其装修成本超过1万元/平方米。但上述龙湖人士推测，浦东星河湾的装修投入应该在5000—6000元/平方米的水平，其项目小区公共区域景观营造的投入应该在1500元/平方米（折算入房价还需考虑容积率），建安成本则高于普通水平，约4000—5000元/平方米。“上述几项主要成本应该能控制在2万元/平方米以内。”

　　可以作为参照的是，星河湾向来以项目品质著称，各地项目坚持统一的水准，其多年前最初的项目售价在15000元/平方米的水平，当时仍有一定利润，即使将几年中原材料等方面的涨价因素考虑进去，15000元与5万元之间的巨大差距，利润增幅空间可见一斑。

　　即将于9月底开售的广州星河湾·海怡半岛，由于所处岛尖位置三江汇聚，有四条水道，岛略显狭长，而被定位于极品豪宅，业内人士预测，该项目售价又将创广州豪宅标杆。

　　也有开发商人士表示，尽管毛利润有成倍的增长，但考虑到各类税费因素，最终净利润的增幅并不大。

　　而上述代理行知情人士坦言，税费确实比较高，但通过增加成本、调整各期项目的结算流程，开发商可以“合理避税”，目前很多项目基本可以实现按照总销售额的1％—2%交税。

　　豪宅赶集推高房价

　　浦东星河湾能够在半年内实现毛利率大增两倍的“神话”，无疑离不开上半年以上海等一线城市为龙头的豪宅物业的狂飙突进，浦东星河湾也仅仅是个缩影。

　　万科的王石最近重申，不做房价领跑者，如果在2007年，这番言论可能又将遭来一阵讨伐，但今年可能“不幸”被他言中，一个重要的原因就是，一路领跑的主角逐渐被售价一再攀升的豪宅所占据，尽管万科旗下也不乏涨了再涨的楼盘，但万科终归做的不是顶级豪宅产品，客观上已被抛离了今年的房价上涨领军行列。

　　在不少业内人士看来，这种变化，并不正常。

　　上海等一线城市的豪宅行情，从今年二季度开始发力，对整体房价的泡沫推动作用也不断凸现。进入8月，各地豪宅更是以“赶集式”的态势推出。

　　在上海，除了星河湾、黄浦湾、御翠豪庭等多个豪宅以外，8月份均价4万元每平方米的上市豪宅还有新华路1号、汤臣高尔夫、嘉里华庭、仁恒河滨城等，预计均价最高可达8万元每平方米。

　　易居CRIC系统分析报告指出，在上海普通住宅的月均销售量相对稳定的前提下，由于豪宅的集中供应以及市场的持续热销，8月份上海市商品住宅总体成交量中豪宅销量占比势必增加，预计将达到8%。

　　豪宅销量比重增加对市场更大的影响在于对整体价格的大幅拉动作用。易居CRIC系统分析师指出，在豪宅拉动下，预计8月上海房地产价格环比将明显上涨。

　　据预测，8月份上海普通住宅的成交量大约为200万方，均价约为14730元/平方米，成交总金额约为296亿元。而8月份豪宅的预计销售量在14万方以上，预计销售总金额超过78亿元。豪宅将推高上海8月份商品住宅整体成交均价环比上涨约10%以上。

　　豪宅对于狂热楼市的“火上浇油”和“助涨泡沫”作用，其基本作用模式就在于此。

　　美联物业副总经理丁伟表示，豪宅因素无疑正成为上海房价一路走高的重要催化剂。通胀预期下的资产保值压力，是导致高档房需求持续攀升的主要原因。但是目前高档市场已经出现了高房价、低租金的反常现象，必将影响投资者的回报率，因此买家更需注意风险的合理控制。（本报实习记者石萌萌对此文亦有贡献。）