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西安市政府救楼市遭遇尴尬 住宅成交量价齐跌 -重庆写字楼租售信息网
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西安市政府救楼市遭遇尴尬 住宅成交量价齐跌
发布时间：2008/9/12
来源： 21世纪经济报道 贾海峰
阅读：586次
　　两个行路人在独木桥上相遇，双方僵持不下时，有人从旁搭了个梯子提供便利，但行路人却并不领情，反倒啧有烦言。西安市政府眼下就碰上了这样的闹心事。 　　这团乱麻的头绪要从9月4日理起。当日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》(下称《意见》)，根据《意见》，购买一手或者二手商品房，可享受购房款总额的0.5%到1.5%的财政补贴。而开发商手中的大幅地块还可以分宗支付土地出让金。 　　照常理推测，上述政策称得上是雪中送炭的多赢之举：购房者可以少交房款，开发商减轻了负担，政府也可力挽楼市颓势。孰料，期待颂声大作的西安市政府听到的却满是刺耳的议论。西安市民在网站论坛上对此骂声一片；因为怀疑政府托市，购房者观望心理更浓，开发商房子更难卖了——“救市”政策第三天，普通住宅成交均价较前一日下跌20.51%，销售面积则较前一日减少达4000平方米。 　　制定这项政策者在各地媒体的质疑声中几乎无暇回味尴尬的滋味。9月10日，西安市房管局办公室副主任扈广杰告诉记者，市政府正在紧急协商“危机公关”，不日将给媒体一个交代。10多家西安当地开发商代表也再次聚会，商讨应对之策。 　　救市为谁 　　西安市政府发愿救市其实已经颇有时日。 　　西安市建委城市开发处处长王超9月10日告诉记者，“意见”系市政府文件，在文件出台之前，由市政府办公厅组织了财政局、房管局、建委等部门去调研，具体执行工作是房管局。 　　记者了解到，西安市政府调研组还曾去成都、长沙等开始救市的城市参观，论证救市的可行性和后果。经过慎重考虑后，西安市政府决定用总计约5亿元的财政补贴，来撬动房地产市场的僵局。 　　如此周密部署后出台的政策，其天平到底在向哪方倾斜？ 　　有专家称，从“意见”具体政策来看，其对购房者和开发商都有扶植，但很明显对开发商的扶植力度更大一些。对购房者平均有1.5%的补贴支持，但是目前多数楼盘打折都在5%以上，有的甚至达10%，因此1.5%的补贴对购房者心理刺激作用不大。 　　但对开发商而言，这个“意见”的含金量自不待言。首先，在2009年6月30日前按期开工的项目将城市基础建设配套费在150元/平方米的基础上减免35元/平方米，对于动辄100万平方米的大盘来说，仅这一项减免就省几百万元。 　　另外，对于没钱开发的企业来说，规划和国土部门还允许其分期开发，土地部门甚至可以对已出让土地进行分宗，允许开发商分宗付款，分宗拿证，延期半年支付土地出让金不收滞纳金。 　　“这就给了开发商更多腾挪的空间。”一位参加9月10日晚座谈会的西安开发商对记者说，目前开发商主要缺资金，政府政策允许开发商暂缓缴纳土地款，很多缺资金的项目会因此而盘活。 　　照扈广杰的解读，政府出台这个政策的原因之一是，担心当地房地产市场销量大幅下滑，从而连带出现烂尾楼等一连串后遗症。 　　那么西安楼市到底有没有下滑？下滑的幅度有多大？西安市房管局7月底一次房地产形势预警报告会透露的数据是，今年上半年西安市房屋销售面积约317万平方米，与去年同比下降了18.3%。但是去年西安市房地产销售面积同比前年增幅为30%左右，因此今年市场虽然增幅下降，但是全年销售量应该不会低于2006年。而过去的3年都被认为是西安房地产市场的“辉煌时期”，因此今年的市场再差也是“好市里面的差市”而已。 　　有心人还从西安市统计局9月4日发布的数据了解到，今年1-8月份西安市房地产投资完成334.5亿元，增长57.1%，商品房销售面积411.6万平方米，增长1.4%。西安市统计局认为，今年西安市房地产在去年高速增长的基础上继续保持增长，只是增长幅度不大而已。 　　房管局与统计局两大政府权威部门的数据更令人起疑：楼市并没有明显的败象，对烂尾楼的担心又从何而来？ 　　背后玄机 　　显然，从统计数字里发掘不出西安市政府救市的完整动机。 　　多位西安市房地产公司负责人告诉记者，政府救市后面“有段古”。 　　今年年初开始，西安房地产市场就掀起了“价格战”。西安市北二环附近一个楼盘成为“打折明星”，该楼盘一次性打9折后，还推出了1%-3%的优惠。 　　在9月4日西安市召开的一次金秋房地产展览会上，开发商们使出了浑身解数：首付1万起；买房送空调；一律9.5折等。 　　这种“自救”式的价格战接近极限。西安当地最大开发商之一紫薇地产总经理韩红丽分析，以西安市房地产价格战比较激烈的北郊地区来说，当地楼面土地价格已经达到了1200元/平方米，再加上建安成本、人工成本等，该处楼盘平均成本价格已经将近3000元/平方米，而目前该地区的价格战中，很多楼盘低于成本价格甩卖。 　　有部分开发商坐不住了，跑到市政府去“告状”。 　　西安一位房地产业内人士说，大约1个月前，5-6家西安当地的开发商跑到市政府找负责领导反映问题，希望政府能出台一个“标杆价格”，改变目前无序降价的行为。 　　或许正是这次开发商“上访”行动，导致西安市政府决定直接插手干预市场。随后，市政府组织了多个有关部门开始市场调研。在8月份一次座谈时，某外地开发商老总情绪激动：“我们开发了这么多项目，还没有像西安这样不赚钱的，几乎是赔钱。” 　　这位外地开发商说，目前西安开发的楼盘利润率只有5%左右，有的还是赔本赚吆喝，真正赚钱的是3年前低成本土地项目，而2007年纷纷介入西安的外地开发商们，则在今年的西安楼市中“集体沦陷”。 　　目前，西安市二环以内的房价平均是4000元左右，二环以外平均在2000元左右，即使如此，销售市场仍不看好，很多西安当地人买房仍怀念两三年前每平方米800元的时代。另外，西安市人均收入并不高，只有1000元/月，老百姓对高房价的承受力很弱。而昔日陕北“油老板”、“煤老板”拿着一麻袋现金集体买房的场面，更已成为遥远的记忆。
     
 
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