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沪甲级办公楼需求攀升 国际金融中心建设加紧-重庆写字楼租售信息网
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沪甲级办公楼需求攀升 国际金融中心建设加紧
发布时间：2008/9/21
来源：解放日报
阅读：514次
　　上海正着力建设国际金融中心，国内外金融机构及其相关行业纷纷在沪或即将来沪设立办事机构，有的甚至将亚太地区总部搬至上海。受其影响，未来甲级办公楼需求将继续稳步攀升，市场发展前景看好。 　　来自市统计局的最新统计数据显示，今年上半年，本市金融市场交易量继续保持增长势头。金融机构各项存款余额为33066.88亿元，同比增加1247.3亿元；贷款余额达到23561.94亿元，同比增加213.3亿元。除了上海证券市场成交额比去年同期下降16.7%外，期货成交额同比增长35.8%，货币市场成交额同比增长57.2%，债券市场成交额同比增长1.8倍，黄金市场成交额同比增长2.7倍。 　　浦东陆家嘴地区成为金融机构的主要集中地。仲量联行上海研究部有关研究资料显示，自1993年以来，浦东地区有43%的办公楼吸纳量来自金融业企业。尤其是1998年至2005年间，金融企业成为浦东甲级办公楼的主要吸纳力量，每年吸纳总面积超过16.5万平方米。最新调查显示，在浦东办公楼租户中，金融服务类企业排名第一，占总需求的43%；排在第二位的是制造业，占总需求的15%；随后分别是专业服务业、IT业和保险业，分别占总需求的11.2%、9.3%和6.5%；其他行业则占总需求的15%。在陆家嘴地区的租户中，金融服务类企业不仅占据了主导地位，而且他们的平均租赁面积超过市场平均水平。金融服务类企业虽在所有租户数目中仅占34%，但其租用的办公面积却占到所有租赁面积的43%。 　　外资银行收购或冠名甲级办公楼案例不断。据仲量联行上海办公楼部负责人介绍，2001年，汇丰银行购买当时名为森茂大厦的三层楼面并获得该大厦的冠名权。2005年，花旗银行斥资购买浦东一栋办公楼的八层楼面及该大厦的冠名权。2006年，渣打银行宣布以部分购买方式入驻当时陆家嘴一栋在建办公楼，并将其命名为渣打银行大厦，该项目已于今年一季度竣工。2007年，汇丰银行斥资购买上海国金中心二十层楼面，并将其中国总部一并迁入这一陆家嘴未来地标建筑。近期，一港资银行欲购买在建的高宝金融大厦的十二个楼面及该大厦的冠名权。如今在浦东陆家嘴地区，以国内外银行命名的甲级办公楼与日俱增。 　　金融机构租赁大面积甲级办公楼现象增多。去年第四季度，东京三菱银行在上海银行大厦租用了2000平方米办公面积，汇丰保险在金茂大厦租赁了约3000平方米办公面积。就银行业来看，浦东陆家嘴地区无疑成为大型跨国银行的主要聚集地，而浦西地区则主要集中在徐汇、静安和黄浦等市中心地区。大多数银行等金融机构的办公楼租赁面积达到甚至超过3000平方米。此外，一些国内金融服务机构纷纷扩租或搬入更高标准的办公楼。如国泰基金将从港泰广场搬至上海环球金融中心，租用面积在4000平方米左右；中海基金即将入驻时代金融中心，租用面积在3000平方米左右；交银施罗德则与渣打银行大厦早早签订了租赁意向，租用面积在3000平方米左右。 　　美国次贷危机对中国市场影响较小。业内人士分析认为，由于中国的金融业正逐渐向外资开放，许多大型跨国银行积极准备开办人民币业务。除了少数几家最近因次贷危机遭受重大损失的外资银行外，大部分外资银行依然坚持在中国的扩张计划，上海必然是其首选之地。出于自身业务在上海的拓展以及员工人数的不断增加，这些外资金融机构急需高品质的办公面积。外资银行、会计师事务所和大型专业保险公司等金融服务类企业，将成为办公楼租赁市场上的主角。 　　更多投资银行将来上海寻找发展空间。与纽约、伦敦等世界著名金融中心相比，上海还存在一定的差距，未来发展空间很大，而投资银行的多少可以直接反映这一点。如著名投资银行高盛在纽约的One New York Plaza占据了近5.2万平方米的办公面积，其在上海世纪商贸中心仅有3000平方米左右的办公面积。其他很多知名投资银行甚至还没有真正进入中国市场。市场空白和不足意味着巨大的发展空间，投资银行相比传统商业银行利润率更高，能够承受的办公楼租金也更高。随着中国入世承诺一一兑现，以及国内自身金融体系的日趋成熟和完善，将会有更多投资银行陆续进入上海市场抢占一杯羹。届时，更加蓬勃的金融业必将为沪上甲级办公楼市场注入新一轮发展动力。 　　业内人士指出，虽然近年来上海办公楼市场发展较快，但与中国香港、美国纽约、英国伦敦和日本东京等成熟的全球金融中心相比，无论是办公楼供应总量和租金水平，都有较大的发展空间。香港办公楼市场总量在上千万平方米，纽约在3500万平方米左右，东京达到4200万平方米左右。上海作为国际大都市，目前的办公楼面积总量还远远不够。这些年办公楼尤其是甲级办公楼租金直线上涨，便是最好的证明。未来几年，办公楼市场将保持旺盛的需求，更多的外资银行将进入上海市场。从中长期发展来看，上海国际金融中心地位的逐渐形成，将会持续拉动国内外金融机构对办公楼市场的有效需求。（编辑：娄晓） 　　附表一：浦东甲级办公楼各行业租户平均租赁面积 　　行业 金融服务业 制造业 专业服务业 IT业 保险业 　　租户平均租赁面积（平方米） 1190 840 600 910 1370
     
 
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