金九银十，一直是北京楼市最火的2个月，特别是其中的九月份，在往年通常是全年成交量的顶点。所以称为金九月。但是在楼市暴涨的今年，这一规律明显被打破。

　　商品房住宅成交量创造3月楼市高峰来最低值

　　据房地产交易管理网数据显示：9月份的商品房总签约仅为20172套，而其中的住宅成交量仅为14247套，创造了3月来的楼市最低值。仅高于1、2月的成交值。香港上市公司美联物业市场部统计显示：北京商品房市场从6月到达顶峰，到目前已经连续3个月出现明显的下滑趋势。9月住宅成交量对比楼市最高峰6月已经下降达17.4%。

　　9月楼市成交数据全面下滑

　　据北京房地产交易管理网统计数据显示：9月北京商品房市场首次出现了量价齐跌的现象。其中最重要的数据指标：纯商品房住宅成交量环比8月下降了8.76%，仅为12163套，比7月更是下降超过3000套。网签总套数更是下降到20172套，环比8月下降了8.82%。

　　成交均价第一次出现下滑：9月成交均价为15625每平米，环比8月的16200每平米，下降了3.55%。价格终于在连续3个月的滞涨下出现了下调。

　　美联物业市场总监张大伟表示：在9月商品房市场首次出现量价双跌的主要原因有几点：

　　一：房价短期暴涨，8个月涨幅远超07年全年涨幅，大部分需求已无力进入商品房市场

　　与1月均价10085相比，8月的均价已达16200每平米，上涨幅度已达60.6%。在公认年涨幅最猛烈的2007年开盘均价为12290元/平方米，同比2006年上涨了53.6%，今年前8月的涨幅已经远远超过07年全年。

　　即使按照9月的成交均价及面积计算：北京一套商品房的平均总价也已经达190万左右。按照目前常见的支付标准，每个家庭需要支付40万元的首付款 (3成首付)，贷款150万元；同时，30年贷款利息总额为112万元。北京一般收入的家庭需要夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房。即便不把房贷因素考虑在内，北京市的房价收入比也高达17：1。

　　据美联物业市场部统计显示，在部分售楼处的调查显示：购买商品房完全是为了自住的仅占了20%不到，而超过60%的购买者都表示与自住相比，更看重楼盘的升值。甚至35%的购买者表示如果价格升值了，希望在2年内出售。这充分说明了现在的商品房市场已经完全进入了短炒时代。

　　二：开发商对市场已经出现下调预判，打折项目开始出现

　　今年的楼市成交高峰中，因为销量猛涨。绝大多数在售楼盘都取消了折扣，楼盘打折信息也几乎绝迹。而在九月，因为开盘的项目的地理位置和价格与购房者的心理价位有着较大的差距，购房者的观望情绪明显增加。楼盘打折信息又开始多了起来，不少楼盘悄然打到了9.3折、9.4折。在9月下旬开盘的朝阳区某项目竟亮出了一次性付款8.5折的优惠，成为半年多以来京城楼市的最低折扣。9月出现的楼盘打折可以说在最近半年来第一次重新出现在市场。

　　三：二手房市场影响，商品房优势越来越弱

　　据美联物业市场部数据统计显示 ：在9月的置业市场需求调查中，首选购买商品房的人群仅占36.8%。而首选二手房的则占到了63.2%。而这一比例在08年前基本相反。在目前的市场住宅成交比例中二手房已经占据65%以上，而且这一差距还在进一步拉大。越来越多的人首选价格、地理位置、装修、社区成熟程度都优越的二手房。而这是建立在商品房市场的存量依然达30万套以上，其中住宅10万套以上的情况下的。这说明了出现二手房成交远超商品房并不是北京的楼市已经发展到二手房占主流的情况，而是目前的商品房价格明显过高。

　　二手房成交远超商品房也使得房地产拉动经济的作用大打折扣。二手房的交易只增加了部分税费。而只有商品房的大量成交才能拉动建筑、钢材、土地等一系列市场的发展。而现在商品房市场仅因为高价享受了高额利润，对经济的拉动作用已经逐渐减弱。大部分需求已经无力进入商品房市场。

　　四：节日影响

　　除非了市场因素外 ，9月部分项目因为受到国庆影响延缓开盘，也导致了成交量的一定程度的下降。但是也有部分消费者为了在节前置业，而前提成交的案例。这可以从9月下半月成交量有所上升看出。很多地理位置比较好的项目延期到10月开盘对9月的均价下滑也有影响。但是北京商品房市场成交量连续下滑3个月，市场的价格继续上升的可能已经不到，出现调整的可能反而越来越大。

　　预测10月：

　　因为最长黄金周的影响。10月楼市成交继续下滑的可能非常大。据美联物业市场部统计数据显示：开发商明显加大了开盘力度：10月开盘项目超过50个，其中首次开盘的项目首次超过20个，开发商不仅增加供应，很多项目的更是加大了折扣。一般项目都有2个点左右的优惠，而这在9月前基本没有。另外小户型项目也明显增加，20个以上的项目都有不少小户型供应。开发商希望用低总价的小户型能够使购买力下降的需求更多考虑商品房。

　　在10月预计开盘中5环外郊区的项目更是超过一半，而这些市场现象与07年底的现象都非常类似。市场调整的趋势已经非常明显。但是因为本次市场成交高峰主要原因是宽松的政策刺激导致。所以在4季度如果没有金融或者交易环节的宏观政策改变，市场将继续阴跌的走势。一旦出现政策调整，调整的幅度将加大。