3月以来，北京二手房市场进入了一个暴涨的高速发展快车道，成交量连续7个月单月突破2万套，同时，房价更是如同坐上了直升电梯一路走高。

　　截至8月，北京二手房均价达12420元/平方米，与年初的8900元/平方米相比涨幅达39.6%。暴涨的楼市使北京二手房市场于07年形成的一个不成文“规则“得以再次复苏——交易环节中所有税费被转嫁给购房者，由此卖方市场形成。

而从9月开始出现的明显市场回调迹象，致使这一市场现象的主要因素为国家政策。价格也在9月出现了年内的首次下滑，导致价格下调的主要原因是城八区的原有的大量需求出现了萎缩，来自北京房地产交易管理网的数据显示：9月份，城八区成交量占全市成交的比例仅为61.15%，与8月份的63.22%相比下滑超过了2个百分点，市场调整的趋势已经基本确立。

　　9月突现“新政”（《京银监通200984号文件的相关问题》）中强调：“各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同（以下简称‘网签合同’）作为审批的必要依据。这一政策打破了原来市场形成的平衡。绝大部分房源需要多纳税过万。部分2年内的房源甚至需要多缴5万以上。这一政策实施来北京二手房业主的求高价行为有非常明显的抑制作用。”

　　往年黄金周后的成交暴涨效应未出现

　　10月上旬北京二手房总成交量仅为1923套，其中住宅为1850套，同比9月上旬总成交量11530套及11102套，分别下降了83.3%。10月上旬的总成交量甚至不如9月2号一天的成交量。即使在工作日9、10号北京二手房的成交量也分别仅为860套及759套。这比9月平常工作日的成交量依然下跌了25%以上

　　买卖角力：不急买 发愁卖，交易周期拉长一倍

　　据北京美联物业市场部调查数据显示，目前，由于买家观望气氛浓厚，尽管房屋售价在挂牌价的基础上会有2%-3%的议价空间，但是成交周期却被拉长，在7月前一套比市场价略高的房源基本都能够在5-7天出售，而且在过程中房主甚至可能多次提价。但是从9月中下旬开始市场出现了明显的变化。客户不急买，下调心理价位过大，很多客户甚至要求房主降价10%以上，这明显的加大了成交的难度，目前一套房源成交的周期基本已经需要半个月左右。成交周期明显拉长。

　　需求下降近4成，卖方房主开始主动电话中介表示可议价

　　需求在10月份出现了明显的观望，据北京美联物业市场部调查数据显示：10月上旬，北京二手房需求量下降了38%，大部分前期登记的需求都表示要看后市情况再考虑是否继续购房。

　　北京美联物业幸福家园分行的业务人员介绍：从9月下半月开始明显的出现了市场需求观望的情况。另外，一个明显的改变是原来高高在上、任意提价的房主也感受到了市场调整的趋势，纷纷电话中介业务员表示如果有客户有意向购买，价格可以商量，部分最高甚至表示可以优惠5万左右。这一情况可以说从3月开始已经远离北京市场。

　　5年内房源蜂拥上市，占10月市场比例已71%

　　继9月在“84号文”影响下，5年内房源上市量大涨，达房源比例的62%后，10月来5年内房源上市幅度继续加快。目前5年内房源的比例已经占市场总房源的71%，而且这一比例还在继续上涨。预计在11月将达到市场的顶峰。而大量房源的上市并未给市场带来成交量的上涨，反而导致供需比缓解，给了观望的需求看跌后市的理由。

　　政策出台可能小，楼市调整空间不大

　　目前的楼市，主要依靠的是政策利好，去年底利好政策带来的刺激作用虽然已经被短期内上涨过快的价格淡化。但是政策的方向依然未变，而且在营业税优惠政策年底到期前，四季度继续出台实际性政策改变的可能性不大。另外随着商品房市场供应的增加，很多开发商在10月为了弥补9月及黄金周销量下滑的影响，必然会加大一些项目的促销力度，这些都会给10月的成交量不至于大跌创造了条件。而且从长远来看北京的房价依然有上涨的空间。