坐在耗资近10亿元的万科新总部大楼会议厅里，万科总裁郁亮已经不再是那个对每个项目事必躬亲的管理者了。就在郁亮接受媒体专访的前不久，万科刚刚公布，2009年前10个月累计销售额526.9亿元，创下历史新高。

　　从100亿元到500亿元，郁亮说万科只用了两年时间。而作为这个龙头房企的决策者，郁亮表示，100亿元的时候，他最多的工作是盯项目促销售；而500亿元的时候，见“地主”和买地便成了他的主要工作。

　　事实上，对于这个越来越疯狂的房地产市场，郁亮工作内容的变化也是一种真实写照。

　　“兔子”都跑起来了

　　经历了2008年的低谷，各大房企如今都在疯狂扩张，一向谨慎的老大万科也遭遇到了前所未有的威胁。

　　总部位于杭州的绿城集团成为楼市复苏的最大受益者，今年前10月合同加协议销售额已达425.4亿元。绿城董事长宋卫平更是放出豪言，绿城计划在3到5年内达到年销售额1000亿元，并争取成为全国销售额第一的开发商。

　　此外，在前三季度净利润排行榜中，万科位于“万保招金”四大内地房企最后一位。同时，万科三季度末的净利润尚不及中海地产的一半。

　　对于近期来自其他房企对万科“老大”地位的各种冲击，郁亮笑称：“‘兔子’都跑起来了。”

　　以中海地产为例，郁亮承认中海的盈利比万科高，但从全方位来评判，依旧不是对手。“房企老大不能用规模和速度来衡量，更重要的应该是经营效益和质量。”郁亮说：“综合来看，其他企业想超越万科并不太容易。”

　　不过，郁亮也坦言，做“老大”其实很不容易。“如果有人愿意做老大，万科愿意把‘老大’的位置交出来，让大家共同来承担对社会的职责。”

　　地产业不应该忘记危机

　　自一季度以来，万科在土地市场上的谨慎，被业内认为是踏空市场。而保利、中海等强大的土地储备将对万科造成巨大威胁。

　　据统计，三季度末，土地储备前十名的房企储地面积之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米，碧桂园为4360万平方米，分列前两名。伴随强大土地储备而来的是，“地王”频现、楼面价节节攀升。

　　对此，郁亮重申了万科的三不原则，“不拿地王、不囤地、不捂盘”。他认为，这个行业太健忘，太容易忘记危机。对于万科而言，“小心使得万年船。买错地是最大的浪费”。郁亮表示，万科有3年开发的储地原则，土地储备还是要“量出为入”。

　　前不久，万科在房山连续拍得两幅地块引发业界关注，由于成交价分别比挂牌价溢价162.6%和108.4%，更是被媒体称为拿到“地王”。

　　对此，郁亮大喊冤枉。他表示，大幅透支未来增长价值的才是“地王”。

　　万科未来住宅产品将多样化

　　“拐点论”曾一度令万科成为预测房地产行业的“大师”。不过，谨慎的郁亮表示，房地产得益于危机，但随着房地产投资属性的增大，使得市场越来越难以预测。

　　那么在难以捉摸的市场面前，万科未来的战略如何呢？郁亮透露，“绿色企业”是万科近十年的发展规划。他表示，对于住宅来说，简单的规模增长也已经不能满足需求，新能源发展、绿色建筑将领跑住宅领域。

　　郁亮还透露，在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%比重，同时也将开发持有型物业，包括正在计划之中的深圳5个酒店。另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。

　　不过郁亮并不看好持有型物业的发展。他认为：“持有型物业不是任何人都玩得起的，很难应对危机。”

　　万科还将会向更细分的人群提供产品，如养老住宅，希望明年在几个城市可以落地。此外，万科已经在重庆开发了针对年轻人的19平方米的住宅。

　　商报记者 王营/文