在全国18个省市推出地方性房地产救市措施以后，有消息称全国性的房地产业新政策很快将出台。尽管身处全球金融危机，但在国内以保增长为主旋律的基调下，地产业的短期风险正在下降，而房地产投资类信贷产品正在成为理财熊市中的亮点——在8月、9月发行数量连续2个月下跌后，9月同类产品资金募集规模一跃达到21.94亿人民币，接近全年已募集规模的25%。

地方政府的“房产”新政增强了交易市场重新活跃的预期，但此类产品资金的高度集中，又会将产品风险引向何方？

市场供需居高不下

据普益财富今年以来的跟踪统计（不完全），今年1~9月，国内共发行60款房地产投资类信托产品，募集资金总规模接近100亿人民币。从同类产品今年发行的数量看，1~7月大体保持稳步上升，7月发行数量及规模达到顶峰 （12款、17.35亿人民币）。

随后2个月，房地产投资类信托产品发行数量连续下降，分别为11款和9款。但同类产品在8月募集规模出现下降后，却在9月放出天量，达到21.94亿元。

今年以来房地产投资类信托产品的持续火热，主要源于同类产品超高的预期收益回报。由于股市今年以来持续低迷，目前理财市场上鲜有收益率能超过6%的人民币理财产品，而9月发行的房地产投资类信托产品平均收益率竟然达到11.16%。从全年看，同类产品最低收益率也在6%，最高甚至达到20%！

另一方面，同类产品一般属于非保本浮动收益，但从兑付实际情况来看，在已发行并兑付的房地产信托产品中，尚未有因投资出现问题而无法兑付的情况，且所有的产品均达到或超过预期收益率。

“房地产开发商需要资金，才不惜提供这么高的收益率、付出这么大的成本。”上海一信托公司产品研发部负责人告诉 《每日经济新闻》，信托融资实际上就是银行融资的一种补充。

根据国内一家上市银行的中报显示，该行截至今年6月30日，房地产贷款余额与去年12月底相比实现负增长，且不良率下降超过1%。但该行今年7月与信托合作发行的产品数量却为全国商业银行之最（超过100只）。此外，另一贷款余额实现负增长的银行，与信托合作发行的产品数量也在国内商业银行中排名第3。

一方面有不计成本的供给方，一方面市场资金有强烈需求，房地产投资类信托产品今年以来的持续火爆不足为奇。

单一项目募集资金规模大增

虽然今年以来同类产品一直比较惹眼，但9月份出现的“发行数量持续下降但募集规模增长”的新迹象，会引导产品风险走向何处？

“发行数量连续2个月降低，表明监管层已经注意到房地产行业的风险，因而放缓了产品审批。”普益财富分析认为，伴随房地产宏观调控而来的是房地产行业系统性风险的不断增大，因此，监管层与信托公司有义务加强此类产品的风险审核，严格把握项目的准入门槛，以保障投资者的利益。

如果压缩部分资质略差开发商通过信托渠道融资的渠道，而使资金流向经营状况更良好的企业，则同类产品风险度将会有所下降。但相反的是，随着募集资金规模的扩大，在参与主体——开发商数量降低后，意味着投入单一企业、项目的绝对资金量在扩大，是否会出现“一荣俱荣、一损俱损”的局面？

以9月为例，同类产品的发行量仅排在今年第3，但当月单一产品资金募集规模却达2.43亿元人民币，是其他月份同类单一产品平均募集规模的1~10倍。

对此，国内某第三方研究机构研究员对《每日经济新闻》表示，虽然房地产投资类信托产品与银行信贷都有融资的功能，但是在产品的设计上，相比单纯信贷可能会有更严格的结构，“因此集中度与风险的关系，不应该完全与银行信贷做比较。”

相对而言，房地产投资类信托产品，不仅需要担保、抵押到位，而且超额抵押、回购承诺、供连带责任担保等等条款的措施，比信贷设计得更为稳妥。同时，一般房地产公司会承诺股权回购，而信托公司也会向项目公司派驻董事兼财务监督，以便即时发现风险。

房产新政不影响产品供应

目前，房地产投资类信托产品的“美好前景”，实际上都建立在房地产企业获得资金后，能够顺利渡过目前的危机且项目产生良好的回报基础之上。而目前房地产市场交投量低迷，可能是项目面临的最大风险之一。

近期，各地方政府的 “房产新政”逐渐浮出水面，从举措上看，主要是通过补贴、上调公积金贷款额度、减免税负等手段刺激市场购买行为。中国房地产业协会副会长朱中一在接受中央广播电台采访时表示，各地政府救市，主要目的在于防止房价的大幅下跌、维护行业平稳发展并激发真实需求。

如果上述新政行之有效，无疑会在客观上缓解开发商项目资金链的紧张程度，房地产投资类信托产品承受的行业性风险会有所下降。

中泰信托研究发展部总经理助理盛大认为，信托融资是银行信贷的一个替补角色。他表示，房地产信托总是随宏观调控趋紧及房地产遇困境而发展，随房地产火爆及宏观环境宽松而低迷。但从目前的情况看，尚没有地方政府的新政直接帮助开发商缓解资金困难，同时，央行、银监会近期仍重点强调了房地产开发贷款要防范风险。因此，即使新政取得效果，或许并不意味着开发商银行融资渠道重新被打通，房地产投资类信托产品的供应方面不会出现较大变化。

另一方面，今年以来，随着证券市场的大幅回落，各种投资工具收益平淡。在这个背景下，房地产信托产品市场相对来说还是很具有投资价值的。“我个人认为房地产信托相对热销的局面仍将持续。”盛大表示。

同时，在降息周期内，理论上信贷大类的产品收益率会随之下降。但从产品发行趋势上看，今年1~7月发行数量一直处于增长态势，而8月却出现下降，紧跟着9月中旬央行首度降息后，当月信贷类产品反而回归了增长轨道，发行总量达到244款，较8月增长52款，较2008年7月也增加13款。

“虽然降息后信贷类产品的收益吸引力会出现下降，但实际上随着降息通道的打开，在下次降息前投资以锁定收益，反而被市场接受。”上述第三方研究机构研究员认为。

投资提示

如何选择更有保障的产品？

对于投资者而言，如果有投资意向，应该特别关注资金的信用提升手段，这也体现了信托公司对项目风险掌控的能力。如开发商提供的质押物价值如何估算 （最好超额抵押）；提供担保的机构信用级别；是否有保险介入等都是需要重点考虑的因素。

以楼盘销售款作为质押物的信托产品为例，质押率低（50%以内）、标的为房地产硬性需求大的城市较好地段的楼盘，销售应该会更有保障。

以某房地产投资类信托计划为例，该计划借款人以项目部分土地使用权作为抵押担保，抵押率仅为40%。同时开发商母公司（已上市）为项目提供担保，而该项目所涉及权益高达40多亿，信托计划募集的资金不足1亿，产品风险相对较低。

另一方面，对于银信合作的同类产品，虽然这属于银行表外业务，但毕竟产品通过银行渠道向市场销售，银行也必须承担相应的项目审核责任。一旦出了风险，银行恐怕不能完全置身事外。以近期在香港地区发生的雷曼“迷你债”为例，当地监管部门已经要求银行以市价回购目前几乎没有买方市场的资产，以尽快弥补中小投资者损失。