安信证券首席经济学家高善文在银华基金2010年投资策略报告会上，用“盛极难继”四个字来形容明年的房地产市场。他认为，房地产业的严重泡沫化，已经给政府带来压力；而经济复苏下，大量资金回流实体经济，资金面上也将给房地产业造成压力。如果明年上半年出现通胀上升过快，可能会迫使货币政策加快推出，泡沫破裂只是一个时间问题。

    政策信号：

    加大差别化信贷政策执行力度

    据国家统计局数据，今年1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%，国内贷款8994亿元，增长40.2%。此外，个人按揭贷款也超过7000亿元。

    “开发商拥有了历史上最好的流动性，但也间接推高了地价和房价，政府抑制房价的信号，必然会使得开发信贷增量减慢，总量也有可能收紧。”一位北方券商银行分析师对《华夏时报》记者表示。

    中国指数研究院常务副院长黄瑜对《华夏时报》记者表示，房地产商的流动性主要取决于银行信贷、销售回款和其他融资渠道三个方面。从市场状况看，明年销售状况还是有一个好的预期，信贷微调对房地产商流动性影响不大。

    国都证券地产业分析师邹文军却认为，个人住房按揭贷款的“惩罚性利率”对抑制房价会起到更加明显的作用。政府为了拉动投资，增加商品房供给，不会把开发贷款收得太紧。

    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示：抑制房价，一方面银行的信贷结构要调整，另一方面要更加重视贷后资金管理，银行要有措施监督开发商把贷款用于开发过程中，用在盖楼上，而不是用在买地上，这样才能增加有效供给。

    招商银行相关人士也对《华夏时报》记者表示，银行对房地产业的银根收缩大概明年就会有所体现。现在房价太高，百姓的钱都压在房贷上，缺乏消费信心，违背了政府刺激消费的初衷。但是，急刹车的可能性很小，信贷收缩应该会一步一步分阶段进行。

    再融资压力：

    或限制银行开发贷款规模

    今年，为了满足经济增长的要求，银行纷纷向市场投放天量信贷，三季度末资本率下降已经非常明显。除目前已完成再融资的民生银行(7.50,-0.18,-2.34%)和浦发银行，基本上，所有上市银行在明年都会具有一定程度的再融资需求。

    “银行的再融资压力，本身也将对放贷规模和放贷结构进行控制。按照政府‘有保有压’的原则，房地产业至少不是明年要‘保’的行业。”银行业分析师表示。

    而天相投顾研究员王逸峰从流动性角度进行分析，认为明年流动性充裕，对银行会是一个合适的再融资窗口。明年7.5万亿左右的信贷规模基本已经定调，主要还是贷款结构调整。

    中国银行董事长萧钢日前也对媒体表示：“调结构”将是银行明年的重要任务，通过调整资产结构来节约成本、缓解资本压力。

    加息政策：

    对房地产业前期影响不大

    年末，明年的加息预期越来越明显，势必加大房地产商的资金使用成本，但业内专家纷纷表示，加息在前期对房地产业的影响不会太大。

    邹文军表示：加息不可能一蹴而就，而现行贷款利率过低，房地产企业贷款有时还可以获得利率上的折扣。加息前期的政策影响不会很明显。

    高善文预测，明年大概会在2月份加息一次，全年不超过两次。

    而开发商内部人士也坦言，今年已经获得了银行巨额授信，短期内流动性压力不会构成威胁。同时，基于政策稳定性的考虑，政府不会大规模收缩信贷。

    但业内学者表示，政策的微调，虽然对龙头企业不会产生严重影响，但对中小房地产企业还是会有比较明显的作用。 （路晓丹）