8月2日,北京CBD核心区12宗土地进行首轮投标,61家单位共提交200多个单体设计方案,而此前经历了“内定”质疑、无人报价、暂停交易以及分拆入市的中服地块也在其中。

　　“这是北京有史以来投标人数最多的一次土地出让。”当日,SOHO中国董事长潘石屹如是评价。

　　有业内人士预估,12宗土地的出让总价或将高至360亿元左右,而位于核心中的核心的原中服地块四宗土地出让总价可能超过150亿元。

　　据了解,这12宗地块的总面积为116660.6平方米,总建筑控制规模不超过186万平方米,原中服地块在一分为四之后,总规划建筑面积由原来的32.7万平方米增加到58万平方米。

　　除原中服地块的四宗地之外,其余地块尚需拆迁才能最后正式入市。所以,正如潘石屹所说,此次首轮投标实际上就是角逐原中服地块的“入场券”。

　　在业内人士看来,“入场券”的角逐在不到半年的时间内发生了戏剧性的变化。

　　今年1月29日,北京市土地整理储备中心网站挂出该地块的出让信息,底价高达50亿元,而竞买条件也前所未有的苛刻:不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金金融机构的联合体,且金融机构在联合体中要绝对控股。

　　很快,原中服地块陷入了“内定远洋”质疑。在诸多舆论压力之下,原中服地块不得不“整装上阵”,“内定一家”的门槛被打破。根据新的《招标文件》,除规划设计单位不允许独立投标外,中华人民共和国境内外企业（除法律另有规定外）均可参加投标,可以独立投标或联合投标。对于联合投标的企业数量和各方出资比例也没有限制。

　　资格限制放松后,各路企业纷至沓来。

　　记者在现场看到,SOHO中国、万通、万达、远洋、富力、首创、中信、融侨、苏宁置业、海航置业、和记黄埔、九龙仓、天润、中建国际、珠江投资、新华联置业、北京富德兴建置业、北大方正、联通(600050,股吧)投资、标准投资集团、中国中科担保、葛洲坝(600068,股吧)集团、国通高盛、安邦财险、北京平准投资、信宝行（宝马）等分别递交了投标方案,队伍可谓强大。来自招标组负责人的准确消息,前来投标的单位有61家,提交了200余个单体设计方案。

　　据了解,首轮招标结果出来的时间还未定,但根据此前的消息,第二投报阶段的公告时间将安排在8月下旬左右,投标、开标及评标时间安排在9月中旬左右。

　　虽然,此次出让采取的是招标方式,摒弃了拍卖的价高者得弊端,但特殊的地理位置决定了原中服地块的竞争仍是大财团的“游戏”。

　　SOHO中国董事长潘石屹给记者算了一笔账,原中服地块四宗土地的楼面价或将在3万元每平方米左右,如果加上建安成本等各种费用之后,该地块的成本应在5万元每平方米左右,该四宗地的总投资额应在250亿元左右。“这250亿元的投资是对开发商资金状况以及融资能力的巨大考验。”

　　虽然原中服地块引来了诸多资金的热烈关注,但是,这些资金背后都在算着自己的那本“小账”。此前,远洋地产董事局主席李明在接受本报记者专访时指出,实际上,超高层商业建筑的投资风险会比较高,远洋地产虽然也会投标,但会充分考虑到这种风险。

　　原中服地块不仅是一场“地主”之争,更是一场物业方案与操盘思路的较量。

　　对此,潘石屹向本报记者表示,北京CBD区域甲级写字楼的空置率一直处于高位,如果该地块不能在独特性以及前瞻性上下功夫,不仅回报率达不到想象的那样高,而且还将面临巨大的投资风险。潘指出,他的经验来看,租金回报率只有3%-6%,即便是按6%计算,甚至还不及有些公司的融资利息,租金回报率极有可能为负值。“现在很多公司的融资成本已超过了6%,甚至达到了9%左右”,“看看市场中,烂尾了的绝大多数都是商业地产项目”。

　　有数据为证,仲量联行发布2010年第二季度市场报告称,在甲级写字楼市场上,北京CBD地区的空置率仍然居高不下,达到37.5%。相比而言,这一数据在中关村(000931,股吧)和金融街(000402,股吧)地区仅为7.2%和12.2%。而第一太平戴维斯的最新数据也显示,北京甲级写字楼的租金收益率约为6.7%。

　　实际上,除了原中服地块之外,该区域还将有超过100万平方米的土地供应量,并不具有唯一性。他向本报记者透露, “在看重租金回报率的同时,SOHO中国仍然看重一些独一无二产品的物业升值。”潘同时预估,该地段物业每年的物业升值空间有望在5%左右。