在住宅市场受到严厉调控的背景下，商业地产成为8月11日召开的博鳌房地产论坛的焦点话题。近日，房地产投资信托基金（下称REITs）与保险投资双破冰的消息，令商业地产的热度再次提升。

　　来自住建部和中国人民银行的内部消息称，REITs可能在8月底获批，第一个获准上市的项目是天津的保障性住房项目。REITs将采取比较保守的债券型形式，在银行间率先发行。

　　事实上，首先REITs产品与业内企盼的商业地产新融资平台有一定差距。一方面，REITs目前仅作为保障性住房融资平台，下一个REITs产品据称与旧城拆迁及棚户区改造项目有关；另一方面，REITs为银行间发行的债券型REITs，仍与有抵押物的信托融资类似。而真正有较强融资出口作用的REITs产品，是在证券市场发行的REITs产品。目前，证监会针对这一类REITs，仍在筹备阶段。上海浦东商业项目原计划作为试点，率先在上海交易所上市。但何时出台，更关键的在于政策时机。

　　REITs最终以较保守形式面世，主要受目前房地产宏观调控大形势影响。但另一方面，中央显然对开辟银行以外的新融资渠道，以减少房地产对金融系统的风险持鼓励态度。

　　REITs作为商业地产的主要出口，对未来商业地产繁荣有较大推动作用，而商业地产并不与民生问题有较大矛盾，且能提供大量就业机会和持续稳定税收，政府即使不明确鼓励，也不会过分阻碍。

　　业内人士认为，尽管短期内REITs并不一定会向商业地产领域开放，但REITs开闸的消息对商业地产仍是重大利好。

　　除了REITs破冰为商业地产带来利好消息，7月30日，刚刚公布的《保险投资运用管理暂行办法》也比预期中的要宽松得多。

　　分析人士认为，一方面，保险公司季末资产10%可用于投资固定资产，意味着未来可能有超过3000亿元的资金进入房地产市场；另一方面，尽管暂行办法仍不允许保险公司投资土地开发，但对投资自持物业的开发并未做出明确限制。保险资金要求长期稳定的收益回报的特性决定保险资金的主要投资方向为商业地产。

　　商业地产与住宅相比，受到投资冷落，甚至在北京、上海等地形成不正常的价格倒挂，主要是因为商业地产占用资金多，且缺乏资金退出的途径。

　　万科(000002,股吧)副总裁肖莉在博鳌论坛上表示，目前开发资金中70%来自银行信贷和预售款，融资只占2%。恒隆地产董事长陈启宗则表示，恒隆最成功的商业地产项目如今可以带来31%的回报率，超过很多住宅项目，但是，这需要投资10-15年以上，大部分开发商没有这样的资金实力。

　　尽管，REITs和保险投资的放开，将在未来解决商业地产融资和出口问题，但是，两项政策离真正落地可能还有一段不短的时间。

　　“商业地产需要大量资金，但依靠金融创新，远水难解近渴。”高和投资董事长苏鑫表示，“如今，商业地产的最佳出口仍是安全性资本。安全性资本的特点是追求安全性，可以承受低回报，希望有稳定的收益，绝不投机，对资产地段敏感”。

　　目前，中国最有代表性的安全性资本来自山西、内蒙古的能源民营企业主。苏鑫认为，如果基金或开发商能够在安全性资本购买之初就签订相关的法律文件使整栋楼具备与REITs和保险资金对接的可能，将在商业地产市场上占得先机。

　　“预计近几年，投资商办物业的基金市场会越来越火，会有越来越多的基金或机构投资者转向商业地产。”苏鑫认为。

　　第一太平戴维斯的数据显示，第二季度优质商业物业成交均价上涨了1.2%，达到4.48万元/平方米，而甲级写字楼的售价更是上涨了7.5%。