截至目前,大型房企半年报已公布完毕。据记者不完全统计,A股上市房企有36家公布了半年报,其中30家净利润实现增长,营业收入也基本上全线飘红。

　　然而在上市房企业绩普遍增长的亮丽报表下,房企却普遍出现经营性现金流由正转负的现象,负债率也普遍升高,在新政调控下,下半年的销售前景未卜,房企的融资渠道收紧,与此对比的是,房企购地的热情并未明显减退,未来的现金流压力进一步加大。

　　四大“龙头”现金流均告负

　　根据中报信息显示,有36家房地产上市公司披露半年报,一线地产商万科(000002,股吧)、保利、招商和金地均已披露完毕。

　　数据显示,已披露中报的36家上市房企净利润为107.83亿元,2009年同期为72.83亿元,同比增长近50％。不过,尽管营业收入净利润普遍出现飘红,但是上市房企的经营性活动现金流由正转负现象也很明显。据统计,36家上市房企经营活动净现金流合计为-499.96亿元,而2009年同期为267.74亿元。

　　中报显示,36家上市房企中,有23家的经营性现金流为负值。其中四大龙头企业首当其冲:保利地产(600048,股吧)以-233.48亿元居首,万科(000002,股吧)为-95.14亿元,金地集团(600383,股吧)为-45.36亿元,招商地产(000024,股吧)为-19.99亿元。除此以外,8月13日发布中报的首开股份(600376,股吧),现金流为-29.06亿元。

　　国信证券分析师表示,经营活动现金流由2009年中期的正值转变为今年中期的负值,现金流从净流入变为了净流出,这或说明房地产企业加大了投资,加快了开发速度,但货币资金未能及时回收,未能实现同比例增长,房企的资金压力进一步加大。

　　仍在“大手笔”投资买地

　　事实上,房企的资金流入主要来源于销售回款,2010年4月中旬政府出台对房地产行业新一轮密集调控政策以来,房地产销售价格涨幅趋缓,成交量出现萎缩。上市房企的销售也反应明显。在今年年初,上市房企都雄心勃勃定下全年的销售目标,但到了中场业绩公布之时,仅有恒大集团完成了全年目标的一半。

　　不过,即使面临调控,销售放缓,上市房企也没有减少土地的投资,购地款大大占用了房企的现金流。

　　以保利地产(600048,股吧)为例,今年上半年经营活动现金流达到-233.48亿元,位居所有房企的首位,今年1-7月,没有停下拿地的脚步。上半年,保利新增土地储备(占地面积)约359万平方米,总土地储备花费约227亿元。保利地产证券事务代表黄海在接受媒体采访时称,保利在发展区域的选择上仍将以一线城市为主,并持续在一线城市拿地,保利也将为了现金流而持有商业地产。招商地产(000024,股吧)也使如此,虽然今年上半年招商地产销售额仅为42.3亿元,同比下降41%,只完成了150亿元年销售目标的28%。但是,其上半年增加土地储备46万平米,使得全国总土地储备超过1000万平方米,为2007年的3倍。

　　今年下半年,不少房企表示,将进一步加大推盘量。保利地产公告显示,今年下半年新增可销售资源200万平方米,下半年公司将有足够房源供应。金地集团(600383,股吧)也同样表示,下半年公司将有足够房源供应,预计下半年新增可销售资源200万平方米。这也意味着,房企也将加大建设资金,同时也将有不小的销售压力。房企的主动推盘,是否会得到市场的认可,这仍是下半年楼市的一团迷雾。

　　负债率上升考验融资能力

　　从已公布的上市房企资产负债表可以看出,36家房企中有14家资产负债率超过70%,其中天津松江(600225,股吧)的资产负债率最高,达到了90.19%。“招宝万金”四家公司,除金地集团外,负债率均出现上升,其中保利地产最高,达到69.85%。

　　2010年上半年,地产商仍然通过大量的借贷保持高速发展;受调控影响,房地产公司借贷审查更加严格,而房企如果要在资本市场上进行新股增发、定向增发,银监会在审查时需要听取国土部门的意见,如果有囤地等行为,将很难放行。因为审查监管趋于严格,再融资难以开闸,增发再融资基本暂停。比如万科在去年发布的112亿元融资计划,据任志强博客透露,因为万科的项目中有的是收购而来,早已过了开竣工时间,有可能被认定为不符合要求而无法通过。

　　眼看再融资开闸无望,包括招商地产、世茂地产均撤销了定向增发方案,多家房企都暂时放弃了这一成本低廉的融资方式。还有一些房企未来的现金流压力较大,迫不得已选择了海外借贷、民间高息借款以及项目信托等非常规的借贷方式来维持运转。

　　一位南城开发商向记者表示,新政后新房价格下降不明显,是因为去年年底到今年年初,房子卖得好开发商手里有钱,不需要降价也能过得很好。随着下半年销售量的下降,以及全年业绩的要求,还有年底贷款到期偿还等因素,开发商的资金压力会逐步紧张,有可能会迫使部分开发商选择时机降价。

　　■ 相关新闻 开发商将随行就市

　　主流开发商半年报已悉数公布,在业绩飘红的背后,透露出企业在经营现金流、负债率等方面的资金压力。而要完成全年销售目标,开发商在下半年销售压力巨大。

　　不少上市房企在年报中表示,从4月开始的房地产政策效果逐步显现,及时有效地遏制了房价过快上涨的势头,市场也逐步回归理性。而对于今年下半年的房价走势,不少开发商已做好降价的准备,随时根据市场调整销售策略。　

　　金地集团由于上半年存货不多,销售业绩受到影响。今年下半年,金地集团将加大供应量。金地集团表示,一方面,供应的增多会加大市场竞争,从而使买方拥有更多的博弈空间,另一方面,新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略,两者结合,房价的进一步下滑可能将顺理成章,而一个更为理性的定价将会推动交易量恢复平稳,从而促使市场在新的平台上达到均衡。今年下半年,金地集团将通过更为多样化的销售渠道,更有针对性的销售方案,更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。随着下半年可售资源的增多,公司对完成既定的销售目标充满信心。

　　中海地产主席孔庆平也称,预计今年下半年房价回调的幅度也会在10%以内。而在此前的7月份,中海已对旗下的部分楼盘价格进行下调。下一阶段,孔庆平表示中海会根据市场积极调整销售策略,顺应市场完成全年任务。

　　保利地产也表示,公司对于房地产行业的中长期前景坚定看好,公司管理层将密切关注市场变化,把握市场机会,保持公司持续、稳定、健康发展。

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