为了收缩由于2009年信贷扩张导致的流动性泛滥,近期,央行在公开市场上加大了资金回笼的力度。监管层希望看到的是资金进入实体经济,并且信贷结构趋向合理,尤其严格控制资金流向房市。而本报记者在采访中发现,在国家采取的一系列政策、措施的作用下,房企的资金流确实得到了缩减,不过,急需资金支持的中小企业贷款难问题依然存在。

　　北京房企的资金来源龙头又将被进一步拧紧。

　　8月17日,北京拟定出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。核心内容包括:房地产企业不能直接收存预售资金,由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户,已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户。地产开发企业有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认,分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点,每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%,每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

　　作为开发商项目运作中重要的一笔资金流,预售资金监管犹如一道紧箍咒。戴上它,房地产资金来源又被进一步箍紧。

　　从国家统计局数据来看,2010年 1-6月,房地产开发企业资金来源33719亿元,其中,定金及预收款8064亿元,个人按揭贷款4538亿元,两者合计12602亿元,占房企整体资金来源的比例达37.4%。由此可见,预售资金对于房企的意义不仅是在单个项目上,更在于补充整个资金链,保证拿地、还贷、开发等整个资金链条的通畅。所以预售资金一旦被全部监管,房企失去对资金的调配力,打乱资金安排计划,导致无钱拿地。

　　据中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示,2006-2009 年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。这可能意味着,一旦采用了预售资金监管后,有近40%的房地产开发资金会受到限制。

　　而在此之前,国内房地产调控政策效果有所显现,楼市牛头初被遏制,但有业内人士认为,目前国内进行的房地产调控,通过银行、资本市场收紧闸门的方式,压缩国内开发商资金,以逼迫其加快推盘变现,增加市场供应,从而达到遏制房价过快上涨的目的。

　　8月初,银监会下发通知规范银信合作,对于部分房企来说,已经是沉重打击。信托业人士刘擎透露,房企“借道”信托渠道融资的不在少数,但是主要通过集合信托形式,因此房地产信托在银信产品中占比并不高,银信产品中,6月房地产和基础设施规模占比8.63%,7月规模占比2.29%;而集合信托产品中,6月房地产和基础设施规模占比45.5%,7月规模占比75.5%。房地产项目利润丰厚,需求较大,预期收益率一般又较高,销售情况好。因此,信托公司非常重视此类业务,但是随着监管的严格,许多不符合要求的项目将无法发行成功,一些中小开发商更是筹钱无门。

　　当前,国内房地产正经历着史上最严厉宏观调控政策,国内楼市量减价滞,房地产投资也显现减缓势头。而近几月,外资对国内房地产市场的热情有增加趋势。日前有消息称,美国私募股权投资巨头黑石集团(Black stone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议,黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地,来建造豪华酒店和高档公寓。

　　业内人士分析认为,外资近期在中国房地产市场的频繁活动原因之一,就是由于银根收紧及房地产调控政策,国内不少房地产企业融资困难,缺乏资金的房地产商将“橄榄枝”抛向手握大量资金的外资。

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