房价下跌50%，不良率也只会上升1.2%”，各大银行此前普遍得出的非常乐观的房贷压力测试结果，遭到了农行的质疑。

　　《第一财经日报》记者昨日采访银监会及商业银行的人士获悉，此前颇受关注的商业银行房贷压力测试的乐观结果，事实上并不能完全覆盖风险。这项测试从技术、风险评估等方面看，都是一项难以精确完成的任务。

　　更有业内的人士指出，联系起美国次贷危机发生前的乐观测试情况，一些潜在风险可能让这样的测试结果完全“失真”。

　　农行怀疑测试结果

　　近日，在监管部门将测试的情景假设条件由“房价下跌30%”加码为“房价下跌过半”后，新一轮房贷压力测试结果成为上市银行中报季上的最大看点。

　　包括交通银行、招商银行、民生银行、建设银行等在内的几家的上市银行，纷纷在中报发布会公布新一轮房贷压力测试结果：在房价下跌50%的情形下，各银行房贷不良率将上升1~2个百分点不等。

　　对于这个“非常乐观”的结果，农业银行在8月30日发布的一份研究的报告中表示，这一测试可能并未完全反映房价下跌的风险。其理由包括：压力测试主要测试房地产开发贷和个人按揭贷款的坏账率，但可能未考虑到以房地产为抵押的相关贷款的风险；房地产开发上下游链条很长，关联甚广，一旦房价大幅下跌，相关行业贷款也会受到严重影响等。

　　该报告还指出，在居民的购房贷款过程中，存在个人收入证明信息不实、阴阳合同等现象，这是压力测试难以考虑的。

　　此外，即使在同一家银行内部，各分支行对房地产贷款的依赖程度也不同，可能存在一家银行整体上房地产信贷风险不大，但个别分支行风险很大的情况。

　　一位监管部门人士对本报记者表示，房贷压力测试的结果不是最重要的，目的是让银行通过测试发现并及时封堵风险管理的漏洞，测试银行的资本在极端情况下能否负荷，相关业务条线能否形成合力应对冲击。

　　测试过程揭秘

　　据本报记者了解，银行的房贷压力测试首先是要确定“国房景气指数”与房贷质量之间的影响的关系。同时利用银行内部评级体系中对房贷客户风险评级和违约概率的计算模型，得到在既定房价降幅下房贷客户的违约率变动情况。综合二者影响，推出整体房贷压力测试结果。

　　一券商分析师告诉记者，有关的房地产信贷对银行资产质量影响的研究，多以单线研究方式展开，一是没有考虑房价下跌对房地产以外行业，以及对房地产抵押贷款的资产质量产生的影响；二是没有考虑宏观经济受房地产影响大幅下滑时，对银行资产质量的影响。

　　“所谓压力的测试，只有压力强度到位才能达到预想效果。测试要点是否拿捏准确、测试范围是否足够广泛，也直接影响测试的准确性和效果。”一位商业银行风控管理人士称。

　　但记者在采访中了解到，目前国内的商业银行房贷压力测试仅能“有限”开展，受几点因素影响。

　　首先，测试范围的扩大涉及到可实现性的问题。上述券商分析师指出，国内房贷压力测试普遍不考虑房地产抵押物，主要是因为国内信贷主要以不动产抵押为主，60%以上信贷依靠房地产抵押获得，要么是土地要么是房子。“在理论上，应该有此考虑，但在实际测算中，难以量化。”

　　其次，能否扩大范围，也与银行本身的技术实力有关。上述股份制银行负责人指出，系统性压力测试有赖于信贷系统/数据积累以及后台数学模式等诸多领域的联动。例如，信贷系统要能够全面整合行内诸多业务部门/不同业务种类的信息，并实现有效联动。这样测试中，才能通过变化一个数值，看到对其他领域的影响程度。

　　回归现实风险

　　“事实上，如果房价真的大幅的下跌，将会是一个连锁反应，尤其是系统性风险难以估量。”一位资深房地产人士表示。

　　他说，虽然美国的情况与中国不能完全等同，但别人的教训也值得汲取。

　　这位人士还分析到，如果还原到现实的房价的下跌风险，可以分为三个层面：第一是消费者层面，客观地说，个人按揭贷款因为房价下降带来的风险是很低的，因为中国人在住房贷款问题上诚信度还是比较高的。

　　第二是开发商的层面，这是主要的风险源之一，因为在现有调控政策下，开发商的“活钱”变为“死钱”，如预售款的严格管理，一旦房价出现下跌，开发商的资金链条将面临较大压力。

　　第三是一些工商企业，它们大部分的贷款抵押物都是房产，如果房价下跌，这些抵押物的评估价值将下降，银行需要更多的拨备，而这些企业则将面临更大的融资压力。

　　“如果60%信贷都依靠房地产抵押，这个悲观倾向下作出的压力测试，就是个无底洞。是否有必要采取如此悲观的态度，值得探讨。”一位商业银行人士表示。