但事实上,在细则出台前,几家大险企早已曲线进入不动产多年,只待细则出台后大展拳脚。国寿(601628,股吧)、平安、太保在上月的中报业绩说明会上均表示,公司在不动产领域已经积累多年并沉淀了一批投资项目,待细则出台后积极入市。而商业地产和养老社区均是保险公司虎视的猎物。

　　根据规定,如果按4.5万亿元的保险总资产计算,理论上约有4500亿元的保险资金可以进入商业地产,但事实上远没有这么多。但由于不动产条例对险企资质要求较高,目前符合条件的只有国寿、平安、太保、泰康等少数几家公司,国内财险老大人保财险因偿付能力不符合或需增资后方能正式进军不动产。

　　上市险企埋伏不动产多年

　　在今年三大A股上市保险巨头的中报业绩说明会上,国寿、平安和太保的高层均不同程度上表示对不动产领域高涨的兴趣。国寿表示,目前手中已积累了一批投资项目,只待相关细则出台后实施。平安亦表示,平安多年来在不动产领域为第三方投资和咨询已积累相当经验。一直在基础设施债权投资饶有成绩的太保则表示在保持基础设施投资优势的同时,积极投入到PE、不动产这类投资。

　　根据中国不动产研究中心统计数据显示,从2006年到2009年年底,保险公司以自用的名义购买的写字楼面积已超过120万平方米,总投资额约为200亿元,已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。而今年以来,保险公司竞拍土地的热情依然不减,通过旗下子公司与房地产开展项目合作亦屡见报端。

　　一家大型保险资产管理公司负责人指出,保险资金负债性比较强,投资期限以长期为主,而商业地产物业本身就是针对企业等机构客户,有望实现稳定的投资回报。

　　记者另了解到,在细则出台前夕,北京多幢甲级商业地产已被大型保险公司盯上,一些已经签订了投资意向书,只待细则出台后完成交易。

　　中央财经大学保险教授郝演苏表示,以自用名义购买写字楼进行不动产投资,到通过集团旗下信托公司、不动产投资管理公司投资于房地产,再到购入上市地产公司股份。事实上保险公司投资不动产,早已成为普遍现象。政策一开闸,保险公司以前储备的项目就可浮出水面。而中小保险公司资金规模小同时受制于偿付能力限制暂时难以涉足这领域。

　　养老社区成为险企下一个目标

　　除了商业地产,养老社区亦是保险公司投资不动产的一个主要领域。去年年底,泰康人寿(601628,股吧)首获保监会批准投资养老社区建设资格。泰康人寿将投入40亿元用于北京郊区养老社区的建设,建成后不予出售,而是用于长期经营。泰康计划在未来4年时间内,建成约1.5万张养老床位。泰康人寿董事长陈东升表示,泰康将以北京养老社区作为全国示范基地,以此为起点,进一步发展全国连锁。基于这一连锁经营策略,泰康人寿将从中高端客户入手,逐步扩展至大众客户,建立起面向社会各层次老人的专业养老社区。2010年3月26日,注册资本金达到22亿元的“泰康之家”养老社区投资实体宣告成立,这是首个官方批准的养老社区投资试点项目进入实施阶段。

　　除了北京之外,有报道称泰康还计划在上海崇明岛和海南继续筹建高级养老社区。此外国寿亦初步规划在中国“一南一北”筹建养老社区。

　　上海一家保险资产管理公司人士表示,一个成熟的养老社区包含了地产和物业项目。随着中国老龄化社会的到来,未来越来越多的老年人会选择养老社区,保险资金投资养老社区获得稳定长期的回报是肯定的。而且养老社区的使用也可降低保险公司的赔付成本,老年人拥有商业大病保险,保险公司理赔会更加方便,同时保险公司亦可消化养老保险为主的相关保险产品。

　　而细则规定,保险资金投资养老不动产、购置自用性不动产,不受区位的限制,但投资必须遵守专地专用原则,不得变相炒地卖地,不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义,以商业房地产的方式,开发和销售住宅。

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