编者按:《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》同时颁布实施了,对于企盼这一政策已久的保险公司们来说,原来躲猫猫式的操作今后可以名正言顺地进行了。不过,对于众多中小保险公司来讲,规定中设定的门槛仍令它们短期内难以涉足不动产和PE投资。不可避免地,这两个领域将成为少数几家大型保险机构一试身手和较量的舞台。

　　9月5日,险资投资不动产的最后一道闸门终于打开。当晚,保监会公布《保险资金投资不动产暂行办法》（下简称《暂行办法》）,意味着险资今后投资不动产,不必再像从前一样“躲猫猫”。

　　9月6日,周一。股市一开盘,保险股和地产股纷纷高开。保险板块高开上行,收盘涨3.39%,位列板块指数涨幅榜第四;地产板块收涨1.62%,一扫四连跌阴霾。

　　业内人士认为,险资投资不动产对保险和不动产行业均构成利好:不动产行业可获得充沛资金,险资则可借助不动产优化资产负债久期匹配,平滑收益率波动,降低保险公司投资营运风险。

　　险资不汹涌

　　“投资不动产的账面余额,不高于公司上季度末总资产的10%,投资不动产相关金融产品的账面余额,不高于上季度末总资产的3%;上述两项投资的账面余额,合计不高于上季度末总资产的10%。”《暂行办法》如是限定。

　　按照保监会公布的保险行业二季度末4.5235亿元人民币总资产计,理论上保险行业大概可以有超过4500亿元资金进入不动产和不动产相关的金融产品领域。

　　“4500亿资金只是理论上的数字,新政只是为其投资提供了政策依据。事实上,投资商业地产也有风险,而且一些商业地产投资回报率并不像想象的那么高,所以短期内险资投资动向不会出现太大改变。”银河证券保险分析师许力平如是分析,“而且此前各大保险公司已经开始涉足写字楼等商业地产项目,这次出台的《办法》只是让这些活动回到'阳光’下,并加以更具体的规范。”

　　记者了解到,就在不动产投资开闸之前,中国人寿(601628,股吧)、中国平安(601318,股吧)分别以26亿元、6亿元在无竞争对手的情况下拿下杭州、深圳繁华路段地块。熟悉业内情况的人都知道,很多保险公司都以自用等名义投资不动产,租赁收益不菲。

　　记者通过公开资料统计,中国平安是保险行业进入到不动产领域最深程度的公司。

　　从2007年开始,中国平安通过旗下企业斥资购得北京燕莎商圈的美邦国际中心、CBD区域朝阳区光华路七号的世纪财富中心西座等多处商业地产,投资额度不低于50亿元;正在建造中的号称“深圳第一高楼”平安总部大楼,地处深圳市福田商业中心区地段,建设资金预计超100亿元。

　　在中国平安的地产战略版图中,子公司平安信托充当了重要角色。2009年8月,平安信托与金地集团(600383,股吧)签署合作投资战略框架协议,平安信托将对金地负责开发的项目展开投资,未来3年规模有望达到100亿元。同年9月,绿城中国亦与平安信托牵手。按照协议,未来3年内,平安信托投入资金总额有望达到人民币150亿元。当年11月,平安信托再以12.5亿元的价格购得北京黄金地段碧溪广场厂房及相应的土地使用权。

　　“这些年以来,中国平安、中国人寿(601628,股吧)、泰康人寿、新华保险等大保险公司在北京等大城市核心商业地段均有商业地产项目,而且一些省级公司同样多在当地拥有以自用为名目的写字楼。”业内人士介绍,“中小保险公司也不同程度地以自用名义购买写字楼进行投资,投资不动产的渴望已经在一定程度上得以释放。”

　　商业地产收益待考

　　业内人士普遍预测,投资不动产或许会为险资带来不错的投资收益,一定程度上能化解投资压力。

　　申银万国统计数据认为,商业地产可获取5%－8%的收益率,对应较低的波动率,风险较小,并认为美国的商业地产收益率与中国类似,长期在7%以上,5%左右来自租金收入,2%左右来自资产升值。

　　国际知名房地产服务及投资管理公司仲量联行的市场研究显示,北京市场二季度甲级写字楼租金季度环比增长3.0%,上海同期是3.9%;而整个亚太区的同期增长数据约为2%。

　　“长期看,险资投资不动产对保险公司业绩带来好的影响,但风险也不能忽视,商业地产的投资受到地理位置、项目开发、运作管理等多种因素影响,核心城市核心地段的投资项目一般会有不错的回报,但整体来说投资商业地产收益或许并不像想象的那么可观。”许力平提醒说。

　　值得注意的是,美、英、日等发达国家保险公司对不动产投资呈明显下降趋势。比如,日本寿险公司不动产投资占比从1983年的6.1%降至2001年的4.7%,再至2004年的3.9%,而到2007年已经降至3.3%。英国保险公司的固定资产投资从1976年的21.55%下降到2002年的6.05%。而美国寿(601628,股吧)险公司投资于不动产的资产比例多年来也呈下降趋势。

　　“发达国家投资不动产资产比例较低并逐步下降的原因主要在于两个方面,其一是不动产投资的周期长,投资额巨大,投资收益与其他投资渠道相比较低;其二是保险业与不动产的产业性质差距较大,保险和地产经营间存在较大的跨行业管理难度,因而风险较大。”申银万国如此分析。

　　一家大型保险公司投资人士认为,险资投资不动产除了投资收益,最主要考量的是保险资金合理的配置渠道,缓解日益加大的投资压力,“尤其是今年,保险公司面临双重投资困境:快速增长的保费增加了保险配置压力;股票市场低迷、债券收益率走低使得保险公司投资压力加大,所以不动产等投资渠道的放开是大势所趋。保险资金投资行为的核心原则是资产负债匹配的原则,而不动产正可以作为险资的一种长期投资方式,优化保险资金的资产负债久期匹配,平滑收益率波动,降低保险公司投资营运风险。”

　　介入商业地产项目的部分险企

　　中国平安

　　2007年5月,斥资近40亿元购得北京燕莎商圈的美邦国际中心。2007年11月,以16.57亿元获得深圳市福田商业中心区地段“深圳第一高楼”地块,建设资金预计超100亿元。2008年,收购位于CBD区域朝阳区光华路七号的世纪财富中心,价格14亿元。2009年8月6日,平安信托与金地集团签署合作投资战略框架协议,未来3年其规模有望达到100亿元。2009年9月10日,绿城中国与平安信托牵手。未来3年内,平安信托投入资金总额有望达到人民币150亿元。2009年11月3日,平安信托以12.5亿元的价格购得北京黄金地段碧溪广场的厂房,以及相应的土地使用权。2010年7月30日,购得深圳福田中心区南区的B116-0029地块,价格为6.13亿元。

　　中国人寿

　　2005年,投入11.2亿元购得金融街中国人寿中心大厦整栋大楼。2006年9月,整栋购得位于金融街的F1大厦,成交金额19亿元。2009年12月,认购远洋地产股份,总投资58.19亿港元。2010年1月,再入手远洋地产的4.23亿股。交易价格未披露。若以收购当日远洋地产收市价计算,预计该笔交易涉资约30.24亿港元。2010年8月,中国人寿以26亿元拿下杭州地块。

　　泰康人寿

　　2006年,购得位于CBD中心区的北京国际中心1号楼(现泰康金融大厦)6万平方米,投资额13.32亿元。2006年11月,出资1.021亿美元收购了位于西城区金融街核心地带的F2-B大厦。2009年11月,泰康开建北京郊区养老社区,首期拟投资40亿元。泰康人寿同时洽谈上海、海南等养老地产项目。

　　中国太保

　　2008年,以近22亿元的价格收购位于北京金融街的丰盛大厦。

　　人保财险

　　2005年,投资17.05亿元购得位于东三环国贸桥西南角的银泰中心7.85万平方米地产。

　　太平人寿

　　2011年2月,竣工并交付使用的太平金融大厦,造价约22亿元。

　　民生人寿

　　2006年,购得北京国际中心1号楼、2号楼(现民生人寿大厦)2.8万平方米,花费5.9亿元。